Як відбувається альтернативна операція купівлі-продажу квартири - порядок дій, договори, розрахунки,

Я хочу розміняти свою квартиру на дві менші. Збираюся зробити це через продаж своєї і одночасну покупку двох інших квартир. Такі угоди називають альтернативними. Як відбуваються альтернативні угоди з квартирами? Який там порядок дій?

Популярність альтернативних угод купівлі-продажу квартир викликана тим, що для багатьох їхніх учасників зовсім не обов'язково мати гроші для здійснення операцій з нерухомістю. Основним джерелом грошей для такої угоди виступає, як правило, лише один учасник - головний Покупець, а решта учасників просто змінюють свої квартири на інші, іноді вносячи або отримуючи доплату.

Загальні поняття про те, що таке альтернативна операція з квартирою. її особливості, нюанси грошових розрахунків, оподаткування - див. в окремій статті Глосарію за вказаним URL.

Тут же ми детально розглянемо саме порядок дій (алгоритм) альтернативної угоди з квартирою, з акцентом на реєстрацію договорів купівлі-продажу та умовами доступу до банківському сейфі з грошима.

В альтернативну операцію з нерухомістю беруть участь, як правило, від двох до п'яти квартир одночасно. Угоди з бо льшим числом квартир намагаються розбивати на частини через занадто довгого ланцюжка, і занадто складного узгодження умов з великою кількістю учасників.

Нижче ми розглянемо, як проходить типова угода купівлі-продажу квартири на прикладі з трьома квартирами (див. Малюнок), одна з яких продається, а дві альтернативні - купуються з невеликою доплатою. Розглянемо це очима стороннього ріелтора, який організовує цю угоду.

Порядок дій в альтернативну операцію з квартирою

Порядок дій при проведенні альтернативної угоди купівлі-продажу квартири (на прикладі) складається з наступних етапів:

1. Оцінка квартири-1, оцінка альтернативних квартир №2 та №3, оцінка необхідної доплати.
2. Пошук покупця на квартиру-1. Попередній пошук відповідних альтернативних квартир №2 та №3.
3. Покупець знайдений. Оформлення завдатку або авансу за квартиру-1.
4. Збір і перевірка документів на квартиру-1. Вибір альтернативних квартир №2 та №3.
5. Оформлення авансу за квартири №2 і №3. Узгодження умов проведення операції з продавцями цих квартир.
6. Збір і перевірка документів на квартири №2 і №3. Підготовка шаблонів договорів купівлі-продажу по всіх трьох квартир.
7. Підготовка грошових розрахунків - оренда банківських сейфів для основної суми і для доплати. Закладка грошей і підписання угод про доступ до осередків.
8. Підписання договорів купівлі-продажу всіх трьох квартир одночасно.
9. Передача пакетів документів по всім трьом операціях купівлі-продажу квартир на реєстрацію.
10. Отримання документів після реєстрації.
11. Отримання грошей з банківських сейфів.
12. Підписання Актів прийому-передачі по всіх трьох квартир.

Тепер розберемо ці етапи альтернативної угоди трохи докладніше, в тому числі за участю іпотеки.

ЕТАП 1 . Щоб угода з альтернативними продажами і покупками квартир склалася успішно, потрібно на самому початку накидати план дій, і провести розрахунки вартості квартир, які в ній братимуть участь. При цьому треба мати на увазі, що така угода може вибудовуватися не один місяць, тому ціни альтернативних квартир №2 та №3 можуть за цей час підрости, а квартира-1 може не продатися за бажаною вартості і її доведеться знижувати.

Невірна оцінка вартості квартир може привести до того, що в процесі угоди Продавцю-1 може не вистачити доплати для покупки квартир №2 та №3. Тому при розрахунку потрібно завжди робити невеликий запас в вартості. або бути готовим замінити одну з альтернативних квартир на більш дешеву.

