На що звернути увагу, коли вашу квартиру купує позичальник іпотеки - іпотека і фінанси - газета
Текст: Ігор Чубаха Колаж: Владислав Кунгуров
Не всі продавці квартир раді покупцям, які беруть в банках іпотечні кредити. Але пропозиція на ринку нерухомості сьогодні перевищує попит. І у продавців часто не залишається вибору, окрім як погоджуватися на таку угоду.
Банкіри стверджують, що реалізація квартири за «іпотечні» гроші вигідна продавцю. Банк бере на себе оформлення договорів і забезпечує безпеку розрахунків. Однак є кілька вкрай важливих моментів, на які власнику житла слід звернути увагу.
Чи можна продати без іпотеки?
Згідно з опитуванням АІЖК і «ГФК-Русь» понад 60% українських позичальників виплачують кредити на придбання житла на вторинному ринку. При цьому не всі продавці позитивно ставляться до угод із залученням іпотечного кредиту. Правда, число «незадоволених» поступово знижується.
«Іпотека стала стандартним інструментом придбання нерухомості», - говорить керівник дирекції роздрібного бізнесу банку «Санкт-Петербург» Марина Горіловскій. Так що, на її думку, відмінностей між продажем квартири за рахунок власних або позикових коштів для продавця зазвичай не виникає.
«Схема проведення угод на ринку нерухомості між приватними особами з використанням позикових коштів в даний час якісно відпрацьована в більшості банків і зрозуміла для продавців», - вторить заступник керуючого філією Абсолют Банку в Харкові Андрій Рубльов.
«Продавці житла зацікавлені в швидкому отриманні грошей», - уточнює перший заступник голови правління Енергомашбанка Ольга Щербакова. Таким чином, більшості продавців невигідно чекати, коли нарешті об'єктом зацікавиться покупець з «живими» грошима.
«Звичайно, краще продати квартиру за" реальні "гроші, але коли у вас дорогий об'єкт, на який немає інших пропозицій, варіантів не залишається», - ділиться своїми міркуваннями начальник відділу іпотечного кредитування «Олександр Нерухомість» Сміла Черепанов.
Простіше кажучи, в добрій половині випадків у продавця немає вибору: сьогодні на ринку пропозиція перевищує попит.
Але продаж квартири за «іпотечні» гроші має свої особливості. І це несе продавцеві певні ризики.
Завтра була іпотека
Перш за все слід згадати проблеми, що виявляються при будь-якому варіанті продажу. Неважливо, залучається покупцем іпотечну позику чи ні. Адже господар продаваного житла може і не підозрювати про ряд обтяжень.
Наприклад, багато років тому хтось в судовому порядку оскаржував права володіння квартирою. І суд тоді наклав на об'єкт тимчасовий арешт. Нехай житло залишилося за власником, арешт може бути не знято по сьогоднішній день.
«Обмеження на операції з нерухомістю, які накладають прокуратура або поліція, в основному" спливають "після здачі документів на реєстрацію», - розповідає директор відділення АН «Ітака» Надія Тодикова.
Наступний ряд проблем продавцеві може принести сам покупець в силу своєї недосвідченості.
«В першу чергу необхідно зажадати в підтвердження офіційного листа про те, що у покупця є позитивне рішення банку про видачу кредиту, - радить керівник Центру іпотечного кредитування Абсолют Банку Сергій Джамалутінов. - Кожен банк має власну методику андеррайтингу і ризикову політику. І навіть для "позитивного" позичальника не можна стовідсотково гарантувати схвалення ».
За словами керівника відділу іпотечного кредитування агентства «Петербурзька Нерухомість» Вікторії Полякової, продавцеві також не завадить поцікавитися терміном дії схвалення позичальника. «Схвалення зазвичай діє три-чотири місяці, і якщо терміни під кінець, то для проведення угоди може просто не залишитися часу, - констатує експерт. - Для повторного схвалення потрібен час, а банк може і відмовити в повторному схвалення, якщо кредитні характеристики позичальника змінилися ».
Продавець квартири повинен подбати, щоб у нього завчасно був зібраний весь пакет документів. Також особливу увагу варто приділити необхідним довідками, оскільки багато хто з них мають обмежений термін дії, радять в АН «Бекар».
Таким не дають іпотеку
Після «перевірки» покупця продавцю рекомендується вивчити вимоги конкретного банку до предмету застави і список документів, які банк надалі запросить для розгляду квартири.
При цьому, радить Вікторія Полякова, краще все зробити самому, а не сподіватися на запевнення покупця.
