Як дешево купити житло в сша (auction, foreclosure, short sale) - покупка, продаж, оренда житла в
У світі нерухомості завжди існував і буде існувати конфлікт інтересів: продавець хоче продати своє житло дорожче, покупець хоче купити житло дешевше. Як же можна заощадити при покупці нерухомості в США?
По-перше, не треба втрачати час і сподіватися безкоштовний сир. Так не буває!
По-друге, треба чітко розуміти мету вашої покупки.
Багато покупців роками втрачають свого часу і час ріелтора на пошук житла "по-дешевше», не віднісши свої потреби з можливостями. Я довго можу розповідати про вічні 10.000 $ (20, 30, 40.) яких не вистачає, але не в цьому річ. Один із способів заощадити при покупці нерухомості - це покупка банківської нерухомості. Існують кілька варіантів і в кожному є свої нюанси.
1. Auction. аукціони нерухомості
Як мінімум існує два види аукціонів:
- судовий аукціон
- "Звичайний" аукціон
Судовий аукціон. Judical Sale Auction:
Почнемо з нього, так як тільки на цьому аукціоні є реальна можливість купити нерухомість дешевше її реальної вартості (зазвичай на 20-50%). Для того, щоб зрозуміти як це працює, треба зрозуміти сам процес потрапляння нерухомості на цей аукціон. Практично 100% це нерухомість за яку перестали платити кредит. Перше, власник нерухомості в певній момент перестає платити по кредиту - банк з свою чергу подає на власника до суду (негайно). Потім призначається судове засідання, на якому суд позбавляє відповідача права володіння нерухомістю і оголошує нерухомість "до продажу" (foreclosed). За рішенням суду оголошується порядок погашення заборгованостей: 1 - податки і судові витрати (держава), 2 - кредит (банк), 3 - інші заставні (непогашений) паперу. Для того, щоб погасити всі наявні заборгованості суд направляє нерухомість за СУДОВИЙ аукціон. Далі призначається дата (через 90 днів після винесення судового рішення - можливі переноси), час (зазвичай аукціон проходить в буденні дні) і місце аукціону - офіс аукціону (аукціонної компанії) знаходиться зазвичай в County, до якої прикріплено нерухомість або знаходиться позивач. Каталог нерухомості перебуває на сайті аукціонного дому (доступні також щоденні підсумки торгів).
Найбільший аукціон з продажу нерухомості в Чикаго
1 South Wacker Drive, 24th Floor, Chicago.
Покупець (довірена особа) зобов'язаний особисто бути присутнім на аукціон е. І якщо його ставки перемагають повинен тут же заплатити 25% вартості (наявність коштів покупець повинен показати до початку аукціону - cashiers's check, тобто подивитися туди не ходять). Решта 75% суми покупець вносить протягом 24 годин. Природно всі угоди походять за схемою "cash only".
"" "До речі кажучи, тільки після аукціону (а після аукціону пройде ще околомесяцана остаточне оформлення документів в суді) позивач стає власником нерухомості, під яку він же і позичав гроші відповідачу (після цього банк виставляє це ж житло на продаж через спеціальні агенції або свого брокера вже за ринковою ціною). у разі перемоги третьої сторони банк отримає гроші відповідно до судового рішення. Ну а третя сторона знову ж може використовувати куплену нерухомість на власний розсуд: жити в ній, здаючи ть в оренду або продати вже відремонтовану через деякий час "" "
Досить часто немає ніякої можливості оглянути товар перед покупкою - тільки зовні. Своєрідний кіт в мішку. Перш за все необхідно за допомогою юриста або брокера постаратися вивчити документи - хто був власник, скільки часу, чи робив ремонт і багато інших питань. Тобто Ви не зможете після участі в аукціоні оглянути, провести home inspection і в відмовитися від угоди. Втратите вже заплачені 25% та інші витрати (зокрема близько 400 $ - одноразовий безповоротний платіж). Вся нерухомість продається в стані "As IS".
"Звичайний" аукціон. Regular "online" auction:
Всі інші аукціони є ні чим іншим як "інтернет магазинами". Якщо Вам ліниво ходити по об'єктах або Ви не довіряєте агентам то Ви можете спробувати погратися. Принцип роботи ні чим не відрізняється від усім відомої майданчики Ebay. Виставляється нерухомість і протягом 7 днів, покупці ставлять ставки, починаючи з визначеної мінімальної ціни. Перемагає найвища ставка. АЛЕ! якщо ставка не досягла "резервної ціни" - ціни яку продавець бажає отримати, то вам не віддадуть цю нерухомість відразу - In a subject to lender confirmation auction. В даному випадку ставку, з якої Ви перемогли, варто розглядати як максимальну ціну, яку Ви запропонували б продавцеві / lender (в більшості випадків банк або інша фінансова установа), якби він продавав об'єкт нерухомості через звичайну ріелторську базу даних. In a subject to lender confirmation auction - ні що інше як процес узгодження ціни. Як правило є 2 варіанти:
- продавець / lender запропонує вам свою ціну і у вас є право погодиться або відмовитися від запропонованої ціни;
- продавець / lender погоджується на результати аукціону і Ви приступаєте до оформлення угоди.
Процес узгодження займає до 48г. (Не враховуючи святкові та вихідні дні). Крім цього, аукціон візьме з ВАС (зауважте ні з продавця) ще чималу суму приблизно в 4,5% від вартості житла за свої послуги (так званий Buyer's Premium).
Ці аукціони надають можливість купити житло навіть за допомогою кредиту.
2. Foreclosure - REO (real estate owned)
Foreclosure (REO) - це нерухомість, яка пройшла процес "judicial sale" (відповідно власником може бути банк або будь-яка фізична або юридична особа). Ціни на "REO" можуть бути трохи занижені, так як по суті справи, зробивши невеликі вкладення в вигляді косметичного ремонту, банки або Флиппер заробляють невеликі / великі / різні гроші на швидкої перепродажу. А вже кінцевий покупець радий, що трохи (5-10%) заощадив і є можливість зробити ремонт на свій лад (якщо звичайно є / залишилися гроші)
"" "До речі кажучи, цю нерухомість вже можна купити за mortgage. Якщо дана опція буде доступна, це означає що або був проведений ремонт або нерухомість знаходиться в хорошому стані" ""
4. Fannie Mae і Freddie Mac
Бувають періоди коли банківського "дешевого" житла більше, бувають коли менше. Ринок будь-якої нерухомості - це перш за все РИНОК - покупці, продавці і конкуренти. Чекати того, що банк віддасть нерухомість за безцінь не слід. Шукати, торгуватися, домовлятися, прораховувати вигоду - все це повинні вміти і робити покупець і його агент в надії купити "дешеву" нерухомість.