Як продати кімнату в комунальній квартирі правильно - необхідні документи

Етапи продажу кімнати в комунальній квартирі

1. Визначення власником ціни, умов продажу на свою кімнату.
2. Нотаріальне оформлення сповіщення для сусідів з позначенням ціни і про те, що кімната виставляється на продаж.
3. Збір пакету документів, необхідних для продажу кімнати.
4. Оформлення дозволу на продаж своєї частки у нотаріуса в разі належності кімнати відразу декільком власникам.
5. Виписка всіх мешканців з кімнати перед виставленням кімнати, взяття довідки про виписку в паспортному столі.
6. Укладення угоди, оформлення у нотаріуса договору купівлі-продажу на кімнату.

Як отримати згоду сусідів

Саме отримання згоди від сусідів домогтися важко, що часто призводить до труднощів при продажу кімнати, оскільки власники сусідніх кімнат вони мають переважне право при продажу окремої кімнати. Процес продажу в зв'язку з цим може значно затягнутися.

Також про виставлення кімнати на продаж повинні знати:

Сповістити сусідів можна як самостійно, так і за допомогою нотаріуса, оформивши і запевнивши повідомлення у нього. У повідомленні слід відобразити своє прохання про те, щоб сусіди написали письмову відмову про викуп частки.

Отриманий відмова потрібно зареєструвати і завірити в нотаріуса. Сусіди протягом 1 місяця можуть виявити бажання викупити запропоновану частку і про прийняття даного рішення, повідомте продавця.

Згода на продаж кімнати від сусідів не потрібно, якщо протягом 30 днів вони не дали відповіді, значить, вважається, що відмовилися від викупу. Якщо сусіди все ж бажають викупити кімнату, то у них на це переважне право. Угода купівлі-продажу буде полягати безпосередньо з ними, продаж сторонній особі в такій ситуації неправомірна.

Буває так, що придбати відчужувану кімнату бажають відразу 2-3 сусіда - власника, тоді продавець має право вирішувати самостійно, кому продати кімнату, оскільки переважне право у сусідів поширюється тільки на викуп всієї квартири, причому за ціну, встановлену продавцем.

Продаж сторонній особі відчужується кімнати можлива лише за ціною, вказаною в повідомленні або вище, але ніяк не нижче. У разі заниження вартості сусіди мають право оскаржити даний факт, довести неправомірність подібної угоди.

Покупець же повинен бути уважним при складанні договору, в повідомленні обов'язково потрібно вказати реальну ціну угоди. Багато продавців хитрують, намагаючись знизити вартість кімнати щоб не платити податки. Хитрощі такого роду неправомірні, угода купівлі-продажу із зазначенням в ній занижену ціну на кімнату може бути оскаржена сусідами, при цьому покупець просто залишитися без житла.

1. Що робити, якщо виникли проблеми з сусідами

Проблеми з сусідами виникають часто і можливі через:

1. Відмови сусідів від отримання повідомлення.
2. Зберігання мовчання сусідів після отримання повідомлення.
3. Невідомого місцезнаходження власників з сусідніх кімнат.
4. Проживання сусідів в інших містах.

Всі ці проблеми можна вирішити, головне знати, як правильно це зробити.

2. Відмова сусідів від отримання повідомлення про продаж

Якщо сусіди відмовляються отримувати ваш лист, то воно до вас повернеться назад з позначкою "відмовився в отриманні". Вам же потрібно пред'явити конверт в Росреестр, підтвердивши тим самим ігнорування сусідами вашого повідомлення.

3. Ігнорування сусідами повідомлення

Якщо сусіди отримали повідомлення, але ніяк не реагують на нього, зверніться до нотаріуса. Завірене повідомлення відправиться до сусідів знову, повторно. Якщо вони будуть продовжувати мовчати, нотаріус вам видасть свідоцтво, яке підтверджує направлення даного повідомлення і відсутність відповіді на нього.

Далі, свідоцтво і договір купівлі-продажу потрібно надати в Росреестр. Продати кімнату в разі ігнорування сусідами можна буде і без їх письмової згоди.

4. Місцезнаходження власників сусідніх кімнат невідомо

Якщо своїми силами сусід не знайдений, потрібно написати заяву в нотаріальній конторі з вказівку причини звернення про визнання сусіда безвісно відсутнім. Все-таки переважне право покупки відповідно до закону потрібно дотримуватися.

Представниками суду причина відсутності громадянина буде з'ясовуватися шляхом опитування сусідів і родичів, подання запиту в місця можливого їх місцезнаходження. Якщо відсутній сусід так і не знайдеться, то судом буде призначений керівник його кімнати, далі продавцеві потрібно направити повідомлення на ім'я керівника і дочекатися відповіді на нього.

