Як зменшити іпотеку - термін, ставку, переплату, платіж, відсоток, розмір, суму
способи погашення
Існує 2 основних способи погашення боргу по іпотеці:
- Аннуітентний платіж.
- Диференційований платіж.
Зараз аннуітентний платіж «відходить» в минуле. Все більше банків переходять на диференційований платіж.
Суть аннуітентного способу погашення в тому, що кожен місяць клієнт виплачує одну і ту ж суму протягом усього терміну кредитування.
З одного боку це досить зручно. Інфляція в нашій країні відбувається щороку. Згодом сума щомісячного платежу не здається такою вже «страшної».
Та й добробут позичальника теж з кожним роком може поліпшуватися.
Але суть цього способу в тому, що «тіло» кредиту почне погашатися лише тоді, коли будуть повністю виплачені відсотки по кредиту.
Може вийти так, що позичальник уже багато років платить по кредиту. А виявляється погашати його він ще не починав! А тільки покрив все відсотки!
А при диференційованому платіж сам кредит і відсотки по ньому погашаються однаково.
диференційований графік
Суть цього способу погашення кредиту в наступному:
А відсотки нараховуються на залишкову суму кредиту
саме тому щомісячний платіж може бути різним щомісяця - все менше і менше
Саме для позичальника вигідніше диференційований платіж. А так як мова йде про іпотеку, то можна заощадити до декількох сотень тисяч рублів, ніж погашаючи іпотеку аннуітентним способом.
Але не всі банки йдуть назустріч своїм клієнтам. Пропонуючи такий спосіб погашення. Банкіри розуміють вигоду клієнта, що призводить до втрат самого банку.
материнським капіталом
Це засіб державної підтримки сімей, які мають дітей.
Сума державно допомоги від держави становить 475 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, і вона має цільове призначення.
Це один із способів зменшити розмір щомісячного платежу. Але це спрацює тільки в тому випадку, якщо клієнт погашає борг диференційованим способом.
Позичальник подає заяву до Пенсійного фонду на погашення коштами материнського капіталу боргу по іпотеці.
Протягом 2 місяців ПФР розглядає заявку, і направляє кошти на рахунок в банку-кредиторі.
Таким чином, відбувається дострокове погашення частини боргу, що призводить до зниження суми щомісячного платежу.
І хоча для таких великих міст як Київ і Санкт - Харків, розмір материнського капіталу в загальній сумі іпотечного боргу (а він іноді досягає 5 - 8 млн. Рублів) зовсім «не помітний», він відіграє значну роль при погашенні іпотеки, взятої в регіонах .
Ціни на нерухомість у великих містах сильно завищені, і тому погасити маткапіталом можна до 15% від суми основного боргу, а в регіонах можна повністю достроково погасити весь кредит.
моніторинг банків
Перш ніж брати іпотечний кредит, потрібно вивчити всі можливі пропозиції банків.
У кожній кредитній установі є кілька програм кредитування. Умови надання іпотеки залежать від об'єкта нерухомості, який планується купити.
Наприклад, при покупці житла в новобудові умови кредитування населення кілька лояльніше, ніж при покупці житла на вторинному ринку.
Крім того, потрібно вивчити в банку способи оптимізації кредитної лінії. Не всі банки надають клієнтам можливість реструктуризувати свій кредит.
Тому потрібно досконально вивчити всі можливі шляхи оптимізації на випадок виникнення непередбачених ситуацій.
Якщо банк не надає своїм клієнта реструктуризацію кредитної лінії в разі виникнення деяких обставин, то сам клієнт може зменшити суму щомісячного платежу наступними способами:
Оформлення іпотеки на досить тривалий термін
але це сумнівна вигода. Сума щомісячного платежу буде зовсім невеликий, але сума переплати по кредиту буде величезною. При оформленні іпотеки на 30 років, клієнт виплачує банку вартість приблизно 2-ух куплених в кредит квартир
Постійно вивчення умов кредитування в цьому банку
клієнт повинен постійно переглядати, не знизилися чи в даному банку ставки за іпотечним кредитом по його програмі. Якщо це сталося, то позичальник має право на зниження ставки. Для цього він повинен написати заяву
Податкові відрахування при покупці нерухомості
далеко не кожен громадянин, офіційно працевлаштований, має право на отримання податкового вирахування. Отримати податкове вирахування можна в розмірі 260 тисяч рублів, тобто з 2 млн. Рублів від вартості нерухомості. Це реальний спосіб знизити суму щомісячного платежу
Податкові відрахування по іпотеці
держава також дає можливість офіційно працевлаштованим громадянам одержати відрахування з іпотечного кредиту. Сума цього вирахування дорівнює 13% від відсотків по іпотеці
Здача іпотечної квартири в оренду
закон не забороняє використовувати квартиру, яка знаходиться в іпотеці, на свій розсуд. Можна здавати її в оренду, а плату за оренду направляти на погашення іпотечної лінії
самостійне страхування
При оформленні іпотечного кредиту існує обов'язкове і добровільне страхування.
Обов'язково потрібно застрахувати предмет іпотеки - тобто купується нерухомість.
Її страхують від можливих ризиків виникнення форс-мажорних обставин. Наприклад, від пожежі або затоплення.
