Які документи необхідно оформити орендодавцю при припиненні орендних відносин

Договір оренди припиняється після закінчення терміну оренди або достроково шляхом розірвання. Припинення договору оренди найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди, складеним у вигляді єдиного документа. Розірвання договору може бути оформлене у вигляді обміну листами сторін договору. Договір також може бути розірваний за рішенням суду. Нарешті, припинення договору може взагалі ніяк не оформлятися. Ніякі документи не складаються і в тому випадку, якщо договір розривається за рішенням суду.

Якщо договір оренди був зареєстрований, то єдиний документ, що підтверджує факт припинення договору, все ж необхідно буде скласти і підписати. Це пояснюється тим, що цей документ доведеться представити у реєструючий орган для реєстрації припинення права оренди. Однак це не стосується випадків, коли контрагент не згоден з розірванням договору і всіляко цьому перешкоджає. У цьому випадку орендодавець може звернутися до суду з вимогою про розірвання договору та про виселення орендаря з займаного приміщення. Запис в ЕГРП буде внесена на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Крім того, при припиненні орендних відносин орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцю. Це повинно фіксуватися документами про передачу нерухомості, які підписуються сторонами договору.

Найчастіше такі документи становить орендодавець і передає їх орендареві на підпис. У зв'язку з цим юристу орендаря необхідно ретельно перевірити правильність і точність складених документів. Це дозволить убезпечити орендодавця від можливих претензій з боку орендаря і судових суперечок, а також забезпечити самому орендодавцю можливість в подальшому стягнути з орендаря завдані збитки (якщо буде потрібно).

Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Документ про припинення договору оренди

Закон не зобов'язує сторони договору скласти і підписати будь-який документ, що підтверджує припинення договору оренди. Однак на практиці припинення договору оренди найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди. Це дозволяє документально оформити припинення дії договору і підтвердити наявність або відсутність у сторін претензій один до одного.

У цьому документі сторони, як правило, прописують такі умови:

про припинення дії конкретного договору оренди з певною календарної дати;

про відсутність взаємних претензій сторін одна до одної.

Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін немає один до одного претензій

Трапляються ситуації, коли у сторін залишаються будь-які претензії один до одного по закінченні терміну оренди або після розірвання договору. В цьому випадку всі претензії, які сторони не змогли врегулювати, необхідно перерахувати в документі про припинення договору. Так, якщо договір розривається в зв'язку із заборгованістю орендаря по орендних платежах, то в угоді необхідно вказати розмір наявної заборгованості, а також терміни її погашення. У цьому випадку орендодавець зможе зафіксувати в угоді точну суму заборгованості орендаря, а також зможе визначити приблизні терміни погашення орендарем наявної заборгованості.

Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін є один до одного неврегульовані претензії

В цьому випадку наведений пункт угоди про розірвання договору можна вважати умовою про відстрочення платежів для орендаря.

Якщо орендар не погоджується із заборгованістю по орендній платі або між сторонами виникають розбіжності щодо її розміру, врегулювати дані розбіжності можна шляхом звірки взаєморозрахунків, а іноді тільки в судовому порядку. Наявність взаємних претензій сторін не може бути перешкодою для підписання ними угоди про розірвання договору. В цьому випадку в угоді про розірвання не потрібно нічого вказувати про наявність чи відсутність у сторін взаємних претензій. Як проміжний варіант можна зафіксувати в угоді зобов'язання сторін провести звірку взаєморозрахунків в зазначений в угоді термін. В цьому випадку у угоди про розірвання договору буде лише мета зафіксувати факт закінчення орендних відносин. У той же час угода про розірвання договору не буде підтверджувати наявність або відсутність у сторін претензій один до одного.

Документ про припинення договору оренди складається і підписується в двох примірниках, по одному для кожної із сторін. Якщо договір оренди пройшов державну реєстрацію, то кількість примірників документа про припинення договору збільшується на один. Це пояснюється тим, що угода про припинення договору також буде підлягати державній реєстрації.

Як правило, сторони підписують угоду про розірвання договору одночасно з документом про повернення нерухомого майна.

Документ про повернення нерухомого майна

При припинення договору орендар зобов'язаний повернути нерухоме майно орендодавцю (ст. 622 ЦК України). При оренді нерухомості застосовуються спеціальні правила: повернення об'єкта оренди відбувається по документу про передачу, який називається передавальним актом або актом прийому-передачі нерухомого майна (ст. 655 ЦК України).

