Як зареєструвати договір пайової участі (дду), порядок дій, перелік документів для

Я підписав з будівельною компанією Договір пайової участі. Як його тепер зареєструвати, що для цього потрібно, і чи можу я зробити це самостійно?

Так, зареєструвати ДДУ самостійно пайовик може. Але є деякі особливості. Пояснимо докладніше.

Договір пайової участі в будівництві (ДДУ) є єдиним договором, який прямо передбачений законом для оформлення інвестиційних відносин між пайовиком і Девелопером / Забудовником. І щоб не виникло непорозумінь з правами вимоги на квартиру в споруджуваному будинку, цей договір реєструється в Росреестра. На відміну, наприклад, від попереднього ДДУ. який теж зустрічається на ринку, але ніякого відношення до цього ДДУ не має (докладніше за посиланням).

Закон, який регулює порядок і умови укладення Договору участі в пайовому будівництві - це знаменитий в народі «закон про захист прав пайовиків» ФЗ-214 (основні його положення см. За посиланням в Глосарії). Зокрема, він встановлює, що ДДУ вважається укладеним тільки після його державної реєстрації (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Що з себе являє сам договір ДДУ - його структура, склад, перелік умов, а також зразок ДДУ - можна подивитися в окремій статті Глосарію за вказаним URL. Тут же ми розповімо тільки про порядок його реєстрації.

Особливості державної реєстрації ДДУ в період будівництва

Процес державної реєстрації Договору пайової участі дещо відрізняється, в залежності від того, реєструється чи перший ДДУ конкретного будівельного проекту (багатоквартирного будинку), або будь-який з наступних ДДУ цього ж проекту. Відмінності тут - в складі документів, що подаються в Росреестр.

Для реєстрації першого договору потрібно набагато більше документів, а для реєстрації кожного наступного - самий мінімум. Договір з першим пайовиком ретельно розробляється юристами Девелопера. і після реєстрації зміні не підлягає. Договори з усіма іншими пайовиками вже штампуються за зразком першого (зареєстрованого).

Саме тому Забудовники рідко йдуть на поступки пайовикам в коригуванні окремих умов ДДУ - тоді доведеться заново переробляти і перереєструвати вже укладені договори за цим проектом.

Щоб зареєструвати перший ДДУ. Забудовнику потрібно надати в Росреестр не тільки сам договір і дані першого пайовика, а й ряд документів по проекту будівництва і по діяльності будівельної компанії як юрособи (див. Нижче Список-1).

Щоб зареєструвати будь-який наступний ДДУ (починаючи з другого), реєстратору потрібні всього лише - сам Договір участі в пайовому будівництві, дані пайовика і дані про квартирі, (див. Нижче Список-2). Документи про проект будівництва і про компанії-забудовника вже не потрібні (вони вже є в базі Росреестра).

Документи для реєстрації Договору пайової участі

Списки необхідних документів для державної реєстрації Договору пайової участі представлені нижче - див. Список-1 і Список-2.

Для першого ДДУЗастройщік сам готує весь пакет документів (включаючи дані першого пайовика), і сам забезпечує реєстрацію цього договору. А реєстрація всіх наступних ДДУ відбувається вже за спрощеною схемою, і її може виконувати як Забудовник (партіями, наприклад), так і кожен пайовик окремо самостійно.

Документи, необхідні Забудовнику для реєстрації першого Договору пайової участі (Список-1):

• дозвіл на будівництво;
• план створюваного будинку, із зазначенням кількості квартир в ньому і їх площ;
• проектна декларація про даний проект будівництва будинку;
• підтвердження прав власності або оренди на ділянку забудови;
• висновок контролюючих органів про відповідність Забудовника вимогам ФЗ-214;
• договір страхування цивільної відповідальності Забудовника;
• та інші документи про проект і про компанії, включаючи сам екземпляр першого ДДУ і документи, що вимагаються від пайовика (тобто включаючи Список-2, представлений нижче).

Обов'язкові документи, які вимагаються від Забудовника для реєстрації договору з першим пайовиків, вказані в п.2, ст.48, ФЗ-218.

Перелік документів для реєстрації кожного наступного Договору пайової участі (Список-2):

• Підписаний сторонами Договір участі в пайовому будівництві з усіма додатками до нього, в трьох примірниках: для Забудовника, для Росреестра і для пайовика. Причому, кількість примірників ДДУ може бути збільшено, залежно від кількості пайовиків, зазначених в договорі.
• Заява про державну реєстрацію ДДУ від пайовика і від Забудовника.
• Паспорти всіх пайовиків за договором. А якщо в числі пайовиків є діти до 14 років, то буде потрібно їх свідоцтво про народження.
• Нотаріально засвідчена згода чоловіка на покупку квартири в споруджуваному будинку. Якщо обоє з подружжя є учасниками одного ДДУ, тоді така згода не потрібно.
• Договір застави права вимоги - для випадків покупки квартири на кредитні гроші (відразу реєструється обтяження прав пайовика у вигляді іпотеки).
• Документ з описом квартири в споруджуваному будинку із зазначенням його площі і розташування на поверховому плані (ідентифікація об'єкта).
• Договір страхування цивільної відповідальності Забудовника. в разі якщо такий договір укладений щодо кожного пайовика (п.3, ст.48, ФЗ-218). Якщо за умовами ДДУ пайовик розраховується з Забудовником через рахунок ескроу. то договір страхування не потрібен.

