Нерухомість Паттайя Тайланд - міфи і реальність
Живучи в Таїланді протягом досить тривалого часу за родом своєї діяльності я постійно спілкуюся з багатьма людьми, які бажають придбати собі «дачу у моря» або «шматочок раю» в Таїланді. Виявляється, у більшості наших співвітчизників існують стереотипи, що склалися щодо ринку нерухомості Таїланду, більшість з яких по суті є глибокими помилками. Давайте спробуємо проаналізувати десяток найбільш поширених міфів і розібратися у всьому об'єктивно і зі знанням справи.
На жаль, і це твердження не цілком вірно. Деякі забудовники спочатку дуже сильно завищують ціни на свої об'єкти, а потім проводять розпродаж з великими «знижками» до 30-40%. Цей маркетинговий хід працює дуже добре і багато покупців попадаються на такі хитрощі, що дозволяє «зекономити» хороші гроші. Тому, купивши квартиру навіть і на пре-Сейлем, Ви можете опинитися в положенні, коли вартість покупки виявиться вище середньоринкових цін навіть через 2-3 роки після закінчення будівництва. Якось раз в одну компанію звернувся клієнт, який купив 6 квартир з гарною розстрочкою в одній новобудові - він захотів продати 5 з них з-за фінансових труднощів. При покупці йому і в голову не прийшло провести навіть самий поверхневий маркетинг ринку, оскільки в українському агенцію його запевнили, що це найкращий об'єкт на ринку і ціна на нього буде тільки рости. В результаті його квартира виявилася на 20-25% дорожче, ніж інша, більш краща новобудова в декількох сотнях метрів від його кондомініуму - і продати ці квартири навіть за собівартістю виявилося просто нереально. І таких випадку на ринку чимало, повірте. У такій ситуації може допомогти тільки професійний агент, який в курсі тенденцій ринку нерухомості в регіоні, знає рівень цін, а також знайомий з особливостями ведення бізнесу кожного Забудовника.
Це далеко не так. Протягом останніх 20-25 років безліч іноземців придбали будинки в Таїланді і ніяких проблем не відчувають. Будинок дійсно не можна купити у власність, але його можна придбати на ім'я тайської компанії, власником якої будете Ви. Принцип такий - будинок належить компанії, компанія належить Вам. Цей механізм давно юридично відпрацьований, всі нюанси відомі тому така покупка є абсолютно законною - потрібен тільки грамотний адвокат і тлумачний агент.
Другий варіант придбання будинків і таунхаусів - це оренда землі на 30 + 30 + 30 років. В цьому випадку з власником землі підписується договір оренди на 30 років, який офоціально реєструється у відповідних державних інстанціях. Будинок на цій землі може бути вже побудований або Ви можете будувати його самі. За цим договором Ви маєте першочергове право продовження оренди після закінчення 30 років. Але головне питання - чи захоче власник цей договір продовжувати. Тому цей спосіб придбання будинку хоч і є законним, не гарантує Вам володіння купленої нерухомістю по витікання 30 років!
Таїланд хоч і є країною третього світу, проте тайське законодавство щодо придбання іноземцями квартир має чітко окреслені рамки. Для покупки квартири у власність при реєстрації Ви зобов'язані надати документ, виданий банком на території Таїланду, що гроші Ви ввезли з-за кордону в іноземній валюті. Тому ніякі валізи готівки і кредитні карти тут не підійдуть. Є 2 найбільш простих варіанти законно ввезти гроші в Таїланд. Перший - це перевести їх з-за кордону на власний рахунок, відкритий в Таїланді заздалегідь. Другий - привезти в країну дорожні чеки American Express. Тільки в цьому випадку ви зможете отримати в тайському банку жаданий документ, що дозволяє стати власником кондомініуму в Королівстві. Для покупки будинку такий документ не вимагається, оскільки будинок оформляється на ім'я компанії.
