Як викупити земельну ділянку у держави

Громадяни та юридичні особи, які мають нерухомість на державних або муніципальних земельних ділянках, мають виключне право на їх приватизацію, тобто придбання у власність на підставі договору купівлі-продажу. Але як здійснити це право на практиці? Скільки приватизація вимагає коштів? Яких документів? В першу чергу це залежить від того, пройшов цікавий для вас ділянку кадастровий облік чи ні, чи присутні на ньому будівлі інших власників чи ні, а також від деяких інших обставин.

В першу чергу необхідно звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку, приклавши до нього кадастровий паспорт (в Україні за законом об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки ділянки, що пройшли державний кадастровий облік). Протягом місяця місцева влада зобов'язана прийняти рішення про викуп ділянки, підготувати проект договору купівлі-продажу і направити його заявнику з пропозицією укласти договір.

Найчастіше терміни викупу земельних ділянок затягуються в зв'язку з тим, що самі ділянки були сформовані з неточностями. Наприклад, виявляється, що в межі ділянки входять об'єкти вулично-дорожньої мережі. Його оформлення у власність в такому вигляді неможливо, і необхідно проводити "переформування". Як правило, такі ситуації виникають через те, що свого часу не були проведені геодезичні роботи, а, отже, межі ділянки спочатку були визначені досить умовно. Ще одна проблема пов'язана з неточностями в самих геодезичних документах, в таких випадках необхідно вносити зміни як в геодезичні документи, так і в кадастровий план.

Оформлення угод купівлі-продажу державного та муніципального майна регулюється положеннями статті 36 Земельного кодексу РФ. Право власності на приватизоване нерухоме майно переходить до покупця з дня державної реєстрації переходу права власності на таке майно. Підставою державної реєстрації такого майна є договір купівлі-продажу нерухомого майна, а також передавальний акт або акт прийому-передачі майна.

Кадастровий облік - перш за все

Щоб викупити земельну ділянку, він повинен бути сформований як об'єкт і внесений до державного кадастр нерухомості. Якщо державний кадастровий облік ділянки не здійснено або в державний кадастр нерухомості відсутні відомості, необхідні для видачі кадастрового паспорта, місцева влада в місячний термін стверджують і видають схему розташування ділянки на кадастровому плані або кадастровій карті відповідної території. Робиться це також на підставі заяви громадянина або юридичної особи, або звернення виконавчого органу державної влади. При цьому особа, яка звернулася із заявою, забезпечує за свій рахунок виконання кадастрових і геодезичних робіт, вартість яких залежить у тому числі і від розмірів ділянки.

Якщо заява про реєстрацію прав та інші документи для реєстрації представлені одночасно із заявою про державний кадастровому обліку нерухомості, в книзі обліку документів вказується дата внесення в кадастр нерухомості відомостей про відповідному об'єкті після завершення кадастрового обліку нерухомості.

Також передбачена можливість подання документів для реєстрації прав поштою - з оголошеною цінністю при пересиланні, описом вкладення та повідомленням про вручення. В даний час нова система тестується, а до кінця року, як очікується, почне працювати повноцінно.

Коли ділянку один, а власників нерухомості - два і більше

Нерідкі випадки, коли на одному і тому ж земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомості, що належать різним організаціям або особам, які мають винятковим правом на приватизацію цієї ділянки, а сама земля знаходиться в так називемой нерозмежованість державної власності. Держреєстрацію в такому випадку відрізняє кілька принципових моментів.

Прикладом може послужити одну зі справ, що розглядалася Президією ВАС РФ. Суть спору полягала в тому, що територіальне управління Федерального агентства з управління державним майном по Москві (управління Росмайна) звернулося в Управління Федеральної реєстраційної служби (реєстраційну службу) із заявою про державну реєстрацію права України на земельну ділянку в результаті розмежування державної власності на землю.

Підставою для виникнення права власності, за поданням Росмайна, була наявність на даній ділянці об'єктів нерухомості, що належать Укаїни. Реєстраційна служба відмовила Росимуществу в держреєстрації, так як на спірній ділянці перебували об'єкти нерухомості, які належали не тільки РФ, але і її суб'єкту, а також приватним особам (на підставі статті 36 Земельного кодексу РФ, власники знаходиться на нерозмежованість ділянці нерухомості володіють винятковим правом на його приватизацію). У свою чергу Росимущество оскаржило дану відмову в суді.

Суд першої інстанції спочатку задовольнив заяву Росмайна, проте суд касаційної інстанції скасував його рішення і направив справу на новий розгляд, вказавши, що право власності на земельну ділянку не може належати тільки Укаїни, оскільки на даній ділянці знаходяться об'єкти нерухомості, які належать суб'єкту Україна і фізичним особам . Далі суди всіх інстанцій відмовили в задоволенні заяви. Судами було встановлено, що на земельній ділянці розташовані об'єкти нерухомості, що належать іншим особам, внаслідок чого з нього було виділено іншу ділянку. Підсумковим висновком стало судове рішення про те, що реєстрація права федеральної власності в даному випадку недопустима, оскільки порушує права власників нерухомості, розташованої на земельній ділянці.

Таким чином, по питанню про те, чи тягне державна реєстрація права власності публічно-правового освіти на земельну ділянку в результаті розмежування державної власності порушення прав власників об'єктів нерухомості, що знаходяться на цій ділянці, відсутня однаковість у тлумаченні та застосуванні норм земельного законодавства.