ЕТАП-2. Квартира-1 виставляється на продаж. Для цього роблять привабливі фотографії самої квартири і будинки в цілому, становлять лаконічне опис об'єкта. Все це завантажують на спеціалізовані сайти з базами даних квартир, і чекають дзвінків Покупця.

Одночасно на цьому етапі в тих же базах даних шукають відповідні для альтернативної покупки квартири №2 і №3. Попередній пошук цих квартир потрібно вести вже зараз. щоб потім не втрачати на це дорогоцінного часу.

ЕТАП-3. Коли Покупець знайдений, з ним обговорюють попередні умови майбутньої угоди. пояснюючи йому, що угода тут альтернативна і йому доведеться почекати, поки збереться вся ланцюжок квартир. Якщо Покупець згоден, з нього беруть передоплату у вигляді завдатку або авансу. щоб закріпити його намір про покупку квартири-1.

Розмір завдатку або авансу при альтернативних угодах краще брати такий, щоб цієї суми вистачило для подальшої передачі двох авансів за квартири №2 і №3. Термін передоплати встановлюється з розрахунком, що за цей час потрібно буде встигнути підібрати ці дві квартири, перевірити на них документи, і вийти на угоду.

Як правильно і на яких умовах отримувати передоплату розказано в нашій ІНСТРУКЦІЇ (див. Кнопку у верхній частині сторінки), в розділі для Продавця квартири - «Аванс при продажу квартири».

ЕТАП-4. Збираємо необхідні документи для продажу квартири-1. і надаємо їх Покупцеві на перевірку. Які документи для цього знадобляться, розказано в нашій ІНСТРУКЦІЇ (див. Кнопку у верхній частині сторінки), в розділі для Продавця квартири - «Пакет документів для продажу квартири».

Одночасно визначаємося з вибором квартир №2 та №3. пробігши по списку попередньо відібраних варіантів. Перед внесенням авансів за них, спочатку задаємо ряд питань господарям, і переконуємося, що немає нічого такого, що може перешкоджати купівлі цих квартир. Яку саме інформацію для цього нам потрібно отримати у господарів, розказано на кроці ІНСТРУКЦІЇ для Покупця - «Попередня оцінка ситуації».

ЕТАП-5. Фіксуємо свій вибір квартир №2 та №3 внесенням авансів господарям цих квартир, погодивши перед цим з ними основні моменти майбутньої угоди і умови виписки мешканців з цих квартир.

Кінцеві дати внесених авансів не повинні бути пізніше, ніж кінцева дата прийнятої нами передоплати за квартиру-1.

Як грамотно внести аванс при покупці альтернативної квартири, розказано в нашій ІНСТРУКЦІЇ (див. Кнопку у верхній частині сторінки), в розділі для Покупця - «Вносимо аванс за квартиру».

ЕТАП-6. Замовляємо у Продавців квартир №2 та №3 комплект документів для перевірки «юридичної чистоти» обох квартир (частина цих документів знадобиться потім для реєстрації).

Які документи замовляти і як їх перевіряти, розказано в нашій ІНСТРУКЦІЇ (див. Кнопку у верхній частині сторінки), в розділі для Покупця квартири - «Пакет документів для покупки квартири».

Після цього узгодимо з Покупцем і обома Продавцями остаточні умови альтернативної угоди - місце і дату її проведення, форму укладення Договору купівлі-продажу (нотаріальну або в простій письмовій формі), умови договору (складаємо його шаблон), порядок і місце проведення грошових розрахунків (депозитарій банку).

ЕТАП-7. Після узгодження всіх деталей, настає час для підготовки грошових розрахунків в альтернативну операцію. Для цього всі учасники угоди їдуть в обраний заздалегідь депозитарій банку, Покупець квартири-1 орендує там два осередки, відповідно до двох майбутніми одержувачами грошей - Продавцями квартир №2 та №3. Продавець квартири-1 орендує третій осередок для закладки туди відсутньої для покупки суми (своєї доплати). Отримувати цю суму буде той Продавець, кому ця доплата призначається.

