Як залучити орендаря
Як залучити орендаря
Сотні тисяч квадратних метрів площ різних видів нерухомості, в тому числі і комерційної, пустує і простоює без корисного навантаження в Москві, вся ця маса порожньої нерухомості чекає своїх орендарів. Помічено, що приміщення під офіс стають малопривабливими з причин нераціональної політики власників цих приміщень. Тому, з метою отримання доходу в такій ситуації потрібно дотримуватися дотримання кількох правил.
Перше правило вимагає виключення невиправданого завищення орендної плати. Викликає жалю така найпоширеніша причина, по якій і пустують багато офіси. Власник, прагнучи до великих заробітків, бажає здати свої приміщення за вигіднішою ціною, при цьому часто вони не варті цих грошей, так як ставляться до нижчого класу. Досить багато об'єктів за своєю якістю не дотягують навіть до стандартних параметрів.
Що стосується недоліків, які присутні навіть в бізнес-центрах класу А. то їх наявність потрібно максимально усунути або ж ретельно завуалювати. Але треба розуміти, що в другому випадку це може призвести до того, що орендар через деякий час все одно виявить їх і або зажадає знижки або розірве договір.
Дуже велика підмога в справі пошуку орендарів офісу може надати участь у виставках галузевої спрямованості, оскільки саме там є можливість безпосередньо вийти на потрібну цільову аудиторію - це можуть бути як цілі корпорації, так і невеликі фірми. Однак потрібно спочатку вибрати виставку і до неї спеціально підготуватися. У підготовці головне провести ретельний збір інформації про всіх учасників по максимуму і виробити правильний підхід до них.
Четверте правило. У разі, коли неодноразові спроби підняти попит на вашу нерухомість не принесли успіху, треба не опускати руки, а приступити до пошуку нових ніш. Як приклад наведемо сьогоднішнє зростання популярності апартаментів на останніх поверхах будинків. Власники таких офісних будівель швидко відреагували на підвищений попит - офіси розміщують тепер і на висотних поверхах. Забудовники так само чуйно відреагували на популярність висотних апартаментів і пропонують своїм клієнтам ряд опцій: інтелектуальна система розпізнавання автомобілів в'їжджають на парковку ліфти підвищеної швидкості, обладнані голосовим управлінням та інше.
Критерії об'єктивної оцінки
Всі без винятку компанії не залежно від рівнів доходів в питанні пошуку офісу в оренду відразу звертають увагу на орендну плату та її величину. Справа в тому, що якщо вартість оренди завищена невиправдано, то навіть корпорація з мільярдними доходами, легко відмовиться від угоди.
Адекватно визначити правильну орендну ставку нерухомості комерційного сектора можна спираючись на її ринкову вартість. Дізнатися вартість комерційної нерухомості на ринку можна декількома способами. Серед них найточніший спосіб - це проведення незалежної оцінки. При цьому оцінка незалежних експертів може знадобитися для оформлення кредиту в банку під заставу, при процедурі внеску в статутний капітал фірми, для проведення угод купівлі-продажу. В оцінку нерухомості, як складного і багатоступеневого процесу входить облік великої кількості факторів і саме по їх сукупності можна встановити підсумкову вартість об'єкта.
1. Локалізація місця розташування об'єкта. Оскільки від місця розташування офісу компанії, іноді залежить успішний її розвиток в майбутньому, то мати бажання знайти найвигідніше місце для будь-якого керівника це дуже природно. За традицією вважають, що при наближенні офісу до центру Москви ставки оренди його зростають. Це легко пояснити - в межах Садового кільця інфраструктура максимально розвинена, що сильно полегшує експлуатацію компаній. Однак не так давно комфортабельні бізнес-центри класу А стали з'являтися у великих кількостях і за межами центру Москви. Такі будівлі є в безпосередній близькості від транспортних розв'язок, в місцях концентрації торгових центрів, ресторанних закладів та об'єктів громадського харчування, в районах щільної житлової забудови і т.д. Відчувши втому від перевантаженого центру мегаполісу, все більше компаній хочуть вирватися з пут центру Москви. Попит підвищується, і на нього швидко реагують компанії-забудовники - вони зводять цілі парки бізнес спрямованості, за прикладом ММДЦ "Москва-Сіті".
2. Функціональне призначення об'єктів. Як вже за традицією склалося найвища за вартістю з комерційних видів нерухомості - це торгова нерухомість. Дана особливість сформувалося на тлі підвищеного попиту на такі об'єкти, оскільки вони джерела прибутку для орендарів. У відомих і успішно функціонуючих торгових центрах під орендою кожен метр площі і площ, що пустують практично не буває. Відносно офісних приміщень складніше, оскільки точно оцінити, потенційний прибуток для орендаря не можна. Саме з цієї причини ставки оренди для офісів відносно стабільні.
3. Площа приміщень. Як прийнято, при більшій площі приміщення в оренду, менше орендна вартість одного квадратного метра. Однак, часто найбільш значні знижки при оренді мають великі гравці на цьому ринку, а середні і дрібні компанії просто змушені оплачувати всю ринкову ціну.
4. Внутрішній дизайн і обробка об'єктів. При підвищенні якості обробки усередині приміщень, підвищується і орендна ставка. Потрібно зауважити, що обробка високої якості знаходить своє виправдання в офісних будівлях з вигідним місцем розташування та значною площею. Зазвичай, це характерно для офісних будівель, що відносяться до класу А або В +.
Слід розуміти, що найчастіше вибір офісу для компаній це, як правило, довгострокове рішення. Тому вкрай важливо показати їм не тільки їх одномоментні переваги (знижки, канікули), але і довгострокові бонуси при переговорах. Такими можуть стати можливість ефективної та безперебійної роботи їх бізнесу і нові можливості для залучення клієнтів і зміцнення позицій їх бізнесу.