Нерухомість в Харкові і ленінградської області - пайова або пайову участь

Пайова або пайову участь - що надійніше?

На первинному ринку нерухомості існує багато способів продажу - пайова або пайову участь, попередня купівля-продаж, угоди про наміри.

Однак повністю законними з усіх цих схем можна назвати тільки дві - ДДУ (договір пайової участі) і ЖБК (житлово-будівельний кооператив). Спробуємо розібратися, чому.

Підводні камені первинного ринку

Не можна сказати, що купівля-продаж за попереднім договором і інші способи придбання первинного житла є нелегальними. Але справа в тому, що федеральний закон повністю регулює тільки дві схеми - пайова участь і житлово-будівельний кооператив. В інших випадках покупцеві доводиться діяти на свій страх і ризик, покладаючись на чесність забудовника.

При несприятливому розвитку ситуації шанси виграти суд у покупця досить невеликі - в різних регіонахУкаіни відношення до попередніх договорів різний. Десь суд згоден сприймати такий документ, як повноцінний договір. А десь, і в тому числі в Харкові, попередній договір вважається лише декларацією намірів сторін - тобто, не має юридичної сили.

Тому більшість забудовників і покупців віддають перевагу перевіреним - і завіреним державою - схемами. За статистикою, за договором пайової участі в Харкові полягає більше половини угод - 65%, а ще 33% припадають на частку ЖБК. Частка договорів купівлі-продажу або попередньої купівлі продажу складає всього 2%.

Втім, на думку експертів, найближчим часом частка договорів ЖБК може істотно збільшитися - це пов'язано з тим, що, на відміну від ДДУ, схема практично не піддається законодавчим змінам, а значить, можна не турбуватися, що раптово зміняться правила гри.

Ще одна схема, яка займає значне місце на ринку первинної нерухомості - це договір переуступки договору ДДУ. Переуступають свої права найчастіше ті, хто купує житло в цілях інвестицій - а таких покупців немало, близько 20%. Такий маневр можливий на останніх етапах будівництва, перед самою здачею об'єкта, і тільки до того, як буде підписаний договір про пряму передачу квартири у власність.

Пайова або пайову участь: вигоди і недоліки

Незважаючи на те, що обидві ці схеми цілком законні, надійні і популярні, у кожної з них є як переваги, так і недоліки.

Договір пайової участі зручний в першу чергу тим, що перед його укладанням забудовник зобов'язаний надати повний пакет документів на об'єкт - проект, який пройшов державну перевірку, право оренди або власності на землю, де ведеться будівництво, дозвіл на будівництво. А з квартальної звітності та проектної декларації можна скласти думку в тому числі про фінансовий стан забудовника.

Крім того, договір ДДУ повністю страхує покупця від нечесної гри з боку забудовника - подвійний і потрійний перепродажу житла. Адже пайову участь офіційно реєструється державними органами, за пайовиком визнається право власності на об'єкт, і отже, забудовник вже не може продати квартиру третій особі, що не розірвавши попередньо перший договір.

Ще одна істотна перевага ДДУ - це чітко прописані в договорі терміни здачі об'єкта. Якщо забудовник не зможе укластися в ці терміни, він буде зобов'язаний виплатити дольщику компенсацію. Те ж саме відноситься і до ситуації, коли в новій квартирі виявляються якісь недоробки і недоліки - забудовник зобов'язаний безоплатно усунути їх в найкоротші терміни.

На тлі таких переваг договір ЖБК виглядає, що і говорити, відверто слабким. Адже він не реєструється державою - а значить, відразу зростає ризик подвійних і потрійних перепродажів. Він не гарантує чітких термінів здачі об'єкта - а значить, будівництво може затягнутися на невизначений термін. І найголовніше, в разі фінансових проблем покупцеві доведеться звертатися з претензіями до житлово-будівельного кооперативу - тобто, фактично до самої себе, як його учаснику. Чи буде добудований будинок або не буде - залежить тільки від сумлінності самих пайовиків.

Але втім, це ще не привід ставити хрест на ЖБК - у такої форми договору є і свої важливі переваги перед ДДУ.

