Як підвищити орендну плату

Якщо ви є власником приміщення, яке здається в оренду, немає нічого дивного в тому, що час від часу ви починаєте думати над тим, як підвищити орендну плату. Тим більше, це актуально в умовах прогресуючої інфляції, зростання цін і інших ознак економічної кризи в країні. Тим часом, незважаючи на те, що ви є власником приміщення, це як раз саме той випадок, коли господар - не пан.

У яких випадках можна підвищувати орендну плату за приміщення

Виявляється, українським законодавством строго регламентуються випадки, коли власник переданого в оренду приміщення може підвищити орендну плату. Власне, відповідно до Цивільного кодексу таких випадків всього два. По-перше, орендна плата може підвищуватися відповідно до умов договору оренди або договору найму. Домовленість сторін - це саме те, у що Закон вважає за краще не втручатися без особливої ​​необхідності. І якщо при його складанні ви відразу передбачили можливість підвищення орендної плати в разі виникнення якихось умов, то ви можете її підвищити. Такими умовами, наприклад, можуть стати певні поліпшення, які орендодавець, за згодою орендаря вносить в приміщення - проводить опалення або гаряче водопостачання, підсилює електричні потужності, робить ремонт і так далі. Нагадуємо, що все це в обов'язковому порядку повинно бути передбачено в договорі оренди, підписаному обома сторонами. Таке підвищення може бути вироблено, але закон строго обмежує, що це можна робити не частіше одного разу на рік.

Якщо ж такої умови немає, то законодавство встановлює, що орендодавець, за своїм бажанням теж може в односторонньому порядку підвищити орендну плату. Але лише після закінчення одного року терміну дії договору оренди. Іншими словами, після укладення договору оренди, плата за приміщення повинна залишатися незмінною протягом усього року і тільки потім орендодавець має право на її одноразове підвищення.

Потрібно мати на увазі, що договори оренди можуть бути як довгостроковими, так і короткостроковими. Довгостроковий договір оренди, укладений на термін більше 1 року, повинен бути в обов'язковому порядку зареєстрований в Росреестра. Якщо ж, припустимо, договір оренди укладався на термін менше 1 року, його обов'язкова реєстрація не потрібна. В цьому випадку, якщо орендодавець хоче підвищити орендну плату, він може після закінчення терміну договору запропонувати орендарю переукласти його на нових умовах. У тому випадку, якщо такої пропозиції не надійшло, і жодна зі сторін не виявила бажання розірвати договір, він вважається продовженим на невизначений термін на колишніх умовах.

Як підвищити орендну плату за приміщення відповідно до законодавства

Якщо орендодавець хоче підвищити орендну плату, він в обов'язковому порядку повинен повідомити про це орендаря в письмовому вигляді. Умова про зміну, в даному випадку - підвищення орендної плати за приміщення, вступає в силу з моменту отримання орендарем такого повідомлення.

Однак, як показує практика, на ділі не все так просто. Подібна норма законодавства вважається диспозитивною, і діє вона тільки в тому випадку, якщо даний процес був розписаний в самому договорі оренди. Іншими словами, не дивлячись на те, що орендодавець має право в односторонньому порядку один раз на рік підвищити орендну плату, у орендаря є право не погодитися з цією зміною і розірвати договір теж в односторонньому порядку. Якщо договір оренди приміщення підлягає державній реєстрації, всі зміни вносяться в договір, в тому числі і що стосуються його ціни - орендної плати, обов'язково повинні бути оформлені спеціальним додатковою угодою до договору оренди, підписані обома сторонами і також зареєстровані в Росреетре. Якщо це не буде зроблено, орендар має право оскаржити підвищення орендної плати в судовому порядку.

До слова сказати, що наступ певних умов, прописаних у договорі, теж саме по собі не зобов'язує орендаря погоджуватися на підвищення орендної плати орендодавцем. Багато чого буде залежати від того, як саме були прописані ці умови. Так, наприклад, якщо написано, «орендна плата може бути змінена», це зовсім не означає, що протилежна сторона зобов'язана погоджуватися з такими змінами. І зовсім інша справа, якщо в договорі зазначено, що при настанні певних умов «орендна плата підлягає зміні». Підписуючи такий договір, орендар уже заздалегідь погоджується зі змінами орендної плати, наприклад, в разі досягнення інфляцією певної межі. Додатково можна вказати, що «при відмові орендаря від укладання угоди суперечка про зміну орендної плати передається на розгляд суду або договір розривається достроково».

Якщо орендар не погоджується виплачувати підвищену орендну плату

Якщо орендодавець, відповідно до законодавства або прописаними в договорі умовами підвищує орендну плату, а орендар не погоджується її виплачувати, при цьому, не звільняючи приміщення, природно виникає певна заборгованість. Майте на увазі, що ви не має права вирішувати питання, наприклад, перекривши орендарю доступ в орендоване приміщення, і вже тим більше, спробувавши стягнути з нього цю заборгованість у вигляді певного майна, що належить орендарю. Природно, якщо інше не обумовлено в договорі оренди.

Чи не допускаючи орендаря в орендоване приміщення, ви, в односторонньому порядку порушуєте договір оренди, згідно з яким ви надаєте дане приміщення в користування орендарю. Всі подібні суперечки можуть вирішуватися тільки в судовому порядку. Але для того, щоб суд став на вашу сторону, обмеження орендарю доступу в приміщення або утримання його майна у вигляді компенсації заборгованості повинні бути прямо вказані в укладеному між вами договорі оренди.