Як купити земельну ділянку під будівництво будинку без помилок!

Ви вирішили купити земельну ділянку для будівництва будинку? Крім грошей вам будуть потрібні певні знання, щоб уникнути шахрайства, розчарувань і зайвих витрат. Вибір ділянки та оформлення документів мають ряд нюансів, які потребують уваги!

Щоб купити земельну ділянку від вас буде потрібно, в першу чергу, багато часу: тільки вибір землі займає, в середньому, півроку. Документальне оформлення покупки займе тиждень. Непродумані рішення чреваті розчаруваннями і значними фінансовими втратами.

вибір ділянки

Персональні вимоги

На вибір ділянки впливає те, як ви плануєте його використовувати: для постійного або тимчасового проживання. Також ваші фінансові можливості і вимоги. Визначте важливі для себе і сім'ї чинники, наприклад:

відстань до інфраструктури і її наявність (аптеки, магазини, лікарні, школи, кінотеатр і т.п.)
розмір ділянки
наявність / відсутність поруч водойми, ліси
відстань до траси
якість доріг (для заміської зони)
екологічно чиста зона

Купити ділянку, що відповідає цим вимогам у межах великого міста (Київ, Донецьк, Дніпропетровськ, Львів та ін.) Практично нереально. Тому виникає питання про те, як дістатися до роботи з передмістя: є недалеко від ділянки зупинка транспорту? При наявності автомобіля зверніть увагу на якість доріг: як показує практика, широка грунтовка після грози перетворюється на непрохідне болото.

Вимоги до ділянки

Площа для будівництва та комфортної експлуатації - мінімум десять соток. Стандартний земельну ділянку - це 8-10 соток. Побудувати будинок можна і на п'яти сотках, але тоді ви втрачаєте всіх переваг життя за містом: з ваших вікон буде вид на сусідські вікна, супутній шум, відсутність усамітнення, неможливо побудувати господарські приміщення і т.д. Перевага такої ділянки - порівняно невелика вартість. Чим більше ділянку, тим краще. Ви зможете побудувати басейн, альтанку або спортивний майданчик, великий гараж або винести окремо господарські приміщення (комори, пральню). Вирішити питання можна покупкою двох суміжних ділянок призначених для побудови житла. Якщо не вистачає коштів на сподобався велику ділянку - можна знайти партнерів і оформити право володіння на двох при покупці.

Форма земельної ділянки. найбільш зручна для будівництва та експлуатації - прямокутник або квадрат. Трикутні і вузькі ділянки зажадають індивідуального планування будинку і чреваті складнощами в процесі будівництва (доступ спецтехніки, розташування будівель, складне функціональне облаштування ділянки).

Ухил земельної ділянки теж безпосередньо впливає на планування будинку і зручність експлуатації. Ділянки з великим ухилом спрощують облаштування цокольного поверху. Якщо ділянка неправильної форми - складності, в основному, виникають з функціональним плануванням, в разі великого ухилу - з плануванням і будівництвом житлового будинку.

Неправильна форма і великий ухил мають позитивні моменти: спроектувати будинок оригінальної конструкції, розмістити на терасах зони відпочинку і т.д.

Рівень грунтових вод на ділянці візуально визначити можна тільки навесні. Точні дані можна отримати тільки після геодезичного дослідження - його, як правило, власники ділянки надають дуже рідко (воно не входить в пакет документів, необхідних для оформлення продажу). Близько розташовані до поверхні грунтові води не дозволяють облаштувати цокольний поверх в будинку навіть після дренажу ділянки і зажадають ретельної гідроізоляції фундаменту.

Комунікації на ділянці під будівництво рідкість. Тому необхідно уточнити на якій відстані від ділянки знаходиться газопровід, електровишка, каналізація та водопровід. Від центральних мереж до ділянки підключення проводять за ваш рахунок: чим більше відстань, тим дорожче роботи. У той же час, не варто купувати ділянку безпосередньо біля високовольтної лінії.

Процедура оформлення покупки земельної ділянки

Покупець надає:

Якщо ділянка буде в спільному володінні - ці документи повинні надати всі покупці.

Продавець надає:

документ, що підтверджує право власності на ділянку.
експертну оцінку ділянки
якщо продається нерухомість перебуває у спільній власності, буде потрібно письмову заяву учасників спільної часткової власності про відмову здійснити право покупки частки майна або документ, що підтверджує повідомлення інших співвласників про те, що частка продається.
дозвіл органу опіки та піклування на відчуження нерухомості, якщо власником або співвласником об'єкта нерухомості є неповнолітній, недієздатний чи обмежено дієздатний суб'єкт.
довіреність, якщо угода укладається не особисто власником, а його представником.
паспорт
ідентифікаційний код

Якщо на території ділянки знаходяться будівлі, то ще будуть потрібні:

Щоб уникнути зайвої бюрократичної тяганини і її наслідків купуйте приватизована земельна ділянка, зареєстрований в земельному кадастрі. Продавець повинен надати, як мінімум, кадастровий номер ділянки, краще - готове витяг (виписку) з кадастру, завірену нотаріально. Деякі продавці пропонують оформити купівлю-продаж незареєстрованої в земельний кадастр землі - варто втриматися від такої угоди: її можуть визнати незаконною. Витяг з кадастровим номером ділянки - обов'язковий документ для оформлення угоди з моменту прийняття закону. При наявності оригіналів усіх необхідних документів і в присутності учасників угоди нотаріус готує ряд документів і оформляє угоду.

