Як погасити іпотеку швидше - достроково, в сбербане, материнським капіталом, як закрити, в ВТБ 24
Серед причин, які змушують клієнтів банку шукати способи дострокової виплати боргу, можна виділити:
- економічні - чим більше термін позики, тим більше переплата, це загальновідомо;
- моральні - постійне занепокоєння про наявність коштів для чергової виплати досить сильно обтяжує;
- практичні - розпорядження закладеної квартирою (продаж, розділ при розлученні і т.д.) утруднений.
Ці міркування приводять до пошуків способів як погасити іпотеку швидше.
Для того, щоб вибрати оптимальний для себе варіант, варто почати з уважного вивчення умов кредитного договору.
Після цього можна вибрати, що саме зменшити: суму боргу або термін його погашення. Вибір залежить від стабільності і величини доходу.
Схеми нарахування відсотків
Перше, на що варто звернути увагу в договорі, це спосіб погашення боргу. Від цього залежить механізм нарахування відсотків.
На сьогоднішній день використовуються два варіанти платежів:
Застосування ануїтетною схеми означає для позичальника погашення боргу рівними сумами протягом усього терміну.
До складу такого платежу входять як частина основного боргу, так і відсотки за користування кредитом. Але їх співвідношення завжди різний і залежить від терміну виплат.
У першій половині терміну проводиться переважне погашення відсотків. Починаючи з другої половини - вже самого боргу. таким способом банк, по-перше, закриває свої ризики неповернення боргу, а, по-друге, отримує від надання грошей у борг максимальний прибуток.
Для позичальника ж це означає, що дострокове погашення кредиту зменшить тільки його термін, а ось переплати практично не торкнеться.
Засоби, передані банку, підуть на погашення відсотків, а не основного боргу.
Найчастіше банки пропонують саме цей спосіб. Він, з одного боку зручний клієнтові для розрахунку своїх можливостей, з іншого - вигідний банку.
Якщо кредит погашається диференційованими платежами, то щомісячна сума буде різною:
- на початку терміну вона максимальна, а ближче до закінчення знижується;
- тут також є дві частини: тіло кредиту і відсотки, але їх співвідношення зовсім інше, ніж при ануїтетних платежах.
Щомісячна сума при диференційованому способі погашення складається здебільшого з основного боргу - тіла кредиту. А відсотки будуть постійно змінюватися, та як нараховуються на залишок боргу, а не на всю його суму.
Тому і зменшуються платежі з часом: плата за користування кредитом теж стає менше.
При достроковому погашенні хоча б частини боргу зменшується не тільки термін кредиту, але і розмір переплати.
Тому, якщо при отриманні кредиту планується в подальшому його дострокове погашення, варто відразу розглядати саме цей варіант. Хоча далеко не всі банки згодні включити в договір такі умови.
Більшість позичальників теж схиляється до вибору ануїтетних платежів.
Причин цьому як мінімум дві:
- великі суми перших платежів по диференціальної схемою не всім під силу;
- рівні аннуїтетниє платежі дозволяють розраховувати сімейний бюджет на роки вперед.
умови банків
Банки, видаючи іпотечні кредити переслідують цілком конкретну мету - отримати прибуток. А зовсім не прагнуть допомогти своїм позичальникам вирішити проблему з житлом.
Саме тому вони беруть за користування своїми засобами плату - відсотки. Чим довше позичальник користується чужими грошима, тим більше він за це заплатить. Тому іпотека вигідна.
І тому ж невигідно її дострокове погашення. Воно в більшості випадків знижує доходи банку.
Щоб цього уникнути, багато кредитних установ встановлюють вигідні для себе умови:
- відсутність вибору способу погашення, тобто застосовується тільки аннуїтетний;
- встановлення мінімального терміну, після якого можливе дострокове погашення;
- обмеження розміру внесків при дострокових платежах;
- завчасне попередження банку про дострокове погашення.
Законність таких умов досить спірна.
Згідно зі статтею 810 ЦК РФ. в разі дострокового погашення іпотеки згоди банку не потрібно, необхідно лише повідомити його за 1 місяць.
