Купівля квартири у підрядника - ризики, за договором переуступки прав, як перевірити документи, в
Купівля квартири у підрядника - один із способів отримання житлової площі, що набув поширення в даний час.
Його суть полягає в наступному:
- підрядник поставляє матеріали та надає послуги, необхідні для будівництва новобудови і обробки квартир;
- будівельна компанія натомість замість грошових коштів розплачується житловою площею.
Сьогодні все частіше забудовники вибирають підрядників, з якими можна розрахуватися квадратними метрами. Обумовлено це високою конкуренцією на будівельному ринку і відсутністю «вільних» коштів.
Чи є ризики?
Ризики покупки квартири у підрядника існують.
Щоб їх виключити, необхідно розглянути передачу об'єктів нерухомості:
- будівельна компанія передає квартиру відповідно до ДДУ або інвестиційною угодою;
- підрядник продає житлову площу, для чого підписує з покупцем договір продажу або цесії.
Часто відбуваються ситуації, коли будівельна компанія передає вже побудовані об'єкти, спочатку оформляючи право власності на себе. Тоді з підрядником укладається договір продажу.
Що стосується покупців, то для них така схема - один з найбільш прийнятних варіантів дій, оскільки мінімізує ризики.
При цьому ризики покупця не перевищуватимуть ті, які можуть виникнути при придбанні нерухомості у самій будівельній компанії.
Це не можна сказати про інвестиційний договір, укладений між будівельними компаніями і підрядником.
Відповідно до його положень підрядник отримує за свою діяльність деякі об'єкти, продаж яких може бути розпочато ще до виконання ним зобов'язань повною мірою.
Отже, будівельні роботи щодо квартир ще не завершені, а їх відчуження вже почалося.
Для покупця - це великий ризик:
- По-перше, якщо підрядник не виконає всі покладені на нього зобов'язання, включені в угоду, то нерухомість в підсумку він не отримає, навіть якщо вона вже продана.
- По-друге, повернути назад нерухомість навіть в судовому порядку покупцям не вдасться.
На практиці судді діють за принципом - права пайовиків є продовженням прав підрядника. Якщо у останніх вони відсутні, то і підстав у покупців вимагати квартиру немає.
Як перевірити документи?
Якщо ви вирішили підписати договір поступки прав, то важливо взяти у продавця копію ДДУ, завірену в нотаріат.
Необхідно ознайомитися з умовами, відповідно до яких буде отримана нерухомість, оскільки на папері можуть міститися умови, виконання яких нав'язується незаконно.
Наприклад, після введення новобудови в експлуатацію, укласти угоду про надання низки послуг з ТСЖ.
При здійсненні операцій з нерухомістю необхідно пам'ятати, що довіряти можна тільки перевіреним юридичним особам:
Купівля квартири у підрядника
Придбання житлової площі у підрядника може здійснюватися відповідно до двох схемами. Однією з них є варіант, при якому підрядник не записує нерухомість в особисте володіння.
У такій ситуації він виступає в якості посередника, тому покупець укладає угоду про придбання з будівельною компанією.
При цьому діє залікова схема, мінусом якої є неможливість оформлення повернення ПДФО.
Відрахування не буде оформлений, оскільки будівельна компанія не може видати підтвердження про витрати покупця для ФСП, оскільки оформлення цих документів відбувається з підрядником.
Єдине, що може видати забудовник - довідка про повну сплату коштів за нерухомість, але цього недостатньо.
На такі умови згодні покупці, які вже не мають права отримання вирахування. Із застосуванням «залікової» схеми, продаж житлової площі відбувається на 200.000-250.000 рублів дешевше.
Відповідно до згаданої схемою не вдасться використовувати іпотечні кошти для купівлі житлової площі.
Для оформлення житлового кредиту в банківську організацію потрібно надати пакет документів на будівлю, будівництво якого триває.
Для їх отримання підрядник повинен зв'язатися із забудовником і виконувати дії в особі посередника. Угода з участю банківської організації може затягнутися на довгий час, чого багато підрядники не можуть собі дозволити.
Після виконання зобов'язань перед банківською організацією вони прагнуть швидко перевести в готівку грошові кошти.
Як не бути обманутим при покупці квартири? Дізнайтеся тут.
За договором переуступки прав
Другий спосіб придбання нерухомості відрізняється.
Його суть полягає в тому, що підрядник записує нерухомість в свою власність, потім передає її інвестору відповідно до договору переуступки.
При здійсненні реєстрації такої угоди в державних органах потрібно подати довідку, що підтверджує розрахунок між будівельною компанією і підрядником.
Згаданий документ оформляється в одному з відділів забудовника по роботі з інвесторами.
нюанси угоди
Придбання нерухомості - угода, при здійсненні якої необхідно проявити відповідальність. Особливо, якщо в ній бере участь підрядник.
Важливо враховувати наступні нюанси:
- не соромтеся використовувати юридичну допомогу, оскільки це дозволить уникнути співпраці з недобросовісними підрядниками;
- щоб зібрати інформацію про компанію, необхідно підійти до відділу, що займається питаннями продажів, забудовника та довідатися, чи співпрацює він з цим підрядником;
- попередньо необхідно уточнити, накладені чи на об'єкт будь-які обтяження або обмеження, ці відомості знаходяться в Росреестра;
- важливо вимагати у будівельної компанії довідку про твір повної оплати, щоб відразу виключити можливість перевести заборгованість, оскільки такі схеми нерідко використовуються підрядниками-аферистами;
У договорі, який укладається з підрядником, має міститися пункт, що вказують на те, що будівельна компанія дає згоду на відчуження житлової площі.
Які документи потрібні для покупки квартири на материнський капітал? Докладний перелік в цій статті.
Укладання договору
Кращим варіантом при покупці квартири у підрядника є укладання тристороннього договору. Його будуть зобов'язані підписати не тільки підрядник і покупець, а й будівельна компанія.
У документі будуть перераховані конкретні права і зобов'язання кожної сторони.
Висновок тристороннього договору дозволить уникнути казусів і шахрайських схем підрядника, наприклад, як під час підписання попереднього договору купівлі.
Зразок тристороннього договору купівлі квартири у підрядника можна скачати тут.