Гк Україна заставу нерухомого майна

Стрімкий розвиток ринкових відносин вУкаіни дозволило поступово розширити сферу застосування такої операції, як заставу нерухомого майна. Що це за метод? Як його правильно оформити? Відповіді на ці та інші питання будуть надані далі.

Застава нерухомості: поняття

На території Укаїни одна за одною проводяться економічні реформи. Ринок стає нестійким, а тому все більше боржників стають нездатні своєчасно виконувати свої зобов'язання. При такому розкладі будь-який кредитор хотів би отримати якомога більше гарантій. Внаслідок цього виникає логічне запитання про те, що це можуть бути за гарантії. Як їх оформити і закріпити? Варіантів тут насправді багато. Про один з них варто розповісти трохи докладніше: це застава нерухомого майна.

Застава нерухомої власності - це найважливіша процедура в ринковій сфері. Вона допомагає якісно активізувати інвестиційну діяльність усіх боків підприємництва. Крім цього, вона ефективно захищає інтереси кредитора. При цьому застава нерухомості - це всього лише інструмент, що допомагає задовольняти основні вимоги кредитора.

Майже весь цивілізований світ давно використовує і практикує договір позики із заставою нерухомого майна. Україна тут не відстає, незважаючи на те, що існує висока складність і тривалість оформлення представленої процедури. При цьому кредиторам заставу нерухомості дуже навіть вигідний. Ось кілька причин:

ціна нерухомості з часом зростає;
ціна нерухомої власності вельми висока, а також існує ризик її втрати;
нерухоме майно навряд чи може кудись зникнути або загубитися.

поняття іпотеки

Якщо мова йде про економічну сфері, то кредит під заставу нерухомого майна називається іпотекою. Виділяються два основних поняття іпотеки:

Іпотечні правовідносини. Це і є заставу нерухомості (земельної ділянки, будинку, квартири і т. Д.), Метою якого є взяття у кредитора позики (позики).
Іпотека як цінний папір. У цьому випадку мова йде про спеціальну заставної - про боргову інструменті, що задовольняє права кредитора на майно, яке перебуває під заставою.

На даний момент вУкаіни діє два законопроекти, що регламентують дії із закладеною нерухомістю. Перший закон - це ФЗ "Про заставу нерухомого майна", другий - закон "Про іпотеку". В обох документах йдеться про необхідність дотримання ряду установок, прописаних у договорі про кредит або про наймання. У ці установки входять оренда, неприпустимість заподіяння шкоди власності, порядок купівлі-продажу та ін. Вказуються і основні елементи, які можуть бути задіяні в договорі про іпотеку. Сюди відносяться різного роду підприємства, землі, квартири або будинки, гаражі, а також суди (морські або повітряні).

Варто розповісти і про основні особливості іпотечних правовідносин. ГК РФ, ФЗ "Про заставу нерухомого майна", а також закони про іпотеку виділяють тут такі моменти:

Зізнається іпотекою (як правовідносинами) заставу власності.
Кредит по іпотечній системі видається на чітко встановлений термін - як правило, від 15 до 35 років.
Застава нерухомого майна боржником повинен існувати весь іпотечний термін.
Весь процес застави власності повинен оформлятися тільки на підставі заставного права (ГК РФ).
Вся іпотечна процедура здійснюється спеціальними банками, що спеціалізуються на іпотеці.

Договір про заставу нерухомості

Що повинно бути включено в договір позики із заставою нерухомого майна? Відповідь на це питання може надати, знову-таки, тільки український Цивільний кодекс.

Іпотечний банк погоджує з громадянином кредит. Оформляється вся необхідна іпотечна документація, в тому числі і найважливіший документ - договір про заставу власності. Перше, що необхідно відзначити, це предмет представленого документа. Предметом може виступати будь-яке нерухоме майно, законно оформлене і відповідає всім пунктам українського ЦК. Застава нерухомого майна, крім усього іншого, передбачає проведення спеціальних оцінних процедур. Йдеться про об'єкти, занесених до договору, які повинні мати спеціальну фінансову оцінку. Лише завдяки цьому об'єкти будуть ліквідні. Останнє, що варто тут відзначити, - це необхідність в постійному господарському нагляду позичальника.

Як тільки договір укладається і починає діяти, стає неможливим внесення в нього змін. Подібне правило встановлює "Закон про заставу нерухомого майна", а також спеціальний кредитний комітет. При цьому в період оформлення документ все ж може бути незначно змінений. Для цього потрібно скласти спеціальну угоду (подробиці надасть сам кредитний комітет).

інформація про майно, що знаходиться під заставою;
оцінювання предмета власності;
терміни, ціни, виконавчі розміри;
відомості про боржника і кредитора;
інформація про подальше використання закладеного об'єкта.

