Яке житло визнають аварійним - стаття, жкг -

Аварійними визнаються багатоквартирні будинки, проведення відновлювальних робіт в яких технічно неможливо або економічно недоцільно і технічний стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності і експлуатаційних характеристик, при яких існує небезпека для перебування людей і збереження інженерного обладнання.

Однією з найважливіших проблем житлово-комунальної сфери в даний час є великі масштаби старого та аварійного житлового фонду. З наведеного нижче графіка можна побачити, як змінився цей показник за 10 років.

Поняття старого житла в законодавстві не міститься. Однак виходячи з інших нормативних актів і сформована практика, старим станом будівлі вважається стан, при якому конструкції будівлі і будинок в цілому має знос: для кам'яних будинків - понад 70%, дерев'яних будинків зі стінами з місцевих матеріалів, а також мансард - понад 65% , основні несучі конструкції зберігають міцність, достатню для забезпечення стійкості будівлі, проте будівля перестає задовольняти заданим експлуатаційним вимогам. Таким чином, основна відмінність аварійного та ветхого житла полягає в тому, що останнім характеризується тільки високим ступенем зносу, в той час як аварійне житло становить небезпеку для життя проживаючих.

На графіку представлені регіони з найнижчим і найвищим відсотком старого та аварійного житла. У Московській області ця величина складає 1,4%. В цілому поУкаіни - 3,1%.

Підставами для визнання житлового будинку аварійним можуть бути:

погіршення експлуатаційних характеристик будівлі в цілому або окремих його частин у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації, що призводить до зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності і стійкості будівельних конструкцій та основ;
розташування будинку в небезпечних зонах зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних і проектних рішень запобігти підтопленню;
наявність у будинку ушкоджень, отриманих в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів, нерівномірного осідання ґрунтів, а також в результаті інших складних геологічних явищ, якщо проведення відновлювальних робіт технічно неможливо або економічно недоцільно і технічний стан цих будинків і будівельних конструкцій характеризується зниженням несучої здатності і експлуатаційних характеристик, при яких існує небезпека для перебування людей і збереження інженерного обладнання;
наявність у будинку деформації фундаменту, стін, несучих конструкцій і значною мірою біологічного пошкодження елементів дерев'яних конструкцій в повнозбірних, цегляних і кам'яних будинках, а також в дерев'яних будинках і будинках з місцевих матеріалів, які свідчать про вичерпання несучої здатності і небезпеки обвалення;
знаходження будинку в обумовленою уповноваженим центральним органом виконавчої влади зоні ймовірних руйнувань при техногенних аваріях.

Для того щоб віднести житло до старого, необхідно визначити ступінь його зносу. Однак розрахунок відсотка зносу, як правило, здійснюється приблизно, так як спеціальних математичних формул для його визначення немає. Тому і рішення, визнавати чи житло старим чи ні, виноситься часто в залежності від бажання чиновників, а не з об'єктивної необхідності.

У поточному році Урядом України було підготовлено законопроект, що відображає питання проведення капітального ремонту житлових будинків. Згідно з цим документом, всі повноваження з проведення капітального ремонту віддаються на регіональний рівень, що частково є не зовсім правомірним. Відносно старих зобов'язань держави з капітального ремонту, який не був проведений, повинна зберігатися обов'язок держави проводити капітальний ремонт будинку відповідно до норм утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду. Борг держави по невистачаючому ремонту оцінюється в 3,5 трлн рублів. В даний час розробляється нова редакція законопроекту.

Найбільш часто виникаючі питання в правозастосовчій практиці, що стосуються рівноцінності житла, наданого натомість аварійного.

Кількість кімнат повинно бути рівнозначним. Неприпустимо зменшення житлової площі та кількості кімнат за рахунок збільшення площі допоміжних приміщень (кухні, коридору тощо), навіть якщо загальна площа пропонованого житла більше раніше займаного (Визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 05.10.10 р по справі № 8-В10-11);

Розрахунки з власником приватизованого житла, згідно зі ст. 32 ЖК РФ, можуть здійснювати двома способами: сплата викупної ціни за вилучаються приміщення, або надання іншого жилого приміщення замість вилучається з заліком його вартості у викупну ціну за угодою сторін.

Викупна ціна повинна включати в себе ринкову вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власнику житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки, які він несе у зв'язку з вилученням житла, в тому числі упущену вигоду. Однак викупна ціна найчастіше не покриває всіх реальних витрат власника на придбання нового житлового приміщення, так як ринкова вартість старого та аварійного житла не відповідає вартості квартири навіть на вторинному ринку нерухомості. Як вирішення цієї проблеми можна використовувати можливість так званої «распріватізаціі». Однак можливо це лише за наявності низки умов:

житло повинно бути єдиним у власника
підставу придбання житла - приватизація (а не договір купівлі-продажу, наприклад)
щодо житла не здійснювалося жодних угод з моменту набуття права власності або прописки інших осіб в квартиру

У разі визнання житлового будинку аварійним він підлягає знесенню. Яким повинен бути строк знесення?

Фінансування старого та аварійного житла проводиться, головним чином, за двома напрямками - за рахунок бюджетних коштів і за світло інвесторів.

Перспективи старого та аварійного житла

Московської області створення сприятливого інвестиційного клімату є одним із першочергових завдань на шляху вирішення проблеми з старим і аварійним житлом. В тому числі, для отримання бюджетних коштів необхідно заручитися усіма можливостями їх грамотної реалізації, в т.ч. наявністю будівельних компаній, готових здійснити зведення нового житла або капітальний ремонт старого житлового фонду.

Для вирішення житлових проблем, в тому числі ліквідації аварійного житла, в Московській області, створено спеціальну структуру, наділена функціями окремого міністерства. Це раціональна міра, тому що в ряді районів проблеми ветхо-аварійного житла стоять досить гостро. Так, наприклад, в Пушкінському районі, в Ступіно і Клину в минулому році не провадилося будівництво житла для переселенців.

В якості одного із способів вирішення питання про ветхому житло можна розглядати також реконструкцію, що володіє деякими перевагами: не вимагає переселення мешканців, ціни на їх квартири при цьому підвищуються в рази на відміну від «аварійних» цін, немає необхідності в розробці нових ділянок під забудову, відсутні витрати на знесення, а реконструкцією повністю займається будівельна організація.

«Швидке старіння житлового фонду викликано, в тому числі, складними умовами його формування в роки воєнного і післявоєнного періоду, а також тривалим відсутністю капітального ремонту і низькою якістю утримання житла. Тому в даний час одним з пріоритетних напрямків житлової політики є ремонт і ліквідація старого та аварійного житла, головною метою якого має стати розробка схем і механізмів залучення бюджетних та інших матеріальних ресурсів », - резюмує адвокат Олег Сухов.