Як правильно оформити договір купівлі-продажу квартири, істотні умови, ризики
Його трактування дано законодавчо в пункті 1 статті 549 ЦК РФ. Основними джерелами його правового регулювання виступають ГК України (статті 406-444) і ФЗ «Про державну реєстрацію». Інші нормативно-правові документи є доповненням до них.
Умови договору
Їх можна поділити на 2 основні групи: істотні і стандартні (звичайні).
1. Істотні умови
Це наявність інформації в договорі, без якої він визнається недійсним.
1.1 Предмет угоди
Відповідно до статті 554 ЦК України текст договору повинен містити відомості про предмет, за якими можна точно ідентифікувати квартиру. До них можна віднести:
1.2 Обтяження
У документі вказується його форма: заставу, рента, оренда і т.д. Наявність обтяження може стати перешкодою для продажу квартири. Наприклад: житло, яке перебуває в заставі у банку, не можна продати третій особі без згоди кредитора.
1.3 Список вигодонабувачів
Відповідно до статті 558 ЦК України у договорі повинен бути вказаний перелік осіб, які можуть користуватися квартирою після її відчуження третій особі. Крім їхнього списку повинно бути зафіксовано підставу для права користування. Наприклад: договір довічної ренти і т.д.
Важливо! Якщо в ролі осіб, наділених правом користування житлом після його продажу, виступають неповнолітні або недієздатні громадяни, які перебувають під контролем органів опіки, то угода дійсна тільки при згоді уповноваженого органу.
1.4 Вартість
Це обов'язковий реквізит тексту, так як за своєю природою договір є оплатним.
Документ, де ціна відчуження квартири не вказана, вважається недійсним відповідно до пункту 1 статті 555.
Вартість встановлюється за взаємною згодою сторін. Правила її розрахунку, зазначені в статті 424 ГК РФ, не застосовуються.
1.5 Спосіб оплати
Оплата за реалізований об'єкт може бути проведена кількома способами:
- за рахунок власних коштів: заощадження;
- за рахунок позикового капіталу: житлові кредити або позики на невідкладні потреби;
- засобами материнського капіталу;
- субсидією на покупку житла в рамках федеральної програми «Доступне житло».
Для оплати квартири материнським капіталом покупцеві необхідно звернутися в ПФ РФ, щоб написати заяву на переказ коштів в рахунок погашення зобов'язань за договором. Рішення за заявою приймається протягом 1 місяця, стільки ж часу потрібно на переказ коштів продавцю.
Важливо! Відповідно до пункту 8 Постанови Уряду № 862 обсяг коштів материнського капіталу, спрямованих на покупку житла, не повинен перевищувати вартість квартири.
Її учасники можуть претендувати на оплату частини квартири (до 30% від вартості) за рахунок коштів цільової державної допомоги. При наявності дітей розмір субсидії може бути збільшений.
Для участі в проекті необхідно звернутися в органи місцевого самоврядування. При отриманні субсидії кошти переводяться на рахунок продавця за безготівковим розрахунком.
1.6 Сторони договору
При реалізації квартири їх завжди дві: що продає і купує. У ролі продавця може виступати власник житла або його законний представник. Покупцями можуть бути будь-які суб'єкти.
Якщо покупців кілька людей, то необхідно прописати в договорі ідентифікаційні дані і частку в здобувається квартире кожного.
Важливо! Розмір частки кожного покупця вказується не залежно від того, рівні вони чи ні.
Законодавство накладає ряд обмежень по операціях з нерухомістю за участю неповнолітніх осіб.
1.7 Спосіб розрахунку
При операціях з нерухомістю застосовуються 4 способи розрахунку:
Корисно знати! Ексроу рахунок і акредитив мають принципові відмінності. незважаючи на схожість основного механізму при розрахунках.
- Кошти на рахунку ексроу блокуються, їх подальший рух неможливо без виконання умов угоди.
- Акредитив може бути відкличним, тобто клієнт може забрати свої кошти з розрахункового рахунку банку без пояснення причини.
Експерти ринку нерухомості сходяться на думці, що найбільш безпечними є угоди через банківські комірки. Кожна сторона договору має свої гарантії: гроші або об'єкт. При зриві угоди сторони залишаються в первісному положенні.
Якщо за житло вноситься аванс. то він повинен бути прописаний в попередньому договорі купівлі-продажу (ПДКД) або авансовому угоді. У разі відмови від угоди з ініціативи покупця аванс йому не повертається. Якщо угода не може відбутися через порушення продавця, то він повинен сплатити другій стороні суму штрафних санкцій (дійсно, тільки при внесенні пункту про штрафні санкції в текст договору або ПДКД).
Відповідно до статті 434 пунктом 2 договір купівлі-продажу квартири є дійсним, якщо він укладений у письмовій варіанті. Усна домовленість про передачу нерухомості недопустима.