Як правильно укласти договір оренди нежитлового приміщення
Договір оренди об'єкта, не призначеного для проживання - це поширена операція на ринку нерухомості. Типова угода має свої відмінні риси, позитивні сторони, ризики і підводні камені. Давайте дізнаємося суть договору оренди приміщення та секрети, які допоможуть правильно оформити угоду.
Типовий договір: умови, необхідні документи
Договір оренди нежитлового приміщення - це угода, яка укладається між двома сторонами. Як правило, орендодавець надає орендареві об'єкти, які не підлягають для життя. До них можуть ставитися офіси, приміщення під виробництво, промислові зони. Як і будь-яка угода, договір оренди передбачає передачу території орендарю в користування за фіксовану щомісячну плату. Типовий договір такого характеру необхідно реєструвати в Росреестра.
Необхідні документи для реєстрації договору:
- паспорт орендаря і орендодавця;
- договір оренди (оригінал + копія);
- квитанція на оплату державного мита. Сума мита може варіюватися. Наприклад, якщо угода укладається між фізичними особами, то сума держмита не перевищуватиме 350 рублів. Юридичні особи повинні сплатити державні послуги в розмірі від 2.000 рублів до 15.000 рублів;
Для юридичних осіб:
- свідоцтво про держреєстрацію в податковій інспекції;
- документ, що містить індивідуальний податковий номер (ІПН);
- виписка з Росреестра юридичних осіб;
- правовстановлюючі документи на нежитловий об'єкт (договір купівлі-продажу, оренди).
Особливості оформлення договору
У законодавчій базі немає докладної інформації про оформлення та зміст типового договору, тому учасники можуть вносити правки за обопільною згодою на будь-якому етапі угоди. Незважаючи на це, договір оренди приміщення повинен містити основну інформацію про учасників угоди, про вартість об'єкта, про права та обов'язки кожної сторони.
- Так як предметом договору є нежитловий об'єкт, то орендар може робити узаконену перепланування приміщення, оформляти на свій смак і використовувати його для робочих цілей.
- Приміщенням можуть користуватися треті особи.
- На відміну від оренди житлових об'єктів, орендар може використовувати територію для ведення, як особистого господарства, так і підприємницької діяльності.
- Орендар може вести будь-яку законну підприємницьку діяльність. Щоб уникнути претензій з боку власника, необхідно обговорювати питання про характер діяльності орендаря на стадії укладання угоди.
Предмет договору
Предмет угоди - це важлива частина при складанні договору. В даному пункті вказується інформація про характер і предмет угоди. Наприклад, якщо здається офісне приміщення, то в пункті вказується тип будівлі, поверховість, площа в квадратних метрах, інвентарний номер. А також вказується інформація про те, для чого орендар буде використовувати офісне приміщення.
Предмет договору повинен точно відображати характер угоди.
Передача приміщень орендарю
- опис майна нежитлового приміщення. Цей пункт особливо важливий, коли територія має професійне дороге устаткування;
- стан приміщення. Для цього дві сторони роблять огляд нежитлового об'єкта і перевіряють стан комунікацій.
терміни оренди
У графі «Термін оренди» необхідно вказувати точний період використання об'єкта, починаючи з моменту підписання цього договору і акту прийому-передачі. В даному пункті повинна міститися інформація про розірвання договору до закінчення терміну. Наприклад, якщо орендар вирішив продовжити термін використання нежитловий території, то він повинен повідомити про це орендодавця заздалегідь.
- по закінченню терміну, дія договору автоматично продовжується, якщо з однієї зі сторін відсутні будь-які заперечення. Умови угоди при цьому не змінюються;
- пункти договору можуть змінюватися по закінченню терміну дії угоди (строго за обопільною згодою).
Орендна плата
За типовим договором орендна плата встановлюється в грошовому еквіваленті, при цьому орендар може оплачувати суму, як готівкою, так і банківським переказом. У пункті вказується загальна вартість орендної плати.
Договір оренди - це гарантія своєчасної щомісячної оплати, тому важливо прописувати терміни.
Наприклад, орендар повинен вносити плату щомісяця не пізніше встановленого числа. У багатьох випадках у вартість оренди не входить сума за споживання комунальних послуг, тільки якщо цей пункт не передбачений цим договором.
Орендодавець: права і обов'язки
Орендодавець - це особа, що надає територію в користування за встановлену плату. Їм може бути як власник, так і посередник або інший орендар, який здає приміщення під суборенду.
Права і обов'язки орендодавця:
- Зобов'язаний надати територію в належному і в придатному стані для користування, в відповідниками з умовами, зазначеними у договорі.
- Чи вправі перевіряти приміщення один раз на місяць за домовленістю з орендарем. В екстреній ситуації кількість відвідувань може збільшитися.
- Вимагати припинення дії письмовій угоди, якщо з боку орендаря були виявлені порушення. А також вимагати відшкодування збитків, завданих орендарем.
- Зобов'язується не заважати орендарю вести підприємницьку або особисту діяльність, яка раніше була обговорена.
- Проводити капітальний ремонт кожні кілька років.
Орендар: права і обов'язки
Орендар - це особа, яка користується наданим нежитловим приміщенням за певну плату. Орендар зобов'язаний:
- регулярно виплачувати щомісячну орендну плату, без відстрочок;
- підтримувати майно власника, описане в договорі, в належному стані;
- вимагати зменшення щомісячної оренди;
- укладати договір на новий термін, якщо орендодавець не має претензій;
- вести тільки законну підприємницьку діяльність.
Відповідальність сторін
Для відшкодування збитків і гарантування належного виконання цього договору, в угоді прописується пункт про відповідальність сторін.
- Орендар зобов'язаний виплатити пені (неустойку) в разі прострочення орендної плати. За кожен прострочений день орендар зобов'язується виплачувати до 0,02% від щомісячної суми.
- Орендодавець не має права розривати договір раніше встановленого терміну, якщо немає підстав.
- Орендодавець може звертатися в судові інстанції для стягнення заборгованості, якщо орендар має прострочення по орендній платі більш ніж два місяці.
Зміни договору і його розірвання
Зміна умов договору доречно тільки при обопільній згоді. Всі правки вносяться в новий договір, і підписується кожною стороною. В цьому випадку, ні орендар, ні орендодавець не можуть змінювати умови без попередньої згоди.
- можна анулювати дію угоди за обопільною згодою;
- визнати дії договору недійсним може суд, якщо є на те підстави. наприклад, якщо орендар не сплачує щомісячну орендну плату, псує майно власника або веде заборонену діяльність.
Конфліктні ситуації, суперечки
З юридичної точки зору, конфліктні ситуації і спори краще вирішувати в досудовому порядку. У разі, коли неможливо прийти до обопільної згоди і способу вирішення конфлікту, тоді можна подати позовну заяву до суду, де буде зазначена докладна інформація про всі обставини спору.
Договір оренди нежитлових об'єктів - не тільки поширена операція, але ще і досить складна, за своїм характером. Необхідно вивчити юридичну сторону, підготувати документи і ретельно опрацювати всі пункти договору, щоб укласти успішну операцію.