5. Сусіди власники кімнати проживають в іншому місті

Якщо сусіди власники не дають згоду на продаж кімнати, оскільки проживають далеко, в іншому місті потрібно звернутися до нотаріуса і надати повідомлення, завірене воно повернеться до вас поштою. Це послужить підставою для проведення операції з покупцем з боку.

6. Власник сусідів кімнати помер, а спадкоємець не вступає у спадок

Дана ситуація також проблемна. Порада! Подайте позовну заяву в суд. Важливо визнати кімнату померлого сусіда відумерлою, що відходить державі. Місцева влада зобов'язана будуть прийняти дане майно на баланс, а судом буде визначено спадкоємець, якому ви і направите своє повідомлення про продаж кімнати.

Далі, вже при угоді з купівлі-продажу прикладіть дане рішення суду, також повідомлення або відмова про спадкоємців.

Документи для продажу квартири, яка є частиною комунальної квартири

Продаж кімнати повинна пройти процедуру реєстрації, тому потрібно подбати про збір документів:

1. Паспортів всіх осіб, які будуть брати участь в угоді купівлі-продажу.
2. Довідці про виписку мешканців з квартири.
3. Повідомлення з вказівкою в ньому умов продажу, ціни.
4. Документів сторонньої особи, якщо воно буде представлено, як покупець.
5. Договору купівлі-продажу.
6. Експлікації.
7. Виписки з БТІ.
8. Кадастрового плану на відчужуване приміщення.
9. Акта прийому-передачі приміщення.
10. Правовстановлюючих документів на кімнату.
11. Дозволи від нотаріуса на вчинення правочину щодо купівлі-продажу від сусідів.
12. Дозволу органів опіки при наявності неповнолітніх власників в квартирі.

Як тільки всі формальності будуть вирішені, можна приступити до оформлення угоди, яка нічим суттєво не відрізняється від звичайного продажу будь-якій іншій квартири.

Що таке переважне право покупки в комуналці

Згідно ст. 250 ГК України саме сусіди мають право переваги при бажанні придбати додаткову кімнату. На підставі повідомлення вони можуть викупити майно, що відчужується житло (частку) на правах пайової власності. Переважне право дійсно для сусідів протягом 30 днів. За цей час вони можуть погодитися на придбання частки або відмовитися, позначивши своє рішення в письмовій формі.

При згоді укладається між продавцем кімнати і сусідом звичайний договір купівлі-продажу, що проходить далі процедуру реєстрації в реєструючих органах. При згоді на покупку кімнати відразу декількох сусідів продавець кімнати робить вибір самостійно. Вирішення питання можливо через суд або за спільною згодою між усіма сусідами.

Багато хто намагається обійти переважне право при наявності безвісти відсутніх сусідів, або закінчення терміну, відведеного на рішення проблем з сусідами. Головне, щоб у кожної сусідської кімнати був власник, і деякими способами право переваги можна обійти.

Обійти переважне право можна:

1. Уклавши договір дарування з знайденим покупцем, тобто подарувати покупцеві частку в квартирі. У дотриманні переважного права не буде необхідності, адже за законом воно не поширюється на стороннє третя особа, хоча при цьому права у всіх сусідів залишаються однаковими.
2. Уклавши з новим покупцем не договір купівлі-продажу, а договір дарування (без оформлення передачі грошей в процесі угоди). Однак дана угода може бути оскаржена сусідами, переклад прав буде вимагатися на них, хоча при укладенні договору дарування права і обов'язки сусідів порушені не будуть, а значить, і приводу для оскарження майна.
3. Реалізувавши право застави, уклавши з потенційним покупцем угоду про заставу і договір позики. Так часто надходять кредитори для повернення грошей. Право переваги не працює, якщо навмисно пропущений строк повернення позики продавцем дозволить покупцеві накласти стягнення на заставлене майно. Всі схеми угод не порушують законів, але при подачі сусідами зустрічного позову можуть бути визнані нікчемними, хоча довести що угода удавана складно, адже права сусідів не ущемлені, на їх майно ніхто не зазіхає.

Продаж кімнати в комунальній квартирі часто викликає складності, оскільки власників кілька, і незгодні з різних причин, зокрема, особисту неприязнь, завжди знайдуться. Проте продати свою законну частку цілком реально, якщо враховувати всі нюанси, діяти за законом.

Нехай не вдасться продати кімнату швидко, як того хотілося б, але в даному випадку суд завжди буде на вашому боці.