Укласти договір обов'язкового страхування предмета іпотеки можна з будь-якої страховою компанією, але краще з тієї, яка є партнером банку.
Умови страхування в таких компаніях кілька вигідніше, ніж в інших.
Поліс обов'язкового страхування потрібно продовжувати щороку протягом усього терміну кредитування.
Можна також укласти договір добровільного страхування. Компанію можна вибрати самостійно, а можна звернутися в акредитовану банком.
Застрахувати можна кілька можливих ризиків:
Втрату працездатності позичальника
якщо позичальник з якихось причин не зможе далі працювати і, відповідно, виплачувати кредит, страхова компанії повністю погасить кредит сама
Приблизно така ж ситуація виникне, якщо позичальник помре
весь його борг перед банком «отримають» його спадкоємці. Якщо цей ризик буде застрахований, то страхова компанія покриє банківський борг і інші ризики
Якщо правильно вибрати страхову компанію, то це допоможе позичальникові заощадити до 30 - 35% грошових коштів.
Депозитний рахунок
Якщо в сім'ї є зайві кошти, то їх потрібно відкладати на депозитний рахунок.
Ці гроші будуть «працювати» в банку, приносячи невеликі відсотки по депозитному рахунку.
Як правило, депозит відкривається на 1 рік. Потім договір можна буде пролонгувати на тих же умовах.
В кінці «депозитного» року, всі накопичені кошти можна перевести на іпотечний рахунок.
Це допоможе знизити суму щомісячного платежу на наступний рік. Так можна поступати постійно, збираючи кошти і направляючи їх на погашення кредиту.
Але така схема працює, якщо платіж по іпотеці диференційований.
Сума щомісячного внеску
Погашається іпотека, як і будь-який інший кредит, щомісячними платежами.
Розмір цього іпотечного платежу залежить від декількох факторів:
- суми основного боргу перед банком;
- процентної ставки за кредитом;
- терміну кредитування.
Чим довший термін кредитування, тим менше сума щомісячного платежу.
Розмір ставки
Відсоткова ставка багато в чому впливає на суму щомісячного платежу.
На сьогоднішній момент, банки намагаються утримувати ставку по іпотечних кредитах на рівні 11 - 13% річних для звичайних громадян, і на рівні 9 - 11% річних за пільговими кредитами.
Практично всі банки утримують процентні ставки на цих показниках. Якщо в якомусь банку ставка буде трохи нижче, значить, мінімальні терміни кредитування будуть вище, ніж в інших банках.
Або навпаки - ставка буде трохи вище, але інші умови будуть вигідніше.
Останнім часом йде тенденція до зниження процентних ставок за іпотечними кредитами.
Справа в тому, що Президент нашої країни дав чітку вказівку банкірам істотно знизити процентні ставки саме по іпотеці.
Такі заходи призведуть до того, що сума щомісячного платежу помітно знизитися. Крім того, зменшаться терміни кредитування, що зробить іпотеку доступнішою для населення.
Як зменшити відсоток іпотеки самостійно?
Якщо виникли труднощі, і немає можливості виплачувати саме таку суму щомісячного платежу, можна написати заяву на ім'я керівника банку з проханням про тимчасове зниження процентної ставки по кредиту.
Якщо обставини дійсно вагомі, то банкіри піде назустріч.
термін запозичення
Цей фактор також помітно впливає на суму щомісячного платежу. Чим довше термін кредитування, тим нижче сума платежу.
Але розмір переплати в такому випадку становить приблизно 200%. Тобто, при терміні кредитування приблизно 30 років, позичальник виплачує банку крім вартості житла, ще приблизно таку ж суму.
Саме тому банки не прагнуть кредитувати населення на термін менше 15 років, чим менший термін кредитування, тим нижче вигода банку.
Тому деякі кредитні установи встановлюють мінімальний термін кредитування. Як правило, 10 років.
Але закон не забороняє громадянам погашати іпотеку достроково. Крім того, банк не має права стягувати з клієнта штрафи і додаткові комісії за дострокове погашення.
Також банк не має права стягувати відсотки за той термін, коли клієнт не користується позиковими засобами.
Тобто, якщо позичальник вирішив повністю закрити кредитну лінію достроково, то банк зобов'язаний розрахувати відсотки на день погашення позики, а не за повний термін, який прописаний в договорі.
Як зменшити термін іпотеки самостійно? Можна написати заяву на ім'я керівника банку з проханням про зменшення терміну кредитування.
Варто розуміти, що це може привести до збільшення суми щомісячного платежу.
Тому банку необхідно обгрунтувати своє бажання. Наприклад, додати довідку про доходи за формою 2-ПДФО, яка доводить, що дохід позичальника значно зріс, що допоможе йому сплачувати підвищений щомісячний внесок.
На терріторііУкаіни діє безліч банків. Всі вони мають по кілька програм кредитування населення на купівлю нерухомості.
Умови іпотечного кредитування також відрізняються один від одного.
Тому потрібно дуже ретельно моніторити всі пропозиції, вивчати пропоновані умови і «підводні камені».
А якщо є можливість, то краще найняти кредитного брокера, який підкаже, де краще і вигідніше оформити іпотеку.