Але суди, розглядаючи справу, будуть виходити з умов договору, якщо тільки вони не вступають в пряме протиріччя з законом. І можуть стати на бік банку.
Тому, перш ніж підписати договір, варто уважно його прочитати і уточнити всі умови, включені в текст. Це дозволить в подальшому уникнути проблем з достроковим погашенням.
Як погасити іпотеку швидше?
Умови про можливості дострокового погашення завжди вносяться в договір. Великі банки розміщують інформацію про це на своїх сайтах, при описі іпотечного продукту.
Всі відомості доступні, що дозволяє підібрати для себе саме ту програму, яка таку можливість передбачає.
Позичальник може достроково, як закрити кредит повністю, так і частково зменшити суму боргу. Про цей свій намір він зобов'язаний сповістити банк.
Банк не може від такої пропозиції відмовитися в силу статті 810 ЦК України.
На відповідь є місяць, після чого позичальник має право шукати захисту в суді.
В Ощадбанку
Інформація про те, як погасити іпотеку достроково в Ощадбанку є на офіційному сайті. Для цього необхідно подати заяву, тобто попередити банк.
У ньому потрібно вказати:
- дату (обов'язково робочий день);
- суму;
- номер рахунку, звідки буде здійснений платіж.
Обмежень за строками та сумами не встановлено. Додаткових комісій за дострокове погашення не стягується.
Цікавить іпотека для індивідуальних підприємців? Дивіться тут.
- не обмежує своїх позичальників в термінах і розмірах дострокових виплат;
- встановлює мінімальний час подачі заяви: за один день (робочий) до передбачуваної дати платежу.
Головна причина, яка змушує сім'ї брати іпотечні кредити - це недостатність коштів для виплати всієї вартості житла одномоментно.
Але якщо в подальшому з'являються можливості, то логічно дострокове погашення такого кредиту.
Розглянемо деякі джерела появи додаткових коштів.
Податкове вирахування
Можна оформити майнове податкове вирахування. Максимальна сума, на який його можна отримати при іпотечному кредиті - 3 млн.
Тобто 13% від цієї суми можна отримати з сплаченого прибуткового податку і направити на дострокове погашення іпотеки.
Материнський капітал
Маткапітал має цільове призначення - поліпшення житлових умов сім'ї. Його можна внести в банк в рахунок погашення кредиту в будь-який час.
Для цього тільки потрібно взяти в Пенсійному фонді довідку, що ці кошти не були вже витрачені.
Багато банків пропонують позичальникам з маткапіталом більш вигідні умови.
Споживчий кредит
Якщо розмір боргу, що залишився не дуже великий, то можна погасити його взявши споживчий кредит. Але робити це краще в тому випадку, коли необхідно терміново зняти з квартири обтяження, наприклад, при продажу.
Проценти за іпотекою хоч і великі, але все ж менше ніж при споживчому кредитуванні. Замість зменшення переплати є ризик отримати її збільшення.
рефінансування
Багато банків пропонують своїм клієнтам рефінансувати борг. Це означає укладення договору на інших умовах для погашення вже існуючого.
Вдаватися до таких заходів логічно тоді, коли умови нового кредиту вигідніше старого. Наприклад, менше процентна ставка.
Перекредитуватися можна як у банку-кредиторі, так і в іншому, що пропонує таку послугу. Квартира в цьому випадку перейде в заставу вже до нового кредитора.
Які умови іпотеки в Совкомбанк? Детальна інформація в цій статті.
Як зменшити розмір виплат?
Часткове дострокове погашення боргу призводить до перегляду умов договору.
Залежно від того, що є більш вигідним для позичальника, він може вимагати:
- зменшення терміну кредиту;
- зменшення щомісячних виплат.
Якщо дохід зменшився або став нестабільним, то краще зменшити платежі. Для цього проводиться їх перерахунок, виходячи з суми, що залишилася боргу.
Термін кредиту при цьому не змінюється. Складається і новий графік платежів, що враховує часткову виплату боргу.