Безумовно, купити будь-яку нерухомість можна не вдаючись до допомоги посередника - але давайте задумаємося, чи потрібно це Вам? Якщо Ви добре знаєте процедуру покупки, законодавство Таїланду, відмінно орієнтуєтеся в місцевому ринку нерухомості і ціни, знаєте всі «підводні камені», говрят як мінімум по-англійськи і можете собі дозволити перевірити особисто всі необхідні документи на тайському мовою - то, мабуть, Ви можете сміливо спробувати придбати собі «куточок в Раю». Але, по-перше, 99,99% покупців не задовольняють перерахованим вище вимогам, а професійний ріелтор все це знає. По-друге, ринок житла дуже великий, а в Паттаї так просто величезний. Навряд чи Ви можете дозволити собі шукати квартиру або будинок 3-4 місяці. Будь-власник або забудовник буде переконувати Вас в тому, що саме його пропозиція найвигідніше, а професійний ріелтор завжди може розповісти про плюси і мінуси будь-якого об'єкта, дати порівняльну характеристику. Тим більше, що в хорошому ж агентстві Вам запропонують як мінімум десяток-півтора варіантів, які відповідають даним вимогам, вже після першої бесіди. По-трьетьіх, стандартна винагорода агента рідко становить більше 3%, але за ці гроші ви рятуєтеся від маси клопоту, біганини і головного болю. Навряд чи хтось із Новомосковсктелей стане заперечувати, що будь-яка праця має бути адекватно оплачений (особливо стосовно до себе)!
Напевно, для людини приїхав у відпустку на пару тижнів це дійсно зручно. Але невже вУкаіни це буде для Вас нормально? Ви ж не шукаєте собі квартиру в магазині антикваріату або аптеці і не купуєте путівки в Таїланд в в магазині сувенірів! Купівля нерухомості - справа серйозна і дороге, так чи варто звертатися туди де торгують усім і вся? Якщо людина професіонал - то він займається одним своєю справою. Якщо ж компанія продає все що тільки можна і надає послуги від омолоджуючих процедур до довгострокових віз про професіоналізм варто задуматися - а чи можна довірити такому агентству свої гроші?
Це не зовсім так. По-перше, іпотека - це коли ви оформили на себе квартиру, заклали її в банк і розраховуєтесь за неї протягом тривалого часу. У Таїланді ж квартири продаються в розстрочку, тобто поки Ви не виплатили все до останнього бата - квартиру на Вас ніхто не оформить. Зазвичай розстрочка дається на термін будівництва кондомініуму і становить 1,5-2,5 року, іноді по великих проектах - до 3-х років. По-друге, по Тайським законами іноземці мають право придбати в кожному кондомініумі не більше 49% квартир, тобто прінадлжащіе іноземцям на правах власності квартири неспроможні бути щодня понад 49% від житлової площі всього кондомініуму. У Паттайя, наприклад, одна з головних проблем будь-якого забудовника - продати 51% квартир тайцам або тайським компаніям. Тому, як правило, все найбільш «солодкі» пропозиції про кредит на квартиру до 5 або 10 років з мінімальним початковим внеском - це не що інше як маркетинговий хід, щоб змусити клієнта купити квартиру на ім'я тайської компанії або постаратися продати на іноземне ім'я то, на що немає попиту. Квартири у власність на іноземне ім'я в будь-якої перспективної новобудові, як правило, розкуповуються вже до моменту початку внутрішньої обробки. Якщо Вам пропонують купити у власність квартиру від забудовника в уже готовому або майже готовому будинку - швидше за все проект має якісь недоліки, інакше про був би розкуплений ще на ранніх стадіях будівництва. Тому зверніться за допомогою заздалегідь у свого агента, щоб не вийшло що після довготривалих і зручних виплат ви не виявили, що купили квартиру на тайську компанію або придбали неліквід. Це звичайно, цілком законно, але при необхідності продати таку квартиру буде дуже складно.