Км консалтинг - визнання індивідуального (приватного) будинку непридатним для проживання

Визнання індивідуального (приватного) будинку непридатним для проживання

У цій статті ми розглянемо правові наслідки визнання індивідуального (приватного) будинку непридатним для проживання як для самих власників - громадян, так і для органу місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК України до повноважень органів місцевого самоврядування в області житлових відносин відноситься визнання в установленому порядку житлових приміщень муніципального житлового фонду непридатними для проживання.

Відповідно до п. 4 ст. 15 ЖК України житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах і в порядку, які встановлені уповноваженим Урядом Укаїни федеральним органом виконавчої влади.

Саме поняття "поза чергою" також означає і те, що надання житлових приміщень поза чергою не передбачає включення громадянина в будь-яку чергу, а право громадянина на отримання житлового приміщення поза чергою не поставлено в залежність від наявності або відсутності інших осіб, також мають право на отримання житлового приміщення позачергово. Тому вказане право має бути реалізовано незалежно від наявності або відсутності інших осіб, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов, і часу прийняття їх на облік <1>. Простіше кажучи, громадянину повинно бути надано жиле приміщення практично відразу, його, як ми знаємо, практично також не буває.

Орган місцевого самоврядування майже завжди відмовить у визнанні індивідуального (приватного) будинку непридатним для проживання, якщо цим можуть бути порушені інтереси органу місцевого самоврядування в сфері житлових прав і обов'язків або виникнуть зобов'язання, які доведеться виконувати своїми силами і засобами за рахунок муніципального бюджету.

У чому такі зобов'язання можуть виражатися, ми покажемо нижче.

Після визнання житлового приміщення і / або приватного будинку непридатним для проживання (далі - старим) в органу місцевого самоврядування та у громадянина виникає ряд прав і обов'язків, в тому числі і взаємообумовлених.

Постановка громадянина власника приватного будинку на житловий облік по ст. 57 ЖК України та визнання будинку старим не перешкоджають здійсненню його права власності на цей будинок і не позбавляють права власності або іншого речового права на земельну ділянку, зайнятий будинком і необхідний для його обслуговування.

Оскільки у громадянина будинок, визнаний старим, і земельну ділянку під ним органом місцевого самоврядування не вилучаються, зобов'язання по здачі такого будинку та земельної ділянки під ним законодавством не передбачено, громадянин має право продати або здійснити іншу цивільно-правову угоду з старим будинком і земельною ділянкою .

У свою чергу, у нового власника після покупки непридатного для проживання приватного будинку також може виникнути право на позачергове надання жилого приміщення від органу місцевого самоврядування відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, так як за Житловим кодексом України не має значення, з чиєї вини домоволодіння, в якому проживає сім'я власника, прийшло в стан, непридатний для проживання, так само як і час отримання свідоцтва про реєстрацію права власності на житлове приміщення <3>.

Такий "круговорот домоволодіння" від власника до власника, як ми розуміємо, звичайно, не може влаштувати орган місцевого самоврядування.

Єдиним способом його припинити є знесення такого приватного будинку або його вилучення разом із земельною ділянкою в муніципальну власність відповідно до норм житлового та цивільного законодавства за умови компенсації ринкової вартості.

Ось і виходить, що власник не тільки отримує житлове приміщення позачергово від органу місцевого самоврядування, а й в його власності залишаються непридатний для проживання будинок і земельну ділянку під ним, якими він як власник може розпорядитися на свій розсуд (продати, обміняти, подарувати і т.д.) або у нього його може вилучити орган місцевого самоврядування за викладеною вище процедурою.

Викуповувати ж даний будинок і земельну ділянку під ним для органу місцевого самоврядування частіше просто невигідно і недоцільно, так як такі земельні ділянки, як правило, невеликі за розміром і не представляють ні для органу місцевого самоврядування, ні для потенційного забудовника ніякого економічного і комерційного інтересу.

При цьому, навіть якщо при прийнятті рішення орган місцевого самоврядування зобов'яже власника знести непридатний для проживання приватний будинок, власник цього може просто не зробити, по-перше, просто через відсутність фінансових коштів для цього, по-друге, він - власник, і зобов'язати його знести (знищити) свою власність відповідно до цивільного та житловим законодавством практично неможливо.

На підставі вищевикладеного у органу місцевого самоврядування фактично перед власником непридатного для проживання будинку виникають одні обов'язки, в той час як у громадянина (власника) практично одні права.

Відповідно до ст. 209 ГК України власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.

Згідно ст. 210 ГК України власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до п. 3 ст. 30 ЖК України власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення і, якщо дане приміщення є квартирою, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, а власник кімнати в комунальній квартирі несе також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором.

Згідно п. 4 ст. 30 ЖК України власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати дане приміщення в належному стані, не допускати безгосподарного поводження з ним, підтримувати житлове приміщення в належному технічному і санітарному стані, дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень в багатоквартирному будинку.

Таким чином, ст. 210 ГК України та ст. 30 ЖК України в імперативній формі вказують на ті витрати і зусилля, які повинен нести і робити власник щодо належного йому майна, в тому числі власник приватного будинку. Тим самим законодавець чітко визначає, що крім наявності у власника певних прав на нього покладаються і цілком певні обов'язки (тягар) за змістом належного йому житлового приміщення або жилого будинку.

Майно, яке є предметом власності і служить задоволенню інтересів власника, саме по собі має потребу в турботі про нього, підтримці його в придатному стані, усунення різних загроз і небезпек, що виходять від тих чи інших якостей речей, і ін.

Здійснення всіх цих заходів покладається на власника і розглядається як природний наслідок права власності.

Юридично тягар власності виражається, наприклад, в обов'язки з поточного та капітального ремонту майна (будинку, будівлі і т.д.), його страхуванню, пред'явлення для огляду, реєстрації.

Юридичне тягар власності покладає на власника обов'язок вишукувати (знаходити, передбачати) необхідні фінансові кошти на своєчасне виробництво поточного і капітального ремонту свого житлового будинку або житлового приміщення, щоб не допустити приведення житлового приміщення, в якому постійно проживають і перебувають люди, у непридатний і що загрожує життю людей стан, при якому проживання в такому приміщенні буде просто небезпечно і неможливо.

З вищевикладеного випливає, що на власника житлового будинку (житлового приміщення) відповідно до чинного цивільного та житловим законодавством лежить обов'язок не тільки щодо належного догляду за своїм нерухомим майном (будинком, будівлею), його змістом, своєчасному поточному та капітальному ремонту, але і обов'язок з вишукування необхідних для цього фінансових коштів.

Ініціатива законодавця про можливість визнання індивідуальних (приватних) будинків непридатними для проживання, яка в першу чергу спрямована на можливість поліпшення житлових прав громадян, у яких на це немає власних, в першу чергу фінансових, можливостей, на жаль, на законодавчому рівні залишається тільки ініціативою, не підкріпленою абсолютно нічим.

Читайте ще по даній темі:

Визнання індивідуального будинку непридатним для проживання

Як зняти з кадастрового обліку зруйнований будинок?

Добрий день. Нам дістався приватний будинок у спадок. Будинок уже старий і в непридатному для житла стані. Ми живемо в ньому, тому що ніде більше жити. Як нам визнати його непридатним і покладаються якісь пільги чи субсидії на будівництво?