Передавальний документ не потрібно складати в наступних випадках:

В інших випадках сторони повинні скласти єдиний документ про повернення орендарем майна орендодавцю.

Увага! Нерухоме майно вважається повернутим орендодавцю тільки після підписання документа про передачу.

Одного фактичного повернення нерухомого майна недостатньо для того, щоб вважати виконаною обов'язок орендаря передати об'єкт оренди орендодавцю. Для цього необхідно також підписати відповідний передавальний документ.

Ухилення орендаря від підписання передавального документа розцінюється як невиконання обов'язку щодо повернення майна орендодавцю. Такі правила встановлені абзацом 3 пункту 1 та пунктом 2 статті 655 Цивільного кодексу РФ.

Приклад з практики. суд стягнув орендну плату, не дивлячись на заяву орендаря про те, що він уже повернув приміщення орендодавцю. Факт повернення приміщень можна підтвердити тільки актом прийому-передачі, а не свідків

Позивач (орендодавець) звернувся з позовом до відповідача (орендарю) про стягнення орендної плати за користування нерухомим майном за договором оренди.

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції залишив рішення без зміни.

Відповідач звернувся зі скаргою до суду касаційної інстанції, в якій він висловив незгоду з прийнятими судовими актами.

Суд касаційної інстанції зазначив таке. При припинення договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване майно (ст. 622 ЦК України). Передача будівлі або споруди орендарем і прийняття його орендодавцем здійснюються за передавальним актом або іншого документа про передачу, підписуються сторонами. Зобов'язання орендаря передати будівлю або споруду орендодавцю вважається виконаним після надання його орендодавцю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу (ст. 655 ЦК України). Таким чином, юридично значущим обставиною є момент повернення об'єкта майнового найму власнику, який підтверджується документом, обопільно підписаним контрагентами.

У той же час сама назва документа про передачу нерухомого майна орендодавцю не має істотного значення. Головне, щоб з цього документа випливало, що орендар передав орендоване майно орендодавцю. Хоча для виключення непорозумінь між сторонами краще іменувати цей документ традиційно - передавальний акт або акт прийому-передачі нерухомого майна.

Приклад з практики. суд визнав «акт допуску для проведення ремонтних робіт» належним доказом прийому-передачі приміщення

В даному випадку документ про передачу майна сторони в договорі іменували актом допуску. Суд визнав, що назва цього документа не має значення. Головне, щоб документ містив всі необхідні реквізити і відображав факт повернення приміщення орендодавцю.

В акті прийому-передачі боку, як правило, прописують такі умови:

про передачу орендарем і прийомі орендодавцем нерухомого майна, що є об'єктом оренди за договором;

про передачу нерухомого майна в стані, що відповідає умовам договору;

про передачу майна, що перебуває на об'єкті оренди (наприклад, кондиціонерів і меблів в будівлі, тимчасових будівель на земельній ділянці), в тому ж стані і кількості, що і на момент передачі майна при укладенні договору;

про передачу одночасно з об'єктом оренди всього приладдя орендованого майна (наприклад, ключів від нежитлового приміщення);

про відсутність претензій у приймаючої сторони.

Приклад пункту передавального акта, коли у сторін відсутні претензії один до одного

Орендоване приміщення передано в задовільному стані. Сантехніка та електрообладнання справні. Претензій до стану приміщення і що в ній знаходиться у приймаючої сторони немає.

Ключі від приміщення в двох примірниках передані орендарем орендодавцеві перед підписанням цього акту ».

Якщо орендар передає приміщення чи перебуває в ньому майно в неналежному стані, що не відповідає умовам договору, на це необхідно прямо вказати в акті прийому-передачі нерухомого майна. Правильна фіксація в акті прийому-передачі стану прийнятого майна допоможе орендодавцю згодом стягнути з орендаря заподіяну майну шкоду. Якщо ж в акті не прописано недоліки переданого майна, то буде вважатися, що майно було передано орендодавцю в належному стані.

Приклад пункту передавального акта, коли у сторін є претензії один до одного

Орендоване приміщення передається в аварійному стані. Збиток, нанесений приміщенню, становить 200 000 рублів. Орендар зобов'язується відшкодувати завдані збитки протягом двох місяців з дня підписання цього акта ».