Як тільки реєстрація договору завершиться, вступлять в силу іпотечні правовідносини.

Закон про заставу у вигляді нерухомого майна

Сьогоднішнє українське законодавство визначає всі необхідні положення, установки і правила, що стосуються заставної системи. Всі нюанси врегульовані як в Цивільному кодексі, так і в різних федеральних законах і підзаконних актах. Відповідно до частини 4 статті 15 Конституції РФ, в разі можливих протиріч українського законодавства до міжнародних договорів в пріоритеті будуть саме міжнародні договори.

Закон обов'язково повинен містити вказівку про початок дії того чи іншого зобов'язання. Крім цього, має бути чітко перераховано основне майно, що перебуває під заставою. У випадку з іпотечним кредитуванням це, як правило, будь-який вид власності, який може відчужуватися відповідно до чинного законодавства. Майно, що перебуває в груповий (загальною) власності, можна передавати під заставу тільки за згодою всіх його власників.

Цивільний кодекс України свідчить про можливість задоволення вимог кредитора тільки за рішенням суду, а також повного погашення заборгованості по всій вартості застави. Варто також відзначити, що при частковому заставі стягнення з боржника може здійснюватися тільки в судовому порядку. Сюди ж відносяться випадки, коли місце розташування боржника не встановлено: в цьому випадку кредитор надсилає повідомлення до суду, а відповідні інстанції починають розшукові операції.

Останнє, що тут варто відзначити, це можливість судового розгляду для обох сторін договору. Причини тут можуть бути самими різними: наприклад, якщо закінчився термін застави нерухомого майна, існують проблеми з документацією і т. Д.

Вимоги до застави

Укладення договору застави нерухомого майна між фізичними особами - це завжди окремий випадок іпотечного договору. Подібний документ полягає для забезпечення виконання зобов'язань по будь-якої операції. Найчастіше це договір позики. Як виглядає вся ця схема? Найчастіше подібним чином:

Два громадянина укладають договір позики після отримання одним з них певної суми грошей.
Боржник зраджує кредитору заставу у вигляді нерухомого майна.
В кінцевому підсумку борг або повертається, або кредитор звертає на закладену нерухомість стягнення.

Вимоги до заставленого майна що для фізичних, що для юридичних осіб майже завжди однакові. Тут виділяються наступні моменти:

Власність, яка перебуває під заставою, дає кредитору право своєчасно отримувати повернення боргу з доходів, які утворюються шляхом продажу предмета застави.
Застава може надаватися і третьою особою, безпосередньо в договорі не беруть участь. Проте ця особа повинна гарантувати виконання своїх зобов'язань як позичальника.
Володіння і користування закладеною власністю здійснює тільки позичальник.

Стягнення закладеної нерухомості

Відомості про заставу нерухомого майна, наведені вище, вже вказували на можливість заставодавця звертати стягнення на майно під заставою. Тепер же варто проілюструвати цю ситуацію трохи більш докладно.

Перше, що варто відзначити, це право кредитора на стягнення за допомогою як судового, так і позасудового способу. У всякому разі підстави для стягнення в обох випадках будуть однаковими. Сюди відносяться такі ситуації:

Невиконання боржником (заставодавцем) своїх зобов'язань у встановлені терміни або неповне виконання своїх зобов'язань.
Якщо боржник не повідомив заставодержателя про володіння предметом застави третіх осіб (це, наприклад, оренда, довічне або спадкове користування, сервітут і т. Д.). В принципі, якщо боржник не вважав за потрібне повідомити про щось важливе кредитора, приховав якийсь момент, то заставодержатель має право почати процес законного стягнення.
Якщо боржник порушив будь-яке правило користування власністю, не прийняв необхідних заходів до його збереження; якщо з'явився ризик втрати предмета заставних відносин - саме з вини заставодавця.

Як вже було сказано, заставодержатель може почати стягнення і позасудовим способом. Однак в цьому випадку мова йде про договір застави нерухомого майна між юридичними особами. Фізичне ж особа повинна подати заявку в судові інстанції (як правило, в районний суд за місцем розташування нерухомості). Лише в цьому випадку буде якісно дотримуватися принцип виключної підсудності, закріплений в ЦПК РФ.

Судовий процес стягнення

Районний суд, приймаючи необхідну документацію, виносить відповідне рішення про стягнення закладеної нерухомості. У цьому рішенні повинні бути чітко відображені наступні моменти:

Чи може суд надати боржникові відстрочку? Відповідь позитивна. Відстрочка може становити максимум один рік. При цьому застава не повинен бути якось пов'язаний з підприємницькою діяльністю боржника. За час відстрочки заставодавець зможе виконати всі свої зобов