Припустимо, що Продавець-1 продає свою квартиру за 100 руб. доплачує свої 20 руб. і купує дві альтернативні квартири по 60 руб. Тоді схема передачі грошей через банківські комірки буде виглядати так:

Перевірка готівки, їх перерахунок і закладка до відповідних сейфи банку відбувається в спеціально обладнаних приміщеннях депозитарію, в присутності тих, хто буде ці гроші отримувати (тобто Продавців квартир №2 та №3). Після чого співробітник депозитарію замикає осередки з грошима, і обмежує доступ до них усіх учасників угоди, за винятком тих, хто виконає певні умови.

Ці умови доступу до банківських осередків вписуються в окремі документи - додаткові угоди (додаткові угоди) до договорів оренди кожної з осередків. Продавці квартир №2 та №3 отримають доступ до грошей тільки протягом обумовленого терміну і тільки в тому випадку, якщо будуть зареєстровані всі переходи прав власності на всі квартири по альтернативну операцію.

ЕТАП-8. Після закладки грошей в осередку банку можна йти підписувати підготовлені заздалегідь шаблони Договорів купівлі-продажу квартир.

Якщо це робити у нотаріуса, то процедура значно спрощується. Нотаріус не тільки перевіряє документи, формулює умови договорів і запевняє їх, але і виступає арбітром між учасниками альтернативної угоди в спірних питаннях. На практиці це сильно економить час, береже нерви учасників і знижує ризики угоди з цілого ряду підстав.

Але при бажанні можна обійтися і без нотаріуса, доручивши юристам скласти Договір купівлі-продажу квартири в простій письмовій формі. Єдина причина для цього - економія на сплаті нотаріальної мита за посвідчення договорів.

ЕТАП-9. Всі три підписаних договору, разом із зібраними довідками та виписками по кожній квартирі, одночасно передаються на реєстрацію у вигляді трьох пакетів документів.

Як і де це робити, розказано в окремій статті Глосарію - «Реєстрація угоди з квартирою».

Так як юридично це три незалежні угоди купівлі-продажу квартир (хоча фактично - це одна «альтернативна операція»), то Росреестр не може гарантувати їх одночасну (спільну) реєстрацію. Завжди є ризик, що за якоюсь однією з квартир реєстрація буде припинена або відмовлена. Що робити, щоб уникнути цього ризику, розказано тут - Специфічні ризики альтернативних угод з квартирами.

ЕТАП-11. Одержувачі грошей (Продавці квартир №2 та №3) зі своїми екземплярами проштампованих в Росреестра договорів, і з копіями примірників інших учасників, йдуть в банк і отримують доступ до відповідних осередків з грошима. Якщо, звичайно в умовах доступу (в додатковій угоді) не вказані додаткові документи.

Додатковими документами для доступу можуть бути Виписки з ЕГРП (підтвердження прав покупців на продані їм квартири), і / або чисті Виписки з Домовик книги по квартирах №2 і №3 (підтвердження зняття з реєстраційного обліку колишніх господарів).

Як складаються і підписуються такі Передавальні акти розказано на відповідних кроках нашої ІНСТРУКЦІЇ (див. Кнопку у верхній частині сторінки) - окремо для Продавця і окремо для Покупця квартири.

Якщо яка-небудь з квартир в складі альтернативної угоди купується з використанням іпотеки. то принцип і послідовність дій залишаються ті ж. Але банк, швидше за все, додасть ще пару своїх додаткових вимог щодо складу документів, які можуть подовжити термін всієї операції.

Кожен банк висуває свої вимоги по іпотеці індивідуально, тому етап планування і фінансового розрахунку альтернативної угоди купівлі-продажу квартири (Етап-1), потрібно проводити разом з співробітниками банку. А далі вже можна діяти за тією ж схемою самостійно.