німецький рахунок

Відпрацювавши в представництві великої української компанії в Німеччині три роки і помотавшись по готелям і знімного житла, я нарешті-то "дозрів" для придбання власної квартири. Розрахунок був простий: взяти в банку кредит, купити квартиру і здати її в оренду, щоб виплачувати позику.

Так як економія і ощадливість - основа німецького порядку, житло в розстрочку тут широко поширена форма придбання нерухомості. Причому не тільки для німців. В принципі, будь-який іноземець може взяти житловий кредит на термін від 3 до 30 років.

Для цього необхідні наступні умови: наявність твердого заробітку, знання мови, терпіння і. міцні нерви. Тому що пошук житла, тим більше для себе коханого - заняття виснажливе.
ПЕРШІ КРОКИ
Отже, рішення купити будинок або квартиру прийнято. З чого почати? Звичайно, з чіткого визначення мети: хочете придбати квартиру (будинок) для власного користування або ж розглядаєте покупку як хорошу можливість вкладення капіталу, створення надійного фундаменту для майбутнього своїх дітей і забезпечення істотної надбавки до майбутньої пенсії. Як вже говорилося вище, зазвичай для покупки житла тут користуються банківським кредитом. Вихідці з країн СНД складають в Німеччині значну цифру - понад 3 мільйонів чоловік, а це - солідний споживчий контингент, який банкам немає резону ігнорувати. Тому, за наявності перелічених умов можна цілком розраховувати на отримання кредиту. Як правило, банк-кредитор, просить повідомити про доходи, а якщо ви підприємець, то і дані, що характеризують діяльність вашої фірми. Отримавши попередню "добро" банку, Ви зможете точніше уявляти собі максимально можливу вартість Вашої майбутньої покупки.
Як правило, для отримання кредиту на придбання нерухомості необхідно мати 20% - 25% власних коштів або ж поруку надійної фірми або спроможної особи. Однак існують можливості для поліпшення умов надання кредиту. Наприклад, при досить високому стабільному доході банк може надати кредит на всю суму покупки, але під більш високий відсоток.

ДАЛІ - ПО-ПОРЯДКУ
Тепер починається наступний важливий етап - правильний вибір будинку або квартири. Я повірив друзям, в один голос переконували мене, що вдалий вибір нерухомості без допомоги фахівця практично неможливий. Будь-яка нерухомість в Німеччині повинна бути зареєстрована в реєстрі власності (Grundbuch), де можна дізнатися всю історію об'єкта: хто є власником нерухомості, яка її вартість, точна площа землі і будівель, а також про можливі заборгованості з боку господарів.
На ім'я покупця оформляється документ, з яким потім присвоюється власний реєстраційний номер, номер запису, листа і тому для занесення до реєстру. Продати нерухомість може тільки сам власник або ж особа, їм призначене і має завірену нотаріусом довіреність. Як правило, право продажу довіряється адвокату.
Вдавшись до послуг досвідченого ріелтора, я не помилився. Як з'ясувалося пізніше, дуже часто виявляється, що за парадним фасадом відремонтованого і модернізованого будинку або квартири ховаються майстерно заховані недоліки. Прикладів тому багато. Виявити "підводні камені", виявити наявні по будинку або квартирі заборгованості, ретельно перевірити всі стосуються передбачуваної покупки документи, і, нарешті, юридично грамотно підготувати договір купівлі-продажу (Kaufvertrag) може тільки кваліфікований маклер.
Після того, як житло підібрано, визначається величина кредиту, яка може досягати 80-90% від вартості нерухомості, що купується. C банком укладається договір про фінансування будівництва або купівлі (так званий Bausparvertrag). Одночасно з цим відкривається цільової ощадний вклад. Регулярний внесок грошей на рахунок, згідно з договором, буде свідченням платоспроможності. Якщо платежі надходили регулярно, то після обумовленого терміну, коли на Bausparvertrag збереться сума, достатня для першого внеску, банком приймається рішення про видачу якої бракує для покупки суми. Клієнти, які пройшли цю стадію і продемонстрували здатність не просто платити, а платити методично, крім власне кредиту отримують ще й право на пільги. Наприклад, може знизитися ставка по кредиту з звичайних 9% до 4,5%.
На наступному етапі, покупець вже може займати житлоплощу, здавати її в оренду, ремонтувати і т.д. Банк при цьому нічим не ризикує: кілька тисяч ваших євро лежать на рахунку, нерухомість теж під контролем - банк або є її власником (ви їм стаєте лише після внесення всієї суми, а поки тільки розпоряджаєтесь), або права власності оформляються на вас відразу, але житло залишається у банку в заставі (іпотека). На випадок, якщо гроші у клієнта раптом закінчаться, передбачені дві схеми полюбовного розставання. Коли відмова від виплат відбувається до отримання права на покупку, так і не стала домовласникові повертається вся сума без втрат, включаючи нараховані відсотки (утримується тільки вартість юридичного оформлення). Якщо ви відмовилися, вже вступивши у володіння і розпорядження нерухомістю, то об'єкт продається, і зацікавленим сторонам відшкодовуються всі витрати. Втім, такий результат - це крайність. Щоб її уникнути, німецькі позичальники зазвичай завчасно покладають тягар розплати на чужі плечі. Тобто свою нову квартиру здають, а самі знімають щось подешевше. За статистикою, приблизно дві третини громадян Німеччини є квартиронаймачами, так що попит на оренду забезпечений майже повсюдно. Намір клієнта відбивати взятий кредит таким чином банк гаряче вітає, бо це додаткова гарантія. У тих, хто купив в кредит кілька квартир з метою здачі або переобладнав будова під офіси, після щомісячної розрахунків з Sparkasse іноді залишається ще і прибуток.

НЕРУХОМІСТЬ - КРАЩИЙ КАПІТАЛ