Перш за все, оформити його можна набагато швидше і простіше, ніж договір пайової участі, адже реєстрації в Росреестра ЖБК не підлягає. Набагато легше внести в готовий договір і коригування - знову-таки договір пайової участі може бути змінений лише за умови обов'язкової реєстрації поправок. А йде на це як мінімум два місяці - термін чималий, та ще й фінансові витрати.

Є і ще один великий плюс - договір ЖБК надає покупцеві можливість придбати нерухомість з великою розстрочкою. І ця розстрочка не закінчується разом із завершенням будівництва, як в разі ДДУ - пайовик може продовжувати виплачувати внески багато років після здачі об'єкта.

Крім того, є у ЖБК і ще одна перевага - пайовики мають право самі розпоряджатися справами свого будинку, якщо більше половини тих, хто проголосував мешканців виберуть варіант самоврядування.

Очима забудовників: чим зручний ЖБК?

Багато компаній-забудовники на первинному ринку вважають за краще використовувати саме схему з житлово-будівельним кооперативом - і звичайно, зовсім не тому, що планують обманювати своїх покупців.

По-перше, за цією схемою забудовник має право запустити в оборот гроші пайовиків ще до початку будівництва - оскільки не потрібно проходити довгу і виснажливу процедуру державної реєстрації.

По-друге, правила ЖБК практично не піддаються змінам, на відміну від правил ДДУ - а значить, менше плутанини в законах, менше тимчасових і фінансових витрат на оформлення договору.

По-третє, забудовники відзначають, що після вступу в силу Федерального Закону 214, спрямованого на пайове будівництво, на первинному ринку стало спостерігатися помітне нерівноправність учасників угоди. Наприклад, якщо пайовик може розірвати договір із забудовником в будь-який момент, то другій стороні зробити це набагато складніше - необхідно, щоб пайовик порушив умови угоди неодноразово і злісно.

В цілому забудовники сходяться на думці, що повинен залишатися вибір між схемами придбання житла. Будівельна компанія - такий же повноцінний учасник угоди, як і покупець, а отже, має право вибирати ту систему договору, яка зручніше для неї.

Чи можливо повністю виключити ризики?

На загальну думку забудовників і експертів, жоден із способів, будь то ДДУ або ЖБК, не може повністю застрахувати покупця від невдалої угоди. Будь-забудовник може потрапити в скрутну фінансову ситуацію, особливо під час кризи, і тоді терміни будівництва значно затягнуться.

Тому при виборі компанії-забудовника покупцям рекомендують дивитися в першу чергу на репутацію. Якщо компанія успішно розвивається на будівельному ринку вже багато років, не була помічена в сумнівних схемах і завжди здавала свої об'єкти в строк - значить, їй можна довіряти. Ніколи не буде зайвим перед укладенням угоди ознайомитися з усіма можливими документами на будівництво - з дозволом, з проектною декларацією, з правом власності або оренди на землю.

Якщо ви розумієте, що не дуже добре розбираєтеся у всіх тонкощах будівельної документації, ви можете залучити до справи фахівців. Соромитися тут нічого - вступаючи в пайову або пайову участь в будівництві, ви вкладаєте величезні гроші. Кілька разів перевірити надійність забудовника - ваше незаперечне право.

Оцінюючи поточну ситуацію на ринку первинної нерухомості, можна сказати, що більшість забудовників віддають перевагу договорами пайової участі. Однак і самі вони визнають, що покупцеві не варто повністю покладатися на цю перевірену схему, а краще дивитися в першу чергу на репутацію компанії. Адже якщо виявиться, що грошей у забудовника просто немає - що в умовах кризи зовсім не виключено - то навіть найдокладніший і надійний договір не врятує від збільшення термінів будівництва.

Договір житлово-будівельного кооперативу, за яким працює досить значна частка будівельних компаній, також є абсолютно законною схемою. До її переваг можна віднести простоту оформлення договору, гнучкість системи, можливість взяти тривалу розстрочку і закінчити виплачувати внески вже через роки після того, як об'єкт зданий в експлуатацію.

Однак, незважаючи на ці переваги, в разі фінансових труднощів пайовики, на відміну від пайовиків, зможуть пред'являти претензії хіба що до самих себе. Є і ще один недолік - чим далі, тим більш неохоче банки видають іпотечні кредити під будівництво ЖБК. І це зрозуміло - адже вони не отримують ніяких гарантій повернення грошей.