Як визначається ліквідність квартири

Чому в деяких випадках квартири, виставлені на продаж, буквально відлітають, а в деяких - навпаки, залежуються. Вся справа в ліквідності товару, що продається: від того, наскільки він виявиться привабливим для споживача, і буде залежати, як скоро він виявиться проданий. Наскільки ліквідна ваша квартира і чи можна її такою зробити?

«Журнал про нерухомість MetrInfo» вирішив розібратися, що мається на увазі під цим поняттям, на що ліквідність впливає і які квартири сьогодні найбільш ліквідні, а які, навпаки, - неліквід.

трохи термінології

Існує багато всяких складних тлумачень, що ж таке ліквідність, але ми постараємося пояснити якомога простіше. Ліквідність нерухомості - це можливість її звернення в гроші. Ліквідність обернено пропорційна часу, який потрібен для продажу: чим менший термін, протягом якого продається квартира, тим вище її ліквідність.

В цілому житло вважається ліквідним активом: попит на нього є завжди, навіть при проблемах в економіці. Продати житлову нерухомість набагато простіше, ніж, скажімо, картину, цікаву лише вузькому колу багатіїв-колекціонерів. Власне на це і сподіваються експерти, що радять вкладати вільні кошти в квартири.

Але не все житло однаково ліквідне: деякі об'єкти навіть за цілком ринковими цінами продаються за пару тижнів, а інші чекають покупця місяцями і роками, причому навіть зниження ціни допомагає далеко не завжди. У чому тут проблема?

Початок начал - місце розташування

Театр починається з вішалки, а ліквідність житла з його місця розташування. «Найбільшою ліквідністю користуються квартири, що знаходяться в зручних для життя і екологічно чистих районах з гарною транспортною доступністю», - стверджує Олександр Мальцев, генеральний директор агентства нерухомості «CENTURY 21 Захід».

Таким чином, досить ліквідні квартири в найпрестижніших округах - на заході, північному і південному заході столиці, наприклад, в Крилатському, Кунцево, Філі-Давидково, Строгіно, в районі Воробйових гір і Кутузовського проспекту. А що стосується елітної нерухомості. то тут найбільш популярний Центральний округ, перш за все «Золота миля». «На друге ж місце сьогодні виходять Хамовники в зв'язку з масовою забудовою кількох житлових комплексів, що тягне за собою і реконструкцію району в цілому», - повідомляє Євгена Коростельова, генеральний директор Bonton realty.

А найбільш неліквідними вважаються райони з невдалою транспортною доступністю - Браїлів, райони уздовж Дмитровського і Коровинского шосе, деякі райони за МКАД (наприклад, Вихіно-Жулебіно). Галина Фабрицкая, начальник відділу компанії «Пересвет-Нерухомість», додає до цього переліку ще й Капотня, Дегуніно, Бескудниково, Некрасівка і т.д. До речі сказати, Капотня також не проходить в ліквідні райони і за екологічними характеристиками.

Але й не всі квартали в одному і тому ж районі однаково ліквідні. Як зауважує Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», райони можуть бути вельми неоднорідні і за якістю життя, і по транспортної доступності. Найліквідніші - квартали і вулиці в пішій досяжності від метро. Вони, як правило, і самі насичені інфраструктурою, так як навколо станцій метро завжди з'являються і магазини, і ресторани, і служби побуту. Ліквідність таких зон може знизити хіба що сусідство з великими промисловими підприємствами або переважання старого невпорядкованого житлового фонду. А підвищує ліквідність кварталів в будь-якому районі розташований поруч парк або зелена зона.

Двір і будинок

Навіть в самих ліквідних районах можуть бути неліквідні квартири. Тут все залежить від характеристик будинків, в яких вони розташовані. «Оцінюються матеріал і серія (для панелей) будинку і рік побудови. Найбільшим попитом користуються сучасні будинки з цегли або моноліту, найменшим - панельні будови, - розповідає Олександр Мальцев ( «CENTURY 21 Захід»). - Причому в панельних будинках важлива поверховість: чим вище будинок, тим вище ліквідність, тобто найменш ліквідними вважаються п'ятиповерхові хрущовки, потім слідують 9- і 12-поверхові панелі, а найбільш ліквідні - сучасні серії ».

