Купівля житла в новобудові за договором дду і ЖБК, плюси і мінуси, підводні камені та всі нюанси

Віталій Виноградов, директор з маркетингу та продажу компанії «Лідер Груп» ##

Згідно з українським законодавством, потенційний покупець житла в новобудові може придбати його, ставши чи пайовиків, або пайовиком. Що таке договір пайової участі і чим від відрізняється від договору ЖБК, які нюанси таять в собі обидві ці форми договорів Novostroy-SPb розмовляв з Віталієм Виноградовим, директором з маркетингу та продажу компанії «Лідер Груп».

Сьогодні житло в новобудовах купують або за договором ДДУ або ЖБК. Давайте почнемо з визначень: що таке ДДУ і ЖБК.

ДДУ - це договір участі в пайовому будівництві, який регламентується 214 ФЗ РФ. Даний договір підлягає обов'язковій реєстрації в ГУ ФРС, що, перш за все, спрямована на виключення подвійного продажу. У договорі приписаний чіткий термін передачі квартири пайовикові, а також передбачена відповідальність забудовника за порушення своїх зобов'язань за договором.

ЖБК - форма покупки квартири шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу. Даний договір не підлягає обов'язковій реєстрації в ГУ ФРС. Проте, обидві цих форми договору потрапляють під дію 214 ФЗ РФ.

Як би Ви охарактеризували основні відмінності між цими двома договорами?

Перше і найсуттєвіше відмінність полягає в тому, що ДДУ підлягає обов'язковій реєстрації в ГУ ФРС, а ЖБК не підлягає. За договором ДДУ забудовник має можливість надати покупцеві розстрочку платежу тільки до здачі будинку. У варіанті роботи за схемою ЖБК - таких обмежень немає, тому у забудовника з'являється більше варіантів з надання розстрочки.

Який вид договору сьогодні найбільш популярний у потенційних покупців житла в новобудовах Харкова?

На сьогоднішній день принципової різниці для потенційних покупців немає. Всі основні великі забудовники Харкова укладають договори приблизно в рівних пропорціях: як ЖБК, так і ДДУ.

Чому Ваша компанія працює переважно за договорами ЖБК?

Як зазначалося раніше, договір ЖБК не обмежує забудовника в наданні покупцю розстрочки. При цьому робота по схемі ЖБК дозволяє користуватися різними її варіантами: не тільки до здачі будинку, але і після, що дуже цікаво для покупців, тому що є гарною альтернативою іпотеці. Крім того, вибір нашої компанії на користь ЖБК пов'язаний з виникаючими труднощами, пов'язаними з реєстрацією ДДУ в ФРС. Єдине, в чому ДДУ виграє, так це в простішою процедурою проходження акредитації в банках.

Чи всі девелопери можуть продавати житло за договорами ДДУ і \ або ЖБК? Чим пояснюється вибір компанії на користь одного або іншого договору?

Вибір компанії на користь одного або іншого договору швидше пояснюється суто особистими критеріями. Однією компанії зручно так працювати, а інший ні. Інших обмежень я не бачу.

Спочатку ФЗ-214 був створений для захисту покупців житла в новобудові. Як Ви вважаєте, наскільки ефективно працює закон? Чи зникли ошукані пайовики в Харкові?

Як ні парадоксально, останні проблемні будинки з ошуканими пайовиками будувалися відповідно до 214 ФЗ РФ. По суті, при банкрутстві компанії-забудовника, ДДУ не має на увазі компенсації, наприклад, з боку держави, а ризики, пов'язані з незавершеним будівництвом будинку, залишаються.

У ФЗ-214 я б виділив тільки три явних переваги для покупців: по-перше, прописаний чіткий термін передачі квартири пайовикові. По-друге, на будь-якому етапі пайовик може, написавши заяву, забрати всі внесені ним кошти в повному обсязі, без утримання штрафних санкцій. По-третє, через реєстрацію договору в ФРС, дольщику не треба турбуватися про подвійний продажу.

Я знаю, що за договором ЖБК потрібно платити вступний внесок в кооператив, а вихід з нього часто загрожує великими штрафами. Чи так це?

Так, вступний внесок до кооперативу є і він дорівнює 5000 рублів. При розірванні договору пайового внеску наявність і розмір штрафу залежить від конкретного договору. Як правило, він становить 10% від суми внесених грошових коштів. При цьому, ЖБК залишає за собою право не застосовувати штрафних санкцій у разі розірвання договору.

Що буде, якщо покупець за договором ДДУ виявить, що більше не може виплачувати розстрочку або іпотечний кредит?

Якщо у нього розстрочка, то він може розірвати цей договір і забудовник поверне все його гроші. Якщо ж це іпотечний кредит, то він понесе деякі збитки з банківськими%.

Що б Ви порадили покупцеві, хиткому між тим, чи купити квартиру по ДДУ або за договором ЖБК? На що звернути увагу в першу чергу?

В першу чергу, треба звернути увагу на забудовника і на об'єкт нерухомості, в якому ви хочете купити квартиру. Тому як форма договору не є панацея від всіх бід. При правильному виборі компанії-забудовника ризик зводиться до нуля. І при договорі ДДУ будинок може бути не побудований, і по ЖБК, в теорії, можуть бути такі проблеми. Хоча на практиці таких випадків ще не було.

Яким Вам бачиться розвиток цих двох форм покупки житла в новобудовах? Витисне ДДУ з часом ЖБК чи ні?

Зараз спостерігається тенденція того, що банки починають більш лояльно ставитися до об'єктів, що будуються по ЖБК. І якщо така тенденція продовжиться, то переваг ДДУ перед ЖБК, по крайней мере, з точки зору забудовника, не залишиться. І в такому випадку, не виключена зворотна ситуація, коли ЖБК витіснить ДДУ. За умови, що в ДДУ не будуть внесені чергові поправки, що враховують інтереси не тільки покупця, а й забудовника.

Поділитися з друзями: