Як змусити забудовника усунути недоробки в будинку
Як змусити забудовника усунути недоробки в будинку
Власники житла все частіше намагаються зобов'язати забудовників усунути недоробки в недавно зведених будинках. Облуплений фасад, що протікає дах, тріщини в стінах - ось далеко не повний перелік «сюрпризів», через яких новосели змушені вести судові баталії.
Найчастіше покупці нового житла стикаються з недоробками в процесі приймання своїх квартир: БН вже писав, яким чином можна зобов'язати забудовника усунути шлюб до підписання акту прийому-передачі житла.
Але часом дефекти виявляються вже після новосілля і не тільки в квартирах. Помилки проектувальників, відступу від технологій в ході будівництва - все це призводить до того, що через кілька років після здачі в будинках можуть лопнути труби, з'явитися тріщини на фасаді та ін. В подібних випадках мешканці можуть вимагати від забудовника усунути шлюб, або, якщо власники вже зробили ремонт за рахунок власних коштів, - відшкодування відповідних витрат. Якщо компанія відмовляється виконувати вимогу громадян, тоді їм - дорога в суд.
Як пояснює юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Наталія Кузьміна, найчастіше подібні спори вирішуються на користь власників - якщо, звичайно, їм вдається довести, що брак виник через порушення технічних регламентів, проектної документації, містобудівних регламентів або інших обов'язкових нормативів.
За словами старшого юриста компанії «Качкін і Партнери» Ірини Митиной, при розгляді таких справ суд завжди призначає експертизу. За її результатами і визначається причина появи дефектів загального майна. У ряді випадків вина забудовників не підтверджується - коли проблеми виникають через неякісну експлуатації будинку або - природного зносу інженерних мереж. У приклад можна навести недавнє справу проти ЗАТ «Будівельний трест»: товариство власників, створене в будинку на Манчестерской, 10, вимагало стягнути з компанії 5 млн руб. витрачені на ремонт систем водопостачання. Але, як з'ясувалося за результатами судової експертизи, труби відповідали всім необхідним стандартам і вийшли з ладу через їх природного зносу. Судовий спір товариство програло: більш того, суд зобов'язав ТСЖ відшкодувати «Будівельному тресту» витрати на оплату експертизи.
Загальна біда
Щоб довести факт будівельного шлюбу, необхідно запастися відповідними висновками офіційних організацій. «Важливо уявити в суді акти огляду майна від ТСЖ, керуючих компаній, ремонтних служб (наприклад, щодо ліфтів та спеціалізованого обладнання), висновки експертних організацій про наявність тих чи інших недоробок, які могли виникнути через порушення технології будівництва», - стверджує Ірина Мітіна.
Судові претензії до забудовника зазвичай пред'являє організація, уповноважена представляти інтереси власників (найчастіше це ТСЖ). У той же час, як пояснює Ірина Мітіна, формально вимагати усунення недоліків може кожен з власників. «Але, по-перше, його вимоги обмежуються розміром частки в спільному майні, а по-друге, ремонт неминуче торкнеться права інших мешканців. Тому має сенс подавати позов від імені товариств власників », - стверджує вона.
Дуже важливо пред'явити претензії в період гарантійного терміну, який, відповідно до 214-ФЗ, становить три роки - для інженерного обладнання будинку та п'ять років - для решти майна будівлі. Дія гарантії на будинок починається з моменту передачі квартир учасникам пайового будівництва.
Відзначимо, що передбачені законодавством гарантії поширюються не тільки на квартири, але і на спільне майно будинку в цілому - стіни, дах, місця загального користування, прибудинкову територію і т. Д.
Претензії необхідно пред'являти саме до забудовника, оскільки саме він є стороною за договором з покупцями житла і несе відповідальність за гарантійними зобов'язаннями.
Якщо ж шлюб виявиться після закінчення гарантійного терміну, ремонт доведеться проводити за рахунок коштів власників - домогтися компенсації від забудовника, швидше за все, не вдасться.
без підпису
У переважній більшості випадків будівельний шлюб загального майна виявляється через кілька років після заселення будинку. Судячи зі статистики справ, розглянутих арбітражним судом, позови подаються через три-п'ять років після здачі будинку в експлуатацію. Але відомі випадки, коли шлюб виявляється відразу після введення будинку - до того, як забудовник передав квартири за актом прийому-передачі. Як стверджує Наталя Кузьміна, учасники пайового будівництва має право вимагати від забудовника усунути недоробки як до, так і після підписання акту.
Теоретично покупець житла може відмовитися підписувати цей документ, якщо пайовика не влаштує стан, наприклад, сходи або фасаду будинку. Адже при укладанні договору пайової участі громадянин купує не квартиру, а об'єкт пайового будівництва. Відповідно до 214-ФЗ до нього ставиться як сама квартира, так і загальне майно багатоквартирного будинку.
Втім, як пояснює Наталя Кузьміна, на практиці забудовники пропонують пайовикам підписати акт прийому-передачі конкретної квартири, а не об'єкта пайового будівництва. Що, за її словами, не дає дольщику права відмовитися від підписання цього документа в разі виявлення недоліків спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином, ще в процесі укладення договору пайової участі має сенс поцікавитися, яку саме форму акта прийому-передачі вам запропонують підписати в процесі приймання житла.
Судячи зі статистики Арбітражного суду Харкова і області, кількість судових розглядів між ТСЖ і забудовниками зростає. У більшості випадків будівельні компанії відмовляються виправляти недоліки на вимогу жилтоваришів: визначити, з чиєї вини протікає дах або облазить фасад, може лише експертиза.
Вимагаючи усунути недоробки в досудовому порядку, ТСЖ найчастіше апелюють до результатів незалежних експертиз. Забудовники ж призначають альтернативні дослідження, результати яких відрізняються від представлених ТСЖ. У підсумку більшість таких суперечок вдається вирішити тільки в судовому порядку.