Взагалі цегляні будинки популярнішим панельних, а більш сучасні краще, ніж старий житлофонд: «Якщо будинок старий, то, як правило, зі зношеними комунікаціями і жахливими під'їздами, і залучити покупця на такий об'єкт можливо тільки зниженою ціною», - стверджує Галина Фабрицкая ( « Пересвет-Нерухомість »). Серед старих будинків як і раніше високо цінуються лише добротні «сталінки», і навряд чи в найближчому майбутньому щось зміниться. «Хоча також відзначається інтерес і до будинків, що підлягають знесенню (це в основному панельні п'ятиповерхівки. - Від ред.), - каже Олександра Кадченко (МІАН), - вони привертають покупців перспективою отримання нового житла при розселенні». Однак з такими варіантами потрібно бути обережніше, тому що знос може затягнутися на довгі роки, ліквідними тут можна вважати тільки ті об'єкти, термін зносу яких вже чітко визначений.

Однак, як стверджує Ілля Шкоп (Гільдія ріелторів Москви), характеристики будинку, перш за все, впливають на ліквідність трьох- і багатокімнатних квартир, а для одиничок і двійок вони менш важливі, так як це найбільш затребувані об'єкти на столичному ринку нерухомості. При адекватною ціною покупці на них знаходяться протягом 2-3 місяців, в яких би районах і в яких би будинках вони не пропонувалися.

квартирні характеристики

«Ліквідність квартири визначають такі її характеристики, як площа, поверх, види з вікон, розмір кухні, наявність балконів і лоджій, висота стель, зручність планування», - перераховує Олександра Кадченко (МІАН). А Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість») виділяє ще розміри і планування санвузла та стан квартири в цілому.

Слідом за площею квартир на ліквідність значно впливають розмір кухні, висота стель і поверх. «Площа кухні повинна бути не менше 8 - 8,5 кв. м, а краще - 10-12 кв. м », - стверджує Галина Фабрицкая (« Пересвет-Нерухомість »). «А оптимальна висота стелі - не менше 2,7 м», - говорить Олександра Кадченко (МІАН). Що ж стосується розташування, то найменш ліквідні об'єкти на першому і останніх поверхах, а також в деяких випадках - в залежності від планування і стану будинку - кутові варіанти.

Ліквідність житла можуть знижувати суміжні кімнати, дерев'яні та змішані перекриття, дерев'яні сходи, дуже заплутана історія, коли квартира поміняла більше 2-3 власників і неможливо точно оцінити правочинність всіх угод купівлі-продажу. «Також покупців в 21 столітті відлякують газові колонки і сидячі ванни», - каже Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість»). А разом з цим вид з вікон на жваве шосе і постійний шум.

«Причому для 2-3 і багатокімнатних квартир важливо, щоб вікна не тільки не виходили на автотрасу, але були звернені на різні сторони світу», - запевняє Галина Фабрицкая ( «Пересвет-Нерухомість»).

Ліквідність квартири підвищує її охайність, приємний вигляд, більш-менш свіжий ремонт, а незадовільний стан об'єкту і необхідність капітального ремонту знижують ліквідність.

Взагалі ж, чим вище клас житла і престижніше район і будинок, тим більше характеристик впливають на її затребуваність і ліквідність. Якщо в економ-класі покупець, швидше за все, зверне увагу тільки на метраж і розмір кухні, то в елітному сегменті обов'язково оцінить і видові характеристики: «Наприклад, на Кутузовському проспекті через підвищеного шуму менш ліквідні квартири з вікнами на вулицю, а найбільш ліквідні варіанти - з вікнами на набережну, так звані «видові квартири», - стверджує Олександр Мальцев ( «CENTURY 21 Захід»). Крім того, як правило, неліквідні висококласні об'єкти, розташовані не в найпрестижніших районах, на околицях столиці, та й багатокімнатні квартири у віддалених спальних районах продаються довго. «Мало кому потрібна, наприклад, 4-кімнатна квартира в Браїлів за ціною 9 млн рублів і вище», - каже Галина Фабрицкая ( «Пересвет-Нерухомість»), адже типовий покупець в цьому і подібних районах вибирає 1-2-кімнатні варіанти.