Частина вимог до предмету застави у банків збігаються. Наприклад, в ході виставки-семінару «Житловий проект» фахівець з іпотечного кредитування банку DeltaCredit Інна Анастасьева зазначила, що Харківські банки не видають іпотечних кредитів на покупку квартир в будинках, що підлягають знесенню за програмою реновації хрущовок. За її словами, виняток робиться лише в тому випадку, якщо кредит повинен бути погашений до передбачуваної дати знесення будинку.
Як зазначає Вікторія Полякова, також до типових банківських обмежень належать такі. Заявка не схвалюється, якщо квартира знаходиться під обтяженням (іпотека іншого банку тощо.). Якщо є незареєстровані перепланування. Якщо передбачається продаж за дорученням.
У будинків старого фонду бувають обмеження на поточний рік побудови, за матеріалом перекриттів, за датою капремонту, по відсотку зносу будівлі ... Природно, іпотека не дається на квартири в будинках, що підлягають капремонту, знесенню, реконструкції ...
Є обмеження і для квартир в Ленінградській області. Банки можуть кредитувати квартири тільки в певних населених пунктах або знаходяться не далі певної відстані від Харкова. Приводом для відмови може служити поверховість будівлі. Наприклад, банк може відмовити в кредитуванні квартири в малоповерхівок (будівлях в три-чотири поверхи).
Втім, як підсумовує Вікторія Полякова, квартир, які не візьмуть в заставу ні в одному банку, в самому Харкові не так багато - менше 10%.
Про гроші або добре, або нічого
Ще одним «каменем спотикання» у відносинах між продавцем і покупцем служить порядок розрахунків.
Останні роки про випадки шахрайства при передачі грошей, як мінімум в Харкові, не чути. Проте певна обережність не завадить. «Продавцю звертати увагу в першу чергу потрібно на те, щоб вся обумовлена сума при закладці потрапила в сейфовую осередок. І на те, які документи потрібні для розкриття осередку », - радить керуючий Харківською філією банку« Відродження »Ігор Капленов.
При цьому регіональний директор Північно-Західного філії Росбанка Ілля Злуніцин, запевняє, що участь в угоді банку практично повністю захищає її від негативних юридичних наслідків для обох сторін. «Головне, до чого повинен бути готовий продавець, - гроші за продаж квартири він зможе забрати зі своєї сейфовой осередки тільки після реєстрації угоди в Росреестра, яка відбувається за прискореною схемою за три-чотири робочих дня», - стверджує експерт.
Правда, деякі позичальники беруть участь в різних програмах субсидування. І в цьому випадку продавцеві доводиться чекати виплати додатковий час. Більш того, як підкреслює Сміла Черепанов, з субсидіями працюють не всі банки.
«Процес видачі іпотеки при використанні міських і регіональних субсидійних програм подовжується в середньому на півтора місяця, за умови що субсидійною гроші вже зараховані на рахунок в банку, - розповідає керівник іпотечного напрямку NAI Becar Олена Дятел. - Потрібно буде лише узгодити об'єкт з органом, що видає субсидію, а потім укласти договір ».
«Все залежить від професіоналізму організаторів угоди і виду субсидії, - більш песимістична Марина Горіловскій. - В окремих випадках узгодження остаточних параметрів субсидії може затягнути угоду на термін від декількох тижнів до декількох місяців ».
Природно, не всі продавці погоджуються чекати так довго. За словами Смелаа Черепанова, випадки відмови від угоди за участю «військової іпотеки» або «материнського капіталу» з боку продавців цілком можливі.
А, за твердженням Марини Горіловскій, в варіантах з субсидіями продавці нерідко підвищують ціну об'єкта.
Однак, повторимося, сьогодні на ринку виставляється більше квартир, ніж купується. І, як констатує провідний фахівець відділу іпотечного брокериджа «Адвекс. Нерухомість »Сміла Цой, продавці все частіше погоджуються на операції з оплатою« материнським капіталом ». До поточного моменту це вже близько 20% угод із залученням кредитних коштів.
А керівник відділу іпотечного кредитування АН «Ітака» Оксана Викулова стверджує, що після безплідних очікувань клієнта з «живими» грошима, власники погоджуються і на угоди з оплатою за схемою «військової іпотеки».
І в світлі несприятливих загальноекономічних прогнозів для країни можна очікувати, що частка субсидований іпотеки на ринку буде тільки рости, а продавці будуть ставитися до такої пропозиції все лояльніше.
Виявивши неточність в тексті, виділіть її та натисніть Ctrl + Enter.