Як дольщику стягнути із забудовника неустойку за зрив термінів передачі житла, корисні поради по

Для багатьох учасників пайового будівництва, які вклали кровно зароблені гроші в житло, що будується, зрив термінів здачі будинку обертається матеріальними втратами. Сайт "РІА Нерухомість" розповість, як змусити забудовника компенсувати дольщику кожен день прострочення.

П'ять головних проблем, з якими можуть зіткнутися покупці новобудов >>>

Міра відповідальності за подібне порушення передбачена за будь-яке прострочення, незалежно від її тривалості, починаючи від одного дня. Точний термін передачі об'єкту пайового будівництва від забудовника до співінвестора прописується в договорі, який укладають обидві сторони. Тому вести відлік прострочення слід від зазначеної в договорі дати.

Важливо пам'ятати, що, відповідно до закону, передавати житло дольщику забудовник може тільки після того, як отримає дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку (або іншого об'єкта пайового будівництва). Але, щоб дотримати терміни передачі об'єкта, забудовники іноді хитрують і запрошують пайовиків отримувати ключі від квартир, не маючи на руках дозволу. Однак передача учасникам пайового будівництва квартир в багатоквартирному будинку, не введеному в експлуатацію, є прямим порушенням федерального закону.

Погоджуючись на подібні умови, співінвестори ризикують: отримавши на руки ключі, вони не отримають можливості зареєструвати право власності, а підписаний ними акт приймання об'єкта нерухомості може бути визнаний недійсним. Нарівні з забудовником пайовик виявиться винним в експлуатації об'єкта будівництва без дозволу на введення, що є адміністративним правопорушенням. Та й для проживання квартира в такому будинку, використана бути не може: керуючі компанії не приймають в роботу офіційно недобудовані об'єкти (а без дозволу на введення будинок буде вважатися саме недостороем навіть при повній готовності).

Сума до зажаданню

Розмір неустойки, яку забудовник згідно із законом зобов'язаний виплатити співінвестора в разі зриву термінів, розраховується за наступною схемою: за кожен день прострочення 1/300 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, потрібно помножити на ціну квартири, зазначену в договорі.

У тому випадку, якщо учасником пайового будівництва є фізична особа, передбачена неустойка (пені) сплачується забудовником ще і в подвійному розмірі. Крім того, постраждала сторона має право вимагати стягнення збитків понад неустойки: наприклад, компенсувати витрати на оренду житла.

А так як крім закону про участь у пайовому будівництві, в цій справі між забудовником і громадянами-соінвесторомі застосуємо закон про захист прав споживачів, у пайовиків є можливість стягнути компенсацію і за заподіяння моральної шкоди.

Без суду і слідства

Для цього необхідно направити забудовникові пропозицію про добровільну виплату неустойки. Закон не передбачає будь-яких особливих вимог по оформленню такого звернення. Доцільно направити пропозицію в письмовій формі, з додатком копій документів, цінним листом з повідомленням і описом вкладення (для подальшого пред'явлення підтверджуючих документів в суді).

Розглянувши претензію, за обопільною домовленістю сторін забудовник може сплатити відповідну суму добровільно.

Якщо ж забудовник проігнорує досудове звернення з вимогою про сплату належних сум, то справу доведеться вирішувати в суді. При цьому за відмову забудовника в добровільному порядку задовольнити вимоги споживача соїнвестор зможе стягнути із забудовника штраф.

Пайовики мають право звернутися до суду загальної юрисдикції за місцем знаходження забудовника, або, як і у всіх суперечках щодо захисту прав споживача, в суд за місцем проживання.

Учасник пайового будівництва, діючий в рамках 214-го закону, має хороші перспективи в суді. Якщо факт порушення терміну передачі співінвестора об'єкта пайового будівництва підтвердиться, суд зобов'яже провинився забудовника виплатити неустойку.

До речі, з практичної точки зору краще співінвестора подавати краще індивідуальний позов, а не колективний відразу від декількох постраждалих пайовиків. Розгляд індивідуального спору переважно, тому що чим менше сторін бере участь у справі, тим швидше справа розгляне суд. Крім того, в українському законодавстві і судовій практиці поки не вироблені ефективні механізми розгляду колективних позовів, вважають експерти.

При пред'явленні вимог до забудовника або до суду слід озброїтися необхідним пакетом документів. У нього повинні увійти:

- договір про участь у пайовому будівництві,

- додаткові угоди до договору (при наявності), якщо ними регулюється термін передачі об'єкта учаснику пайового будівництва,

- документи, що підтверджують виконання зобов'язань учасника пайового будівництва по оплаті,

- документи, що підтверджують звернення до забудовника з пропозицією добровільно виконати вимоги по виплаті неустойки.

Партнер "Пепеляєв Груп" Олексій Коневский