Ліквідність - запорука зростання цін

Ліквідні квартири хороші тим, що швидко продаються, тобто при необхідності обмінюються на гроші і з роками зростають в ціні, правда, за умови, що в світовій економіці все спокійно. «Вартість ліквідних квартир виростає приблизно до 10-20% в рік», - стверджує Олександр Мальцев ( «CENTURY 21 Захід»), особливо на первинному ринку, так як ціна новобудов збільшується також у міру спорудження будинку, закінчення ремонтних робіт і оформлення квартир в власність. «Наприклад, в ЖК« Царицино »рік тому часткові учасники будівництва реалізували однокімнатні квартири (46 кв.м) за ціною 5,4 млн рублів, а зараз подібні варіанти продаються вже за 6 - 6,1 млн руб.», - свідчить Галина Фабрицкая ( «Пересвет-Нерухомість»).

Повільно, але вірно дорожчала за останній час і вторинна ліквідна нерухомість в районах з гарною транспортною доступністю: «Так, рік тому в районі Царицино в панельних будинках щодо сучасних серій однокімнатні квартири площею 39 кв.м продавалися по 6,1 млн руб. двокімнатні (52 кв.м) - за 7,5 млн руб. а зараз подібні пропозиції можна знайти тільки за 6,2 млн руб. і за 7,7 - 7,8 млн руб. відповідно », - розповідає експерт. Та й в період економічних криз ціни на ліквідні об'єкти найбільш стійкі: «Раніше і серйозніше падають в ціні неліквіди, а ліквідний - трохи пізніше і менше. А при стабілізації ринку спостерігається зворотна ситуація: ліквідні варіанти починають рости раніше і швидше, а неліквідні - пізніше і повільніше », - каже Вероніка Панкова (« Пенати », експерт ГРМ).

«В умовах кризи неліквідні квартири втрачають будь-яку привабливість для покупця, а ліквідні не можуть знайти власника з інших причин: власник квартири не поспішає знизити ціну, а покупець, що начувся про те, що в умовах кризи ціни значно падають, не бажає переплачувати», - додає Євгенія Коростельова (Bonton realty).

У стабільних же умовах при адекватно певною ціною середній термін продажу ліквідної однокімнатної квартири, як повідомляє Ілля Шкоп (Гільдія ріелторів Москви), - 2 місяці, двокімнатної - 3 місяці, а трикімнатної - 4-6 місяців. А Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість») називає ще більш короткі - від двох тижнів до місяця. Неліквідні ж варіанти іноді продаються роками і десятиліттями!

Втім, термін продажу в наших реаліях залежить від ціни об'єкта, тому знижуючи ціну, можна підвищити ліквідність: «Звичайно квартира з маленькою кухнею на першому поверсі не надто бажана, але при зниженою ціною даний варіант теж буде затребуваний», - запевняє Галина Фабрицкая ( « Пересвет-Нерухомість »). За низькими цінами не купуються тільки зовсім вже огидні варіанти, наприклад, маленькі квартири поруч з димлять заводами на віддалі від метро, ​​на першому поверсі і в жахливому стані. Однак продати за заниженою ціною - справа нехитра, але більшість власників нерухомості, теперішніх та майбутніх, все-таки прагне отримати деяку вигоду від майбутніх перепродажів, та до того ж вийти на угоду якомога швидше, а це можливо лише в разі ліквідності об'єкта.

резюме www.metrinfo.ru

Ліквідність нерухомості залежить від дуже багатьох чинників - від місця розташування до конкретних характеристик житла, таких як площа або розмір кухні, а крім того, вона тісно пов'язана з попитом і ціною. Найліквідніші квартири - однушки і двушки біля станцій метро, ​​в районах з гарною транспортною доступністю, екологією і інфраструктурою, розташовані в сучасних цегляних і монолітних будинках. Іноді вони продаються за все за пару тижнів. Чим більш ліквідний об'єкт, тим швидше його можна перетворити в гроші, та ще й отримавши прибуток.