Нелегка доля голови ТСЖ

Зараз за законом всі багатоквартирні будинки повинні перебувати під управлінням керуючої компанії або своїм власним - силами ТСЖ або кооперативу. Взявши управління в свої руки, власники квартир ТСЖ направляють свої кошти в якості платежів за житло не в якусь міфічну керуючу компанію, витрати якої простежити неможливо, а на розрахунковий рахунок товариства. Природно, що не всі власники займаються управлінням будинком, а обирають представників зі свого числа - правління, яким керує голова. Обов'язки голови ТСЖ, як і його повноваження і відповідальність давайте тут і розглянемо.

Як обирається правління і голова

Органи управління ТСЖ, відповідно до статті 144 Житлового кодексу, це:

• загальні збори власників житла;
• правління ТСЖ.

Основним документом ТСЖ - його законом, є Статут, в якому і прописані основні права і обов'язки органів управління ТСЖ і голови. Кожен власник житла має право ознайомитися з цим документом.

У Статуті повинен бути прописаний кворум - це кількість власників, присутніх на загальних зборах, необхідне для того, щоб рішення зборів вважалося законним. У статуті може бути передбачений випадок заочного голосування. Це означає, якщо потрібної кількості членів ТСЖ на зборах не було присутнє, члени правління мають право «пройтися по квартирах» з протоколом зборів, роз'яснити вирішуються питання з тим, щоб члени ТСЖ, не присутні на зборах, висловили свою думку письмово (зазвичай під протоколом списком пишуться результати голосування - хто «за», а хто «проти»).

Саме на загальних зборах і обирається правління ТСЖ терміном на два роки. якщо в статуті меншого терміну не передбачено.

У нього можуть входити тільки члени товариства - власники квартир або нежитлових приміщень будинку. Кількісний склад правління законом не встановлено, тому його необхідно передбачити в статуті.

• знати і забезпечувати дотримання товариством Житлового законодавства і статуту ТСЖ;
  
• контролювати надходження на рахунок ТСЖ коштів в якості квартплати від членів товариства;
  
• складати кошториси річних доходів і витрат ТСЖ, а також звітувати перед загальними зборами про ведення фінансової діяльності;
  
• управляти будинком (підтримання загального майна в належному стані);
  
• наймати і звільняти працівників для обслуговування ТСЖ;
  
• укладати договори з контрагентами (експлуатаційними службами, ремонтними бригадами).

І правління, і голова - це «виконавча влада» ТСЖ, а ось законодавчу функцію виконує загальні збори. Тобто голова підзвітний правлінню, а правління загальним зборам.

Повноваження голови ТСЖ

Вони визначені в статуті ТСЖ і в статті 149 Житлового кодексу. Зі статті випливає, що голова:

• підписує грошові документи;
  
  
  
• розробляє штатний розклад ТСЖ (документ про склад працівників, наприклад, скільки повинно бути прибиральниць, сантехніків, електриків і їх зарплати);
  
• забезпечує виконання рішень правління та загальних зборів.

Якщо розглядати докладніше, як має діяти голова ТСЖ, його права та обов'язки, то виглядати це буде так:

• голова зобов'язаний знати не тільки статут товариства, а й федеральні і місцеві нормативні акти, щоб виключити протиправність дій як правління ТСЖ, так і місцевих чиновників по відношенню до ТСЖ (наприклад, потрібно знати розмір внесків до фонду капітального будівництва, можливість внесення цих внесків як в регіональний фонд, так і відкриття власного рахунку для формування фонду капремонту);
  
• він зобов'язаний контролювати якість послуг, які надають власникам квартир сторонні організації (наприклад, якщо гаряча вода подається з перервами або нижчої температури, ніж та, що покладена по санітарним нормам, голова зобов'язаний домагатися перерахунку платежів);
  
• вести технічні документи вдома, контролювати звітність, щоб не допускати нарахування штрафів, наприклад, за несвоєчасно надану податкову звітність;
  
• проводити засідання правління, загальні збори, реєструвати і реагувати на скарги членів ТСЖ.

Статутом можуть бути закріплені і інші права та обов'язки голови, наприклад, він не має права укладати угоди, вартість яких перевищує встановлену статутом.

А на що у голови немає прав?

• на укладення договорів з контрагентами без обговорення їх з правлінням;
• на продаж або здачу в оренду спільного майна без дозволу загальних зборів;
• на повну або часткову передачу своїх функцій керуючої організації.

А ще у голови, як і у членів правління, є право на винагороду за свою працю! Розмір винагороди визначає загальні збори.

Відповідальність голови ТСЖ

в українському законодавстві ніяк не обмовляється відповідальність голови за шкоду, заподіяну ТСЖ неефективним управлінням, але це і не виключає його відповідальності за бездіяльність або дія в конкретних ситуаціях.

Так як статут ТСЖ - це його основний закон і міняти його умови можна на підставі рішення загальних зборів, слід внести до статуту статтю про відповідальність голови ТСЖ, в якій чітко прописати:

• яку відповідальність несе голова за конкретні дії (наприклад, можна передбачити штраф за несвоєчасне надання або приховування інформації про рух грошей на рахунку ТСЖ);
  
• голова несе повну матеріальну відповідальність, якщо його діями ТСЖ будуть заподіяні збитки (наприклад, якщо неякісно буде проведений ремонт і потрібно буде усунути недоробки або недоліки, за це відповідає голова, який, в свою чергу, має право стягнути вартість недоліків з контрагентів, які провели ремонт );
  
• порядок стягнення збитків - в якому суді буде розглядатися справа, передбачити чи ні претензійний порядок врегулювання ситуації.

Як видно тепер, обов'язки голови ТСЖ багатогранні і їх чимало. Крім теоретичної підготовки, голова повинен володіти ще й стресостійкість, адже ставлення до будь-якої влади в українських часто негативний.

На думку багатьох очевидців, перш, ніж переходити з під керуючої компанії в ТСЖ. бажано розуміти, хто буде головою ТСЖ. До речі саме голові ТСЖ необхідно буде доносити до мешканців необхідність оплати капітального ремонту.

Для полегшення роботи голови і для контролю зайого діяльністю, можна створювати різні комітети або комісії ТСЖ, наприклад, по роботі з неплатниками, з контролю за показаннями лічильників, по роботі з автомобілістами, з контролю фонду капітального ремонту і т.п.

Особливо важливо приділити увагу питанню про витрачання грошей - можна, наприклад, створити комісію з контролю витрачання коштів, яка буде перевіряти правильність нарахування квартплати.

Квартплата адже складається з твору тарифів на фактичне споживання ресурсів. Тарифи відкрито публікуються на сайтах постачальників послуг, а показання лічильників фіксуються в журналах. Тому, людині з бухгалтерською освітою не важко буде перевірити правильність нарахування плати.