Як придбати закладену нерухомість, поради юристів

Купівля нерухомості, яка знаходиться в заставі, може виявитися вигідною операцією. Термінова потреба в грошах може спонукати продавця нерухомості серйозно поступитися в ціні. З іншого боку об'єкт нерухомості обтяжений правами третіх осіб - запорукою, що робить необхідним для покупця проявити певну обачність при здійсненні угоди.

Вплив застави на передбачувану операцію

Нерухомість, яку передбачається купити, може перебувати в заставі у банку або у будь-якого фізичного або юридичної особи.

Наявність застави означає наступне:

• Власник нерухомості має певні зобов'язання перед банком або іншим кредитором (найчастіше - це позика) або власник поручився своїм майном за зобов'язаннями третьої особи.
• Заставодавець не може розпорядитися нерухомістю без згоди того, кому він повинен (заставодержателя).
• У разі невиконання зобов'язань заставодержатель має право задовольнити свої вимоги шляхом реалізації заставленого майна, переважно перед іншими кредиторами, у тому числі і перед вами.

Варіанти придбання заставної нерухомості

Зазвичай використовуються два варіанти при угодах із заставленим майном:

• У першому випадку право власності на закладений об'єкт без припинення застави за згодою заставодержателя переходить на покупця. На нього ж можуть перейти зобов'язання, які забезпечуються заставою.
• У другому випадку зобов'язання, забезпечене заставою, погашається, і тільки, після цього відбувається угода з нерухомістю. У прямому сенсі така угода не є придбанням заставленого майна, оскільки заставу до моменту її здійснення вже припинився.

Заміна власника заставленого майна

У першому випадку вчинення правочину із заставленим майном можливе лише з письмової згоди заставодержателя. Банки дуже неохоче йдуть на цю процедуру, оскільки будь-яка угода з закладеним майном додає ризики для його безпечного перебування в заставі. На заміну боржника по забезпеченому запорукою займу банки також погоджуються лише за певних умов. Справа в тому, що, приймаючи рішення про видачу кредиту, банк оцінює платоспроможність позичальника і здатність закладеного майна забезпечити повернення позики. Наявність застави у вигляді дорогої нерухомості може виявитися недостатньою умовою, оскільки банк, в першу чергу, цікавить здатність позичальника повертати кредит за рахунок своїх доходів, а не за рахунок реалізації застави.

Якщо ж платоспроможність набувача нерухомості влаштовує заставодержателя, то така угода в плані ризиків буде досить безпечною для покупця, оскільки заставодержатель, забезпечуючи свої інтереси, буде також дбати про її юридичну чистоту.

При розрахунках сторін по угоді можливі наступні варіанти:

• Покупець бере на себе всі платежі по кредиту, нічого не доплачуючи при цьому продавцю. Інтерес останнього тут полягає у звільненні від непосильної боргового навантаження при усвідомленні того, що нерухомість швидше за все в іншому випадку буде їм втрачена.
• Покупець крім переведення боргу виробляє продавцеві обумовлену доплату.

Угода з попередніми звільненням нерухомості від застави

У більшості випадків для здійснення угоди із заставленим майном, власник повинен повністю погасити свій борг (або борг того, за кого він поручився своїм майном). Після цього застава припиняється і ніяких перешкод для здійснення угоди немає. Складність складає те, що для погашення заборгованості найчастіше використовуються гроші майбутнього покупця. А це становить певні ризики для останнього.

Для того, щоб знизити ризики, необхідно керуватися наступним:

• Гроші для погашення заборгованості повинні видаватися в якості завдатку. У разі, якщо угода не відбудеться, продавець нерухомості буде зобов'язаний повернути подвійний розмір отриманого завдатку, що буде його мотивувати дотримуватися домовленостей.
• До видачі завдатку покупцеві необхідно зустрітися з заставодержателем (його представником). Якщо нерухомість закладена в банку, рекомендується разом з боржником відвідати менеджера банку, який курирує його позику (В силу банківської таємниці самостійно таку інформацію покупець не отримає). При цьому необхідно з'ясувати точний розмір заборгованості, в тому числі по винагороді, неустойку і іншим штрафних санкцій, наявність прострочення або іншого порушення зобов'язань. Надання боржником довідки банку про розмір заборгованості не завжди дає повну картину. Бажано також переконатися в тому, що до боржника не застосовується позасудова або судова процедура реалізації застави, що на майно не накладений арешт.
• Отримати в Центрі обслуговування населення (ЦОНе) за місцем знаходження об'єкта нерухомості довідку про зареєстровані права для того, щоб переконатися у відсутності інших обтяжень на об'єкт.
• В якості завдатку необхідно видавати рівно ту суму, яка необхідна для погашення боргу і припинення обтяження. Для того, щоб переконатися в тому, що гроші потраплять за призначенням, рекомендується їх передачу проводити не продавцю, а безпосередньо заставодержателю (в касу банку або на руки кредитору) в момент підписання угоди про завдаток.
• Реєстрація припинення застави займає 5 днів і проводиться за заявою заставодержателя.
• Тільки після реєстрації припинення застави можна укласти договір купівлі-продажу і зробити остаточний розрахунок.

Основні ризики при угодах із заставленим майном

• Продавець, не маючи наміру гасити борг, витрачає гроші на інші цілі або ховається з грошима. Надалі угоду завершити неможливо, оскільки зобов'язання не погашено і заставу не знято. Це може статися в разі, якщо покупець не проконтролює передачу грошей кредитору.
• Суми, яку покупець готовий сплатити за нерухомість, не вистачає для звільнення її від застави через накопичені штрафних санкцій. Це з'ясовується вже після внесення основної суми, яку вимагати у кредитора назад неможливо. Такі випадки виникають через неповну обізнаності покупця про всі наявні зобов'язання продавця.

додаткові рекомендації

• Чи не вселяє, не робіть ремонт в об'єкті, який ще не оформлений на ваше ім'я.
• Звертаючи увагу на особливості угод, ускладнених запорукою, не забувайте про зазвичай необхідних формальностях. Так, не дивлячись на видачу завдатку і погашення боргу, угоду під загрозу може поставити відсутність згоди чоловіка продавця. Повернення грошей в цьому випадку буде скрутним. Те ж саме може статися через наявність на об'єкті арешту за претензіями третіх осіб.

Юридична фірма "De Facto"