Купівля квартири в іншому місті в іпотеку поради, можливі складнощі, вимоги банків
Питання покупки квартири в відмінному від проживання і / або реєстрації місті може стояти досить гостро з багатьох причин:
- Зміна місця проживання
- Робота в іншому регіоні
- Купівля житла дітям
- Вкладення в нерухомість для здачі в оренду
Але які б не були причина, практично всіх більше хвилює питання: як правильно все зробити? Іпотека в іншому місті - це як раз той випадок, коли має змив доручити угоду великому ріелторському агентству, що має широку федеральну мережу. Але тільки в тому випадку, якщо потенційний іпотечний позичальник на момент оформлення угоди знаходиться не в тому місті, в якому знаходиться об'єкт.
Якщо угода проходить просто в сусідніх містах і покупець готовий приїхати на операцію, то можна обійтися і своїми силами, досить буде дистанційно все узгодити і приїхати вже на підписання кредитного договору. Щодо простіше справи йдуть з первинкою в акредитованому банком, в який подано заяву, об'єкті. Так як в узгодженні не братиме участі сторонній продавець, який є фізичною особою, здатний внести свої корективи і побажання в терміни угоди.
З чого почати вибір житла в іншому місті?
Сучасні засоби зв'язку і комунікації дозволяють досить безпечно і комфортно придбати житло в будь-якому місті РФ. Вони ж і полегшують вибір житла, так як можна дистанційно підібрати відразу декілька відповідних об'єктів і все про них з'ясувати.
Єдиний етап, який випадає з обов'язкових при покупці житла (більш актуально для вторинки) - огляд квартири. Саме з цим пов'язаний основний ризик покупки квартири в іншому місті. Якщо на угоду потрібно приїхати (не всі банки дозволяють провести операцію віддалено), то варто розглянути можливість приїхати і на огляд житла. Природно, в разі покупки квартири в іншому місті, коштує набагато більше уваги приділити попереднім вибором об'єкта, щоб заощадити час.
Якщо є мета заощадити, то можна проводити операцію і без посередників, але в цьому випадку на покупця лягають додаткові ризики, бажано як мінімум добре орієнтуватися в цінах і особливості міста, де купується житло.
Кожен сам повинен оцінити свої сили і можливості в це питанні. Але варто пам'ятати, що навіть якщо прийнято рішення оформляти іпотеку в іншому місті за допомогою посередницької організації, оцінювати варто вже її діяльність, причому відгуками варто довіряти тільки на сторонніх ресурсах.
Ріелтори націлені, перш за все, на комісію від угоди, тому розслаблятися і втрачати контроль над процесом покупки точно не варто. Вони дійсно зможуть запропонувати варіанти, дати підказки щодо особливостей житла в іншому місті. Але вірити в спеціальні умови і знижки від банків і страхових компаній при повному віданні угоди не варто. Паралельно з роботою агентства варто самостійно проконсультуватися з кредитними та страховими організаціями за вартістю послуг.
Якщо знижка в ставці в 0,5-1 п.п. від банку, при зверненні через посередника все ж можлива (але не так часто, так як банк повинен заплатити агентству винагороду за приведеного клієнта), то тариф страхової компанії буде включати надбавку для посередника, крім комісійної винагороди банку.
Так, наприклад, при іпотечному страхуванні для ВТБ24 комісія кредитної організації становить 45%, при зверненні через посередника, ще 15% йде йому, а тариф буде враховувати вже 60% комісійної винагороди. Таким чином, звернення до посередників не гарантує вигідну угоду, в будь-якому випадку потрібно самостійно орієнтуватися в умовах, щоб не переплачувати.
На що варто звернути увагу при покупці житла в іншому місті?
Якщо говорити про покупку вторинного житла, то підготовка до операції в середньому займає один місяць. При цьому 1-2 тижні власник буде тільки збирати документи, необхідні на операцію і погоджувати їх з банком.
При покупці первинки варто звернути увагу на те, якими банками акредитований споруджуваний об'єкт, чим більше кредитних організацій, які його перевірили, тим краще.
