Як купувати закладену нерухомість

Не завжди придбання квартири або будинку, що знаходяться в заставі є небезпечною і проблемної угодою. Іноді це може бути дуже вигідно, за умови, звичайно, що ви знаєте, як купувати закладену нерухомість. Як правило, вона продається тільки в тих випадках, коли продавцю терміново знадобилися гроші, а значить, ціна на подібну нерухомість виявляється сильно занижена. З іншого боку, певною проблемою є те, що на закладену нерухомість завжди можуть пред'явити свої права третіх осіб.

Способи придбання заставної нерухомості

Що таке - запорука? Якщо нерухомість закладена, це означає, що її власник має певними зобов'язаннями перед держателем застави - банком або будь-яким іншим кредитором. Також це означає і те, що власник нерухомості не може вільно розпоряджатися закладеним майном. Будь-які угоди з такою нерухомістю можливі лише за згодою заставодержателя. Якщо ж власник закладеної нерухомості не зможе виконати взяті на себе зобов'язання, зокрема - виплатити кредит, то заставодержатель може пред'явити свої права на цю нерухомість і, або оформити її у власність, або - реалізувати, наприклад, шляхом аукціону.

Проте, навіть із закладеною нерухомістю можна проводити операції. Для цього використовують два основних способи. Або заставодержатель з оголошується на те, щоб набувач такої нерухомості оформив на неї свої права власності, з одночасним переходом до нього зобов'язань нинішнього власника нерухомості. У цьому випадку об'єкт продовжує залишатися в заставі, фактично відбувається лише зміна заставодавця. Або спочатку нинішній власник нерухомості погашає перед заставодержателем свої зобов'язання, нерухомість звільняється від застави і передається покупцеві. Фактично, останній випадок, це вже не покупка закладеної нерухомості, оскільки до моменту здійснення угоди купівлі-продажу заставу з об'єкта буває знятий. Давайте спробуємо розібратися в кожному з цих способів більш детально.

Як купувати закладену нерухомість зі зміною заставодавця

Продати закладену квартиру в цьому випадку можливо тільки при наявності згоди на подібну угоду безпосереднього кредитора-заставодержателя. Потрібно сказати, що якщо квартира знаходиться в заставі у банку, отримати таку згоду буває досить складно. Справа в тому, що банки досить неохоче йдуть на будь-які угоди з закладеною нерухомістю, оскільки це завжди пов'язано з певними для них ризиками. Щоб отримати згоду банку буде потрібно переконати його, що набувач знаходиться в заставі нерухомості зуміє без проблем погашати заборгованість і пов'язані з нею відсотки. З іншого боку, якщо банк все ж погоджується на проведення цієї операції, покупець, що знаходиться в заставі нерухомості практично нічим не ризикує, оскільки сам банк-заставодержатель буде досконально перевіряти юридичну чистоту всього процесу. Що ж до розрахунків з безпосереднім продавцем, то тут теж є два варіанти, в залежності від домовленості сторін. Покупець може прийняти на себе всі зобов'язання по погашенню заборгованості перед банком-кредитором, при цьому не сплачуючи продавцю ніяких додаткових грошей. У цьому випадку мова йде тільки про те, що продавець хоче позбутися власних зобов'язань по кредиту, які стали для нього непосильними, наприклад, у зв'язку з втратою роботи або з якихось інших причин.

І другий варіант - коли покупець не тільки приймає на себе зобов'язання продавця по виплаті кредиту, але і додатково виробляє якусь, обумовлену в договорі купівлі-продажу закладеної нерухомості доплату її продавцеві.

Найважливіше при проведенні такої операції, з'ясувати, чи немає у продавця нерухомості заборгованості ще й перед іншими банками. Інакше, в подальшому, вони можуть пред'явити свої права на придбану нерухомість. Втім, як уже було сказано, в подібних випадках сам банк-заставодержатель перевіряє всі досить ретельно, в тому числі і кредитну історію продавця нерухомості.

Як купити закладену нерухомість, попередньо звільнивши її від застави

Здавалося б, тут все дуже просто - продавець погашає свій борг перед банком, банк знімає заставу з нерухомості, а після цього вона продається звичайним чином. Але вся справа в тому, що для погашення своєї заборгованості продавець, найчастіше, використовує гроші, які йому дає покупець, що, безумовно, є для останнього певним ризиком. Наприклад, раптом продавець після зняття застави з нерухомості, відмовиться оформляти договір купівлі-продажу? Тим не менш, деякі способи зробити цю ситуацію менш ризикованою все ж є.

Зокрема, продавець може передати гроші продавцю для того, щоб той розплатився з банком, оформивши їх як завдаток за нерухомість. Згідно із законодавством, завдаток, в разі відмови продавця від здійснення угоди, повертається покупцеві в подвійному розмірі. Це є певною гарантією дотримання домовленостей.

Бажано також попередньо з'ясувати дійсний розмір заборгованості продавця перед банком. Не варто покладатися при цьому виключно на довідку, яку той може надати. Найкраще, якщо покупець разом з продавцем відправляться в банк, де і можна буде поговорити з менеджером по кредитом, який працює з власником нерухомості. У банк потрібно йти не самостійно, а саме разом з заставодавцем, оскільки подібна інформація є комерційною таємницею і не розкривається третім особам. З'ясуйте не тільки розмір самого кредиту та відсотків, але також і те, чи не були продавцеві нараховані пені, неустойки чи інші штрафні санкції, а також розмір тієї суми, яка пішла на обслуговування кредиту.

Додатково замовте самостійно свіжу виписку з ЕГРП, з якої буде зрозуміло, чи не накладена на закладену нерухомість арешт, і чи немає на неї прав третіх осіб.

Суму, яку ви передаєте в якості завдатку, краще вносити безпосередньо на рахунок, вказаний банком для погашення заборгованості. Це буде гарантією того, що вона потрапить саме за призначенням.

Після того, як банк прийме рішення про зняття застави з нерухомості, його необхідно буде зареєструвати. Зазвичай це робить сам колишній заставодержатель, реєстрація займає 5 робочих днів. І тільки після цього можна буде укладати основний договір купівлі-продажу звільненій від застави нерухомості.