Нотаріус готує:

довідку про відсутність заборон на відчуження - виписка з «Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна».
завірена нотаріально письмова згода другого з подружжя на продаж об'єкта нерухомості, який перебуває у спільній сумісній власності.
довідку про відсутність податкової застави - витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Довідка необхідна для кожного з покупців і кожного із співвласників майна, що продається; в тому випадку, якщо нерухомість придбана в період перебування в шлюбі, ще й другого з подружжя.
витяг з державного земельного кадастру
договір купівлі-продажу

Після оформлення угоди покупець отримує у нотаріуса договір купівлі-продажу, оригінал державного акту з позначкою про відчуження ділянки, копію витягу із земельного кадастру про наявність обтяжень на земельну ділянку. Нотаріус після завершення угоди сам відразу ж вносити зміни до реєстру речових прав.

Незавершене будівництво на ділянці

Іноді ділянка продається разом з незакінченою будинком - власники з певних причин припинили будівництво. У таких випадках зверніть увагу на цільове призначення ділянки, наявність затвердженого плану і дозволу на будівництво. Якщо всі документи в порядку, але вам не подобається план - ви можете внести і узгодити в відповідних органах (БТІ, місцевій раді) зміни. Ця процедура значно дешевше і простіше, ніж демонтаж та затвердження нового плану. Якщо ви вирішили продовжити будівництво - дізнайтеся вік недобудови. Навіть накрита коробка, що простояла більше року, потребують витрат на опалення, боротьбу з вогкістю і грибком. Ще один недолік недобудов - ви нічого не знаєте про якість фундаменту.

важливі нюанси

Перевірте цільове призначення ділянки землі (повинно бути «для індивідуальної житлової забудови») - воно зазначено в акті на право власності і в земельному кадастрі. Акти бувають первинні (видаються власнику, який оформив приватизацію) і вторинні (видають наступним власникам). Якщо призначення землі сільськогосподарське, промислове - будувати житловий будинок на ній не можна. Перед будівництвом доведеться оформляти зміну цільового призначення - трудомістка, дорога, складна і тривала процедура, з якою не варто зв'язуватися.

Привезіть землевпорядника з місцевого органу державного управління на ділянку, який плануєте купити. Процедура «неофіційно платна», але того варте - шахраї часто демонструють не ту ділянку, який вказаний в акті на право власності і «щасливий» власник після оформлення угоди дізнається, що придбав ділянку біля кладовища або звалища, а не в мальовничому куточку. Якщо ви не знайомі з даними населеним пунктом обов'язково переконайтеся, що ділянка, яка вам показували і вказаний в документах - один і той же.

Ціна питання покупки приватизованої ділянки складається з:

вартості земельної ділянки
оплати послуг нотаріуса
1% вартості в якості збору до Пенсійного Фонду (від суми, зазначеної в експертній оцінці)
5% податок (від суми, зазначеної в експертній оцінці)

Вартість земельної ділянки зазначена в договорі купівлі-продажу може бути рівною (або вище) тієї, що вказана в експертній оцінці, але не нижче! Зазвичай витрати з оформлення документів (послуги нотаріуса) покупець і продавець поділяють порівну - про це домовляються до оформлення угоди.

Перевірте межі ділянки - вони повинні відповідати значенням, вказаним в акті на право власності. Навіть якщо реально огороджено 20 соток, а в акті зазначено 15 - виникнуть проблеми (аж до анулювання та визнання незаконною угоди).

Неправильно оформлені документи - причина анулювання угод, втрати коштів і землі. Юристи часто стикаються з ситуацією, коли на один і той же ділянку видано два первинних акта на право власності. Часто це результат шахрайства або недбалості чиновників на місці. Вирішити цю ситуацію можна тільки в суді.

Оптимальний варіант - це купити земельну ділянку для будівництва будинку в розвиненому котеджному селищі. У вас буде уявлення про сусідів, всі комунікації будуть вже підведені до ділянки, розвинена інфраструктура. Також враховуйте, що дорога на роботу в місто з 30-ти км зони буде займати у вас близько години з урахуванням міських пробок. Та ж дорога громадським транспортом забере у вас в два рази більше часу. Всі перераховані нюанси необхідно врахувати ще до оформлення процедури покупки земельної ділянки.

Перед оформленням угоди, на етапі підготовки документів, варто звернутися до нотаріуса для консультації. Консультація може бути безоплатній або платній (50-100 грн). Нотаріуса для оформлення угоди зазвичай вибирає покупець: можна звертатися до нотаріусів за місцем знаходження ділянки або за місцем прописки покупця.