Варто звернути увагу і на наявність, серед які співпрацюють із забудовником провідних кредитних організацій країни. За відгуками, якщо є Ощадбанк або ВТБ24, то об'єкт заслуговує довіри. До того ж широка федеральна мережа цих банків дозволяє отримати схвалення в одному місті, а здійснити операцію в іншому. За допомогою ВТБ 24 угоду можна провести максимально дистанційно, в Ощад з цим складніше.
Складність оформлення іпотеки в іншому місті для банку в тому, що оцінювати платоспроможність буде підрозділ в тому місті, де знаходиться і працює позичальник, а погоджувати об'єкт і оформляти угоду буде відділення банку, що знаходиться в тому регіоні, де купується об'єкт.
На що звертає увагу банк при іпотеці в іншому місті?
Банк буде оцінювати і цілі, з якими купується квартира в іншому місті, якщо метою є переїзд, який передбачає зміну роботи - то це найскладніший варіант. Кредитна установа при оцінці платоспроможності спирається на те, що ця платоспроможність збережеться.
А якщо позичальник купить за допомогою кредитних коштів квартиру у Кременчуці, звільниться з високооплачуваної посади в Москві, і переїде на інший край країни з яких-небудь особистих причин, то гарантій в тому, що проблем з виплатою боргу перед банком - немає. Велика ймовірність відмови.
У таких випадках рекомендується озвучувати, що квартири купується не заради переїзду, а для інвестицій або родичів. Термін іпотеки тривалий, достатня кількість позичальників оплачують іпотеку, давно змінивши місце проживання, хоча ні зміна роботи, ні переїзд на момент угоди не планувалися. Так що переїзд не є порушенням умов кредитного договору, головне не допускати прострочень і проблем з цим питанням не буде.
Варіант набагато простіше - коли іпотека оформляється в регіоні, де людина працевлаштований. Багато банків вимагають прописку в регіоні оформлення, але вимога більшості - прописка в регіоні присутності банку. Це умови як раз на випадок, коли клієнт давно і стабільно працює в одному місті, а прописаний в іншому.
В цьому випадку вирішальну роль буде грати стаж роботи - якщо це якісь тимчасові заробітки постійна зміна роботи, то кредит не схвалять. Якщо мета купити квартиру і прописатися в тому місті, де оформляється іпотека, а робота при цьому стабільна, то ймовірність схвалення велика. Тривалий стаж знижує ймовірність того, що позичальника втратить роботу, не зможе оплачувати іпотеку і поїде з міста.
Іпотека все-таки є забезпеченим кредитом, але в погіршенні якості кредитного портфеля, судових позовах і реалізації застави, банку все ж не зацікавлені.
Якщо у позичальника позитивна кредитна історія, стабільний заробіток (достатній для обслуговування іпотеки), великий початковий внесок, то прописка в іншому місті або регіоні не буде грати вирішальну роль.
Крім того, існує варіант, коли позичальник вибирає квартиру і не в тому місті, де він прописаний, і не в тому місті, де він працює. Наприклад, в одному з курортних міст для здачі в оренду. Цей варіант цілком прийнятний для банку, так як має на увазі поліпшення платоспроможності клієнта. Головне, щоб у кредитно організації була філія в місті, де купується квартира. Імовірність схвалення буде вище, якщо в цьому місті вже є нерухомість у власності.
Труднощі придбання квартири в іншому місті
Основних труднощів всього три:
- Огляд житла, який можна доручити комусь, але все одно бажано особиста присутність, щоб не упустити важливих деталей
- Особиста присутність в момент подачі документів в регпалати, далеко не всі банки узгодять проведення цього етапу за дорученням
- Обов'язкове особисте присутність на угоді при підписанні договору.
Отже, якщо місто, в якому купується нерухомість, є можливість без проблем відвідати хоча б 1-2 рази, то особливих проблем з оформленням угоди не буде. Приїжджати відразу на всі етапи від огляду до вручення свідоцтва про право власності, сенсу немає, так як угода може затягнутися на термін від місяця до кількох місяців (якщо будуть виявлені помилки в документах або буде потрібно надання додаткових документів).
Варто зіставити витрати на проїзд в інше місто з витратами на посередництво ріелторського агентства, яке може допомогти звести відвідування міста, де купується об'єкт до необхідного мінімуму.