Квартира в іпотеці - як зняти заставу

У статті йдеться про зняття застави з нерухомого майна.

Поняття застави нерухомості виникає в той момент, коли особа набуває нерухоме майно в кредит або оформляє іпотеку. Застава є обтяженням, яке дозволяє отримати особі, що дає гроші на покупку майно, право задоволення своїх вимог, що стосуються повернення виданих за договором позики грошей. Повернення може відніматися з вартості майна, закладеного за таким договором.

Як правило, заставу найчастіше оформляється при покупці квартири за договором іпотеки. Так, житлова іпотека передбачає передачу в заставу квартири, що купується для надання банком цільового кредиту або грошової позики.

Який буває заставу

За законодавством можливо два види оформлення іпотеки - в силу договору або в силу закону. При укладанні кожного виду договору є кілька особливостей.

Так, договірна іпотека може виникнути тільки в результаті угоди сторін. В даному випадку банк отримує переважне право в тому випадку, якщо боржник не зможе повернути суму, взяту в кредит за договором. При покупці житлового приміщення за договором іпотеки зобов'язання по оплаті квартири, що купується забезпечуються заставою.

Іпотека в силу закону вступає в силу тільки в тому випадку, якщо договір про іпотеку як такий відсутній. У даній ситуації необхідно керуватися положеннями Федерального закону «Про іпотеку». Іпотека в силу закону має ряд переваг. Так, покупцеві необхідно надати менший комплект документа. На оформлення договору як правило йде до п'яти робочих днів. При цьому немає необхідності оплачувати витрати з оформлення та складання договору іпотеки. При оформленні стандартного договору купівлі-продажу максимально знижується ризик визнання угоди недійсною. Відповідно, зменшуються ризики, пов'язані з втратою кредитними організаціями майна.

Реєстрація застави

Реєстрація іпотеки є внесення відповідних відомостей до Росреестр ЕГРП. Робиться відмітка, що у кредитора виникло право застави. При цьому в документі вказуються дані про початковий заставодержателя, предмет іпотеки і сумі договору і зобов'язання. Також робиться відмітка про факт складання заставної.

Реєстрація буде пройдена в той момент, коли на договорі купівлі-продажу буде поставлений відповідний штамп, завірений підписом посадової особи, що оформила документ.

При цьому в органі, що зареєстрував права, залишається копія договору про іпотеку або копія договору купівлі-продажу. У тому випадку, якщо була складена заставна, копія цього документа також підшивається до матеріалів справи.

Заставна є іменний цінний папір, який засвідчує право власника на отримання виконання по кредиту. При цьому власник заставної має право не надавати будь-які інші документи, що підтверджують факт укладення договору. Заставну можна продати, обміняти або подарувати. Однак про це необхідно завчасно повідомити боржника, адже в подальшому йому доведеться здійснювати виконання заставної новому власнику.

Як з'являється заставу

Іпотека в силу закону може з'явитися в трьох випадках:

• якщо житлове приміщення було придбано з використанням кредитних коштів. При цьому в момент реєстрації іпотеки у відповідному реєстрі виникає іпотека;
• якщо житлове приміщення придбане в розстрочку або в кредит;
• житлове приміщення було надано військовослужбовцю за договором цільового житлового позики.

Важливо, що заставодавець має право передавати нерухомість в іпотеку залогодержателям. Однак, необхідно, щоб всі зацікавлені сторони були згодні з цим дією.

Зняття застави з квартири

Запис про іпотеку в реєстрі буде погашена в тому випадку, коли боржник своєчасно виконає свої зобов'язання перед банком в повному обсязі. Погашення застави здійснюється протягом трьох робочих днів. Для даної процедури необхідний один з документів:

• заяву за встановленою формою, написане власником заставної;
• заяву від заставодавця або заставодержателя.

Крім того заставу може бути знятий за рішенням суду.

Після погашення записи в реєстрі заставна автоматично анулюється. При цьому документ може бути переданий заставодавцю.

Законодавство передбачає можливість звернути стягнення на заставлене майно у разі невиконання боржником зобов'язань за договором.

Звернення стягнення на предмет іпотеки

Застосовується два способи стягнення - позасудовий і судовий.

Позасудовий порядок можливий тільки в тому випадку, коли відповідна можливість вказана в договорі про іпотеки. Крім того, для здійснення процедури необхідно отримати виконавчий напис нотаріуса на підставі договору про іпотеки, завіреного нотаріально.

На практиці позасудовий порядок застосовується дуже рідко, оскільки дуже часто договори укладаються в письмовій формі без завірення у нотаріуса. Також слід пам'ятати, що позасудовий порядок не поширюється на договори, в яких продавцем було фізична особа.

Судовий порядок не може бути застосований в тому випадку, якщо боржник незначно порушив умови договору або якщо сума порушення не відповідає з вартістю нерухомого майна.

Однак, якщо заставодавцем виступає фізична особа, і при цьому застава не впливає на здійснення цією особою підприємницької діяльності, за рішенням суду термін реалізації закладеного майна може бути збільшений до одного року. Але для цього необхідно надати поважну причину. Крім того, суд повинен переконатися, що таке рішення не стане причиною значного погіршення фінансового становища заставодержателя. Таке рішення можливо прийняти в тому випадку, якщо в результаті жодна зі сторін не буде змушена оголосити себе банкрутом.

Реалізація заставленого майна

У разі, якщо суд прийняв рішення про стягнення майна, організовуються публічні торги, на яких воно продається. Публічні торги проводить Федеральна служба судових приставів.

Повідомити про проведення торгів організатор зобов'язаний не пізніше десяти днів до моменту їх проведення, але не раніше місяця.

Будь-який бажаючий взяти участь в торгах зобов'язаний внести завдаток, що не перевищує 5% від початкової вартості майна. У разі, якщо учасники не виграли аукціон, ця сума буде повернута їм після проведення торгів.

Переможцем прилюдних торгів є особа, що запропонувала за об'єкт нерухомості максимальну ціну. Покупка повинна бути оплачена протягом п'яти днів.

Гроші, що надійшли за оплату нерухомості, йдуть в рахунок погашення боргу і витрат, пов'язаних з проведенням публічних торгів. Решту суми боржник отримує на руки.

Якщо торги не відбулися, банк має право придбати житлове приміщення по початковій продажною ціною. Також заставодавець має право провести повторні публічні торги.

Важливо пам'ятати, що при регулярному невнесення платежів по іпотеки за рішенням суду заставодавець може бути виселений з квартири. Переселення в інше житлове приміщення, передбачене в окремих випадках законодавством, може не відбутися.