На яких землях можна будувати таунхауси

Останнім часом ми часто бачимо в новинах, як бульдозери зносять новенькі, тільки що відбудовані таунхауси. Це відбувається, наприклад, в котеджних селищах Москви, Тули і Казані.

У нашому регіоні поки інцидентів не було, але підстави для тривоги у покупців є. Навряд чи хто-небудь хоче заплатити декілька мільйонів рублів і жити з постійною думкою про те, що твоє житло можуть в будь-який момент знести.
Наша редакція спробувала з'ясувати, яким чином покупець може бути гарантовано спокійний за свою нерухомість. І поставила кілька ключових питань:

• Яким комплектом документів повинен володіти забудовник?
• На яких землях зведення таунхаусів на 100% законно?

З цим питанням ми звернулися до відомої девелоперської компанії ВАТ "СТАРТ Девелопмент". Відповідь наша редакція отримала від юристів компанії:

Сьогодні на практиці існує кілька варіантів юридичного оформлення таунхауса:

Таунхаус -Індивідуальний будинок.

Саме таким шляхом пішла компанія «СТАРТ Девелопмент», реалізуючи «Золоті ключі».

В такому випадку таунхаус повинен зводитися на землях поселень, призначених під забудову індивідуальними будинками - як окремо стоять (тобто котеджами), так і блокованими (тобто дуплекс і таунхаусами). При цьому розмір земельної ділянки під однією секцією таунхауса обмежується «Правилами землекористування і забудови».

Наприклад, «Золоті ключі» зводяться на землях поселень, призначених «для комплексного освоєння з метою житлового будівництва», а в Правилах землекористування та забудови зазначено, що на цій території можна будувати індивідуальні і блоковані будинки на ділянках від півтора соток.

Якщо ж в ПЗЗ зазначено, що індивідуальні будинки на якій-небудь ділянці повинні зводитися на ділянках від 6 соток, це не перешкоджає будівництву таунхаусів - головне, щоб на кожну секцію таунхауса припадав прибудинкова ділянка розміром не менше 6 соток. Проблеми виникають тоді, коли на даних 6 сотках (ділянці, призначеній для будівництва одного індивідуального будинку) зводять лінію таунхаусів з декількох секцій. В цьому випадку перспектива появи бульдозера стає цілком реальною.

Таунхаус - квартира.

У цьому випадку лінія таунхаусів оформляється як звичайний багатоквартирний будинок, в якому в кожну квартиру є окремий вхід. Відповідно, на земельну ділянку, документи, форму договору і т.д. поширюються всі ті ж правила, що і на звичайний багатоквартирний будинок. Земельна ділянка під будинком може бути дуже малий (0,5 сотки) і є частковою власністю всіх власників таунхаусів в лінії.

Обидва ці варіанти юридично рівноправні і мають при цьому свої особливості, переваги та недоліки як для забудовника, так і для покупця. Дозвіл на будівництво при цьому отримувати в будь-якому випадку потрібно, як на будь-який житловий будинок для постійного проживання (на відміну від житлових будівель в ДНП, на які потрібно отримувати дозвіл на будівництво необов'язково).

В обох випадках можливий варіант оренди землі - це не може бути перешкодою для укладення угоди. Однак, купуючи будинок на орендованій землі, покупець повинен знати про ризики, пов'язані з тим, що після закінчення терміну оренди, він не буде мати прав на землю і будинок можуть знести за рішенням суду, якщо у власника ділянки будуть інші плани на використання ділянки.

Що стосується будівництва таунхаусів на землях ДНП, то юридично це неоднозначна схема, і у різних юристів по ній різні думки. Але якщо не буде отримано дозвіл на будівництво, то потім об'єкт не зможе законним чином пройти експертизу і не буде визнаний житловим будинком, а значить, в такому будинку не можна буде прописатися.

Спробуємо підбити попередні підсумки. До однозначного висновку про те на яких саме землях можна зводити таунхауси ми так і не прийшли. В одному випадку таунхаус маскується під індивідуальний будинок, в іншому - часткова власність незрозуміло на яку споруду. У разі будівництва таунхаусів на землях сільгосппризначення під дачне будівництво думки юристів різняться. Очевидно, що в даний час існує певна прогалина в законодавстві, що регламентує будівництво таунхаусів. Крапку в цьому питанні ставити рано, тому ми обов'язково постараємося розібратися в цій непростій ситуації в найближчому майбутньому.