Якщо орендар не згоден з фактом заподіяння шкоди, то в акті прийому-передачі можна про це не згадувати. Про це можна скласти окремий акт в присутності представників орендодавця, незацікавлених третіх осіб, а також у присутності представників орендаря за згодою останнього.

Акт прийому-передачі нерухомого майна після закінчення оренди складається і підписується в двох примірниках, по одному для кожної із сторін.

Питання: чи можуть сторони в договорі оренди виключити необхідність передачі нерухомого майна за передавальним документом

Відповідь: ні, не можуть.

Правила статті 655 Цивільного кодексу України сформульовані імперативно і не дозволяють в договорі оренди виключити необхідність оформлення акту прийому-передачі нерухомого майна або іншого передавального документа.

Приклад з практики. суд стягнув орендну плату з орендаря і відкинув його посилання на те, що в самому договорі сторони виключили обов'язок скласти акт прийому-передачі при поверненні майна

Суд виніс рішення про стягнення орендної плати з відповідача (орендаря), мотивоване відсутністю доказів повернення орендованого майна після закінчення терміну оренди.

У касаційній скарзі відповідач посилався на те, що сторони в договорі оренди виключили обов'язок орендаря повернути орендоване нерухоме майно орендодавцю за актом прийому-передачі. Доказів використання майна після закінчення терміну оренди, на думку відповідача, в справі не було.

Якщо орендар ухиляється від повернення нерухомого майна після закінчення терміну дії договору, орендодавець має право пред'явити до суду позов про виселення орендаря з займаного нерухомого майна та про стягнення з орендаря плати за фактичне користування майном за час прострочення. Крім того, в договорі орендодавцю доцільно встановити штрафну неустойку для орендаря за прострочення повернення майна після припинення дії договору. Це дозволить орендодавцю згодом мінімізувати ризик фінансових втрат, а для орендаря це буде стимулом не порушувати терміни повернення нерухомого майна. Також орендодавець може стягнути з орендаря збитки, спричинені неповерненням майна, як упущену вигоду у вигляді різниці між орендною платою за договором і ринкової величиною ставки оренди щодо даного майно, визначеної на підставі експертної оцінки.

Приклад з практики. якщо орендодавець уклав договір з новим орендарем, а старий у встановлений термін нерухоме майно не повернув, то орендодавець може стягнути з колишнього орендаря упущену вигоду в розмірі орендної плати, не отриманої за договором з новим орендарем

Позивач (орендодавець) звернувся до суду з позовом до відповідача (орендарю) про виселення з займаного приміщення та стягнення збитків.

Позовні вимоги були мотивовані відмовою відповідача звільнити займане нежитлове приміщення після попередження про розірвання договору, що призвело до заподіяння збитків у вигляді неотриманого від нового орендаря орендної плати.

Суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги в повному обсязі. Суд апеляційної інстанції залишив рішення без зміни.

Відповідач подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати ухвалені у справі судові акти та прийняти новий судовий акт про відмову в задоволенні позовних вимог.

Суд касаційної інстанції залишив оскаржувані судові акти без зміни, а касаційну скаргу без задоволення, вказавши таке.

Між сторонами було укладено короткостроковий договір оренди, після закінчення дії якого орендар продовжив користуватися об'єктом оренди, в зв'язку з чим договір вважався поновленим на невизначений термін. Після цього орендодавець повідомив орендаря про розірвання договору оренди за три місяці (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК України). Відповідач спірне нежитлове приміщення в установлений термін не звільнив.

Тим часом до закінчення тримісячного терміну позивач провів конкурс на право оренди спірного приміщення, за підсумками якого було укладено договір з новим орендарем. Оскільки відповідач не звільнив спірне приміщення після припинення договору оренди, то цим він заподіяв позивачу збитки у формі упущеної вигоди в розмірі недоотриманої орендної плати за новим договором.

Факт отримання від орендодавця повідомлення про відмову від договору оренди, продовженого на невизначений термін, відповідач не заперечив. Тим часом в порушення вимог статті 622 Цивільного кодексу України відповідач після припинення договору не звільнив спірне нежитлове приміщення.

Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Такі правила встановлені в абзаці 2 статті 622 Цивільного кодексу РФ.