При цьому Росреестр не має права вимагати раніше надані документи по проекту будівництва (п.4, ст.48, ФЗ-218). Тобто від пайовика не потребуватимуть будь-яких додаткових документів - про будівельний проект або про компанії-забудовника.

Якщо пайовик захоче доручити реєстрацію свого договору Забудовнику. то йому потрібно буде оформити нотаріальну довіреність на представника компанії. Якщо пайовик вирішить зареєструвати свій договір ДДУ самостійно, то йому потрібно дотримуватися наступного порядку дій (див. Нижче).

Росреестр. Реєстрація прав та кадастровий облік - див. Тут (офіційний сайт).

Порядок реєстрації Договору пайової участі в Росреестра

Так як реєстрація першого ДДУ - це турбота Забудовника. і основний пакет документів за проектом він готує для Росреестра сам, то тут має сенс розглянути тільки випадок з реєстрацією наступних договорів. які кожен пайовик може подавати в Росреестр самостійно.

Процес реєстрації Договору пайової участі (ДДУ) для пайовика можна розбити на кілька кроків, які відбуваються в наступному порядку:

1. Підготовка документів для реєстрації ДДУ
   - Перелік документів, які вимагаються від пайовика - див. Вище (Список-2).
2. Оплата держмита за реєстрацію
   - Мито сплачується кожною стороною угоди (розмір держмита вказано на сайті Росреестра тут. В п.26 в таблиці). Квитанцію про сплату держмита надавати необов'язково, але бажано, щоб не виникло накладок через затримку інформації про оплату.
3. Передача всіх документів на реєстрацію в Росреестр
   - Це можна зробити шляхом особистого звернення до відділення Росреестра або в МФЦ «Мої документи» (в т.ч. незалежно від місця знаходження будинку, що будується), або поштовим відправленням з повідомленням про вручення, або передати документи в електронному вигляді на сайті Росреестра (підписані електронно -цифровий підписом).
   При особистому зверненні необхідна присутність як пайовика, так і представника Забудовника. За фактом передачі документів на реєстрацію, заявникові видається розписка в отриманні із зазначенням дати, переліку документів та ПІБ особи, яка прийняла документи.
4. Отримання документів після реєстрації
   - Після закінчення встановленого терміну реєстрації, документи повертаються дольщику по пред'явленні ним паспорта і виданої йому розписки. Зареєстрований Договір участі в пайовому будівництві матиме спеціальну реєстраційну напис, зроблений на самому договорі (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Термін реєстрації ДДУ

Термін державної реєстрації Договору пайової участі не повинен перевищувати 7 робочих днів (п.1, ст.16, ФЗ-218). При цьому, якщо документи подавалися через МФЦ, то до цього терміну додаються ще 4 дні - по два дні на доставку документів з МФЦ в Росреестр і назад.

Як перевірити чи зареєстрований Договір пайової участі

Щоб дізнатися, чи зареєстрований Договір пайової участі чи ні (особливо в разі, коли реєстрацією займався Забудовник), можна виконати одну з таких дій:

• Запросити інформацію у Забудовника: якщо ДДУ зареєстрований, то перевірити наявність штампа про реєстрацію на договорі; якщо процес ще йде - то перевірити розписку Росреестра про прийом цього договору на реєстрацію.
• Самостійно замовити Виписку з ЕГРН - або в електронному вигляді на сайті Росреестра; або в паперовому вигляді при особистому зверненні в місцеве відділення Росреестра або МФЦ «Мої документи». У цій «виписці про зареєстрованих ДДУ» буде інформація про всі пайовиків конкретного будівельного проекту, зареєстрованого на конкретній земельній ділянці. Витяг видається на сам ділянку, а зареєстровані ДДУ показані там в якості обтяжень ділянки - єдиним списком. Шукаємо по номеру договору або за ПІБ свій ДДУ в списку зареєстрованих.

Що повинно бути зазначено в Акті прийому-передачі квартири - дивись в Глосарії по посиланню.

Кожен пайовик, що купує квартиру за Договором пайової участі, повинен пам'ятати, що після його реєстрації він має право.

• дочекатися закінчення будівництва будинку, прийняти квартиру у Забудовника, і оформити на неї своє право власності; або
• не чекаючи закінчення будівництва, вийти з проекту, продавши свої права на квартиру за Договором уступки прав вимоги; або
• вийти з проекту шляхом розірвання договору з Забудовником та повернення сплаченої йому суми, при наявності підстав, перелічених у ст.9 ФЗ-214.

До слова, з моменту оформлення права власності на збудовану квартиру, пайовик стає платником податку на майно фізичних осіб.

Докладний алгоритм дій при покупці і продажу квартири представлений в інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).