З одного боку, дана реєстрація порушує права власників об'єктів нерухомості, розташованої на земельній ділянці, і тому є неприпустимою. Але існує і протилежна позиція, відповідно до якої власники об'єктів нерухомості можуть реалізувати свої права на відповідну частину земельної ділянки, звернувшись до його власнику - державі. Також деякі суди дотримуються думки, що право публічно-правового освіти на земельну ділянку, що знаходиться в нерозмежованість державної власності, є первинним і не може зачіпати інтереси фізичних і юридичних осіб.

В результаті Президія ВАС України дійшов висновку, що в разі держреєстрації права власності публічно-правового освіти в результаті розмежування державної власності на землю власники нерухомості, що знаходиться на ділянці, не позбавляються права на цю ділянку.

- комерційних організацій і індивідуальних підприємців, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, будов, споруд, якщо ці будівлі, будівлі, споруди були відчужені з державної або муніципальної власності, в тому числі в разі, якщо на таких земельних ділянках зведені або реконструйовані будівлі, будови, споруди;

- комерційних організацій і індивідуальних підприємців, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, будов, споруд, якщо ці будівлі, будівлі, споруди були зведені на таких земельних ділянках замість зруйнованих чи знесених і раніше відчужених з державної або муніципальної власності будівель, будов, споруд;

- громадян і некомерційних організацій, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, будов, споруд, якщо право власності зазначених осіб на ці будівлі, будівлі, споруди виникло до вступу в силу Земельного кодексу України та якщо федеральними законами для зазначених власників не встановлено інший порядок набуття земельних ділянок у власність.

Зазначені особи мають право викупити ділянку за ціною в межах 20% кадастрової вартості ділянки, розташованої в містах з чисельністю населення понад 3 мільйонів чоловік і 2,5% кадастрової вартості ділянки, розташованої в іншій місцевості. До встановлення суб'єктами Україна ціни ділянки застосовується найбільша для місцевості ціна.

Для встановлення кадастрової вартості ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель. Органи виконавчої влади стверджують середній рівень кадастрової вартості з муніципального району (міському округу). При визначенні ринкової вартості ділянки кадастрова вартість земельної ділянки встановлюється у відсотках від його ринкової вартості.

Інші власники нерухомості, розташованої на ділянках державній або муніципальній власності, набувають ділянки за ціною, яка встановлюється суб'єктами РФ. В населених пунктах з чисельністю населення понад 3 мільйонів чоловік - в розмірі від п'яти до тридцятикратного ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки (в Москві і Харкові - за 45% кадастрової вартості ділянки); від 500 тисяч до 3 мільйонів чоловік - в розмірі від п'яти до 17-кратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки, тобто 7,5% і 25,5% кадастрової вартості ділянки (у разі встановлення максимальної ціни викупу); до 500 тисяч осіб, а також за межами кордонів населених пунктів - у розмірі від трьох до десятикратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки, тобто 4,5 і 15% кадастрової вартості ділянки.

Викуп ділянки під зруйнованої нерухомістю

Часто у власників нерухомості, яка з якихось причин була зруйнована, виникає питання, чи можуть вони скористатися правом викупу земельної ділянки. Відповідно до законодавства і судовою практикою, власник будівлі, будівлі, споруди має право викупити ділянку з метою експлуатації таких об'єктів.

Оскільки зруйнований об'єкт нерухомості не може експлуатуватися, то власник такої нерухомості зберігає за собою раніше наданий правовий титул на землю (право постійного (безстрокового) користування, право довічного успадкованого володіння, право оренди), на якій розташований зазначений об'єкт з метою його відновлення. Після цього власник може скористатися винятковим правом приватизації ділянки.
Умови збереження прав за орендарями земельних ділянок в разі руйнування об'єкта нерухомості визначаються договором оренди земельних ділянок.

При придбанні у власність земельних ділянок, що перебувають у державній власності, власники можуть бути обмежені в реалізації своїх прав. Так, Земельним кодексом передбачені випадки заборони передачі землі в приватну власність. Відповідно до пункту 2 статті 27 ЗК України не надаються в приватну власність землі, обмежені в обороті і землі, чиє відчуження заборонено. Також неможливо придбати у власність земельну ділянку, якщо нерухомість знаходиться в водоохоронній зоні.

Іншим прикладом обмеження прав на землю при приватизації є бестітульним володіння земельними ділянками. Багато власників нерухомості не мають прав на розташовані під ними земельні ділянки, при так званому фактичному користуванні земельною ділянкою. У цьому випадку закон передбачає можливість покупки або оренди власниками будівель розташованих під ними земельних ділянок.

Обмеженням права власника, що здобуває у власність земельну ділянку, яка перебуває у державній власності, є сервітут - право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Таке обтяження зберігається у разі переходу права власності на майно до іншої особи.

У містах з чисельністю населення понад 3 мільйонів чоловік влади можуть встановлювати заборону на будівництво і реконструкцію нерухомості (будівель, споруд, будівель). Порядок встановлення і зняття заборони на будівництво і реконструкцію суб'єкти Україна визначають самостійно. Такі заборони не поширюються на реконструкцію об'єктів капітального будівництва, яка не приведе до зміни виду дозволеного використання ділянки. У цьому випадку власник ділянки має право подати заяву про зняття заборони на будівництво до виконавчого органу державної влади протягом місяця після внесення плати за зняття такої заборони. Розмір плати за зняття заборони не може перевищувати 80% кадастрової вартості ділянки.