Інвестиції в вулиці як купити приміщення стріт-рітейлу і не прогоріти, фінанси і інвестиції
Інвестиції в комерційну нерухомість формату стріт-рітейл є альтернативою класичним фінансовим інструментам
Під приміщенням стріт-рітейлу, як правило, розуміються об'єкти, основна торгова площа яких розташована на перших поверхах будівель (житлових або нежитлових), що мають окремі вхідні групи, вітринне скло з можливістю розмістити фірмову вивіску над входом, оснащені необхідними інженерними комунікаціями для розміщення відповідальне використання торгівлі, громадського харчування, банків, а також корпоративних офісів компаній для розміщення офісів продажів. До складу приміщень можуть включатися підвальні і антресольні або другі поверхи.
Вас також може зацікавити
Площа приміщення може серйозно варіюватися, при цьому в середньому ми говоримо про діапазоні від 50 до 400 кв. м, який також популярний і серед запитів орендарів. При цьому загальна площа об'єкта може і перевищувати 1 000 кв. м, однак перевагу варто віддавати приміщень, максимально розташованим на першому поверсі.
Інвестори більшою мірою розглядають стріт-рітейл в центрі міста, в той же час необхідні показники прибутковості при правильній оцінці також можуть забезпечити магістральний ритейл на проспектах з високим трафіком і можливістю парковки, а також приміщення в спальних районах на виходах з метро або в центрі житлового масиву.
Приватний інвестор, який не має досвіду володіння і управління комерційною нерухомістю, може вибрати покупку готового орендного бізнесу або об'єкт, требующійдополнітельних вкладень для збільшення прибутковості. Розглянемо ці опції детальніше:
Готовий орендний бізнес - приміщення з зареєстрованим договором оренди. Довгостроковий договір (в середньому 5-7 років) дозволяє прогнозувати дохід на весь період.
Продаж готового орендного бізнесу в Москві в основному проходить із застосуванням мультиплікатора валової оренди, який в середньому варіюється від 8 до 12 років, при цьому в преміальних локаціях окупність може досягати 15 років. У спрощеному вигляді привабливість інвестицій в торговельну нерухомість формату стріт-рітейл можна розрахувати за наступною формулою:
Ціна придбання = дохід від першого року оренди * М,
де М - мультиплікатор, очікуваний термін окупності в роках.
При цьому дохід першого року оренди вважається за вирахуванням ПДВ і витрат на комунальні витрати.
Купівля приміщення, що вимагає додаткових вкладень - мова може йти про приміщення, що не має обтяження у вигляді довгострокового договору оренди (може бути вакантне на момент продажу або мати короткостроковий договір оренди за ставкою нижче ринкової) і / або вимагає інвестицій в поліпшення фізичного стану об'єкта.
Такі приміщення, як правило, коштують дешевше, ніж готовий орендний бізнес, так як новий власник повинен витратити час і ресурси на пошук орендаря. Також дисконт може бути пов'язаний з необхідністю інвестицій в ремонт приміщення, придбання додаткової електричної потужності або організацію додаткових входів в приміщення.
На ринку популярна стратегія покупки об'єкта, який згодом можна розділити на кілька лотів і здати кільком орендарям. Таким чином, можна збільшити прибутковість всього проекту, застосувавши правило зворотній залежності орендної ставки: чим більше площа приміщення, тим нижче ставка. У спрощеному вигляді можна також застосувати формулу з мультиплікатором від 5 до 9 років.
Необхідно відзначити, що, незважаючи на в цілому більш привабливий в порівнянні з готовим бізнесом термін окупності, цей вид інвестицій може бути кращий тільки для гравців, які мають досвід роботи на ринку стріт-рітейлу і розуміють його специфіку. Більш висока прибутковість в більшості випадків пов'язана з підвищеними ризиками, в тому числі потенційними затримками з узгодженням перепланувань, узаконенням змін в об'єкті, збільшеним періодом пошуку орендарів і іншими непередбаченими обставинами.
Поняття «середня ціна» на ринку стріт-рітейлу відсутня - вартість двох сусідніх приміщень може серйозно відрізнятися. При цьому, спираючись на формулу розрахунку привабливості інвестицій, можна говорити, наприклад, про таких орієнтирах:
- Орендна ставка на Петрівці сьогодні знаходиться на рівні 130 000 рублей за кв. м в рік. Для приміщення площею 200 кв. м річний орендний потік складе 26 млн рублів, значить ціна такого приміщення з орендарем - більш 260 млн рублів. А беручи до уваги, що Петрівка - преміальна вулиця, варто закласти вказаний максимальний мультиплікатор - 15, і ціна складе 390 млн рублів.
- Перша лінія Варшавського шосе - проїзний магістралі, в першу чергу орієнтована на автомобільний трафік. Приміщення площею 200 кв. м може коштувати 500 000 рублів за місяць оренди, в такому випадку порожнім його могли б продавати по 8-річної окупності - 48 млн рублів. Якщо в приміщенні є орендар на довгостроковому договорі, можна продавати по 10-річної окупності (60 млн рублів).
- Середня ставка оренди на П'ятницькій вулиці - 110 000 рублів за кв.м в рік. Припустимо, приміщення площею 100 кв. м з орендарем, який платить таку ставку. Виходить 11 млн рублів річний орендний дохід, відповідно, продаж такого готового орендного бізнесу буде коштувати 110 млн рублів.
Нас часто запитують, приміщення з яким орендарем більш стабільно і прибутково. Вважається, що продуктові магазини відрізняються найбільшою стійкістю, адже навіть в складні періоди споживачі продовжують купувати продукти. Безумовно, продуктовий оператор (в першу чергу мережевий) у багатьох випадках є хорошим вибором, проте інші профілі можуть демонструвати не меншу стабільність для орендодавця. Наприклад, приміщення, яке відповідає вимогам громадського харчування: такі пропозиції відрізняються високою затребуваністю, а значить ротацію в подібних об'єктах проводити легше. Окремо варто виділити міжнародні бренди, що відкривають магазини в центрі міста, флагманських форматів, зі значними вкладеннями, в тому числі в маркетинг, які вони також зацікавлені окупити. Такий бренд при тривалому договорі оренди також може виступати гарантією стабільності.