Купівля заставного житла брати чи не брати

Плюси і мінуси покупки квартир, що знаходяться в заставі у банку

Купівля заставного житла - квартир, що знаходяться в заставі у банку - вУкаіни не надто популярна. Однак такі угоди мають ряд переваг і особливостей.

На продаж такі квартири виставляються з різних причин. Багато сьогодні живуть в такому ритмі, що довго на одному місці не затримуються: хтось переїжджає в більш просторе житло, хтось, навпаки, вирішує змінити квартиру на більш дешеву, інші і зовсім переїжджають в інше місто. Якщо квартира знаходиться у власності, питань і труднощів не виникає. А ось якщо квартиру купували із залученням іпотечних коштів, то вона залишається в заставі у банку до виплата повної вартості кредиту. І тут починаються ті самі складності і особливості, про які піде мова нижче.

Перш за все, щоб продати таку квартиру необхідно заручитися згодою банку. Крім того, зі зміною власника квартира все одно буде залишатися в заставі у банку, що може не сподобатися новому власнику. До того ж, з боку покупця, деяку складність представляє навіть знайомство з правовстановлюючими документами, які знаходяться у банку.

Втім, є у подібних угод і свої плюси. Перш за все, в юридичній надійності квартири можна не сумніватися - вона вже перевірена банком. Крім того, придбання подібного житла може бути вигідно з фінансової точки зору, так як заставні квартири часто реалізуються за ціною нижче ринкової.

Останнім часом дефіциту пропозиції заставних квартир на ринку не спостерігається. Як розповіла KM.RU генеральний директор компанії «Метріум Груп» Марія Литинецкая, багато іпотечні кредитори в період кризи зіткнулися з проблемою збуту нерухомості, яка виявилася на балансі банку або за рішенням суду після торгів, або за домовленістю з позичальником про досудової реалізації.

Банки навіть створюють так звані вітрини заставного майна, де можна знайти інформацію про нерухомість в будь-якому регіоні, де кредитував той чи інший банк. Причому квартирами перелік такого заставного майна не обмежується - тут представлені і будинки, і земельні ділянки.

Крім того, існують спеціальні сайти, які об'єднують бази нерухомості різних банків, і спрощують пошук потрібного об'єкту потенційному покупцеві. На таких сайтах можна знайти квартири як належать кредитній установі, так і що знаходяться у власності у початкових позичальників, які з тієї чи іншої причини рекше продати свою іпотечну нерухомість.

Перевагою покупки таких об'єктів, як зазначалося вище, є мінімальні ризики втрати права власності, так як юридична чистота нерухомості вже перевірена банком, а також можливість купити житло без посередників, а значить і без націнок і відрахувань агентам.

За словами Марії Литинецкой, існує два варіанти покупки подібної нерухомості: у банку і у власника.

Якщо квартира купується у банку, то для клієнтів, готових придбати квартиру за «живі гроші», угода проходить за стандартним сценарієм: укладається договір купівлі-продажу, який реєструється в державному реєстрі.

Якщо ж співвідношення ціни і якості покупцеві не вистачає, то банк може запропонувати пільгові умови кредитування такої покупки - це і прискорений термін розгляду заявки, і знижені ставки - близько 10 відсотків, і мінімальний початковий внесок - близько 20 відсотків від вартості житла.

У разі, коли квартиру продає позичальник-власник, процедура дещо інша. Перш за все, в угоді бере участь третя сторона - представник банку. Найчастіше, в ролі такого представника виступає кредитний менеджер. Саме з ним покупцеві необхідно обговорити всі умови придбання квартири: де буде проходити підписання угоди, коли і на яких умовах будуть передані перший і другий внески.

Важливий нюанс: угода повинна полягати в банку-кредиторі, а не в тому, де клієнт тримає рахунок. У цьому випадку угода буде проходити в юридичним супроводом з боку банку, яке буде подвійно пильним, якщо покупець бере іпотеку на другу частину вартості квартири в цьому банку, підкреслює Марія Литинецкая.

Слід також розуміти, що реєстрація договору купівлі-продажу і зняття обтяження банку відбуваються одночасно. При цьому, як правило, перший платіж за квартиру, який передається до реєстрації угоди, йде на погашення поточного кредиту, а друга частина вже вноситься після реєстрації договору.

Труднощі виникнуть у покупців, які беруть кредит в одному банку, щоб купити нерухомість, що знаходиться в заставі в іншого банку. В цьому випадку угоду досить складно організувати технічно, так і мало яка кредитна організація піде на угоду за таким сценарієм.

Тому, якщо ви замислюєтеся про покупку квартири із залученням іпотечних коштів, варто зверне увагу насамперед на ті об'єкти, які реалізують самі банки. Вибравши вподобану квартиру або будинок, необхідно отримати схвалення в цьому банку. У разі успіху ви отримаєте перевірену, юридично чисту квартиру за ціною нижче ринкової та ще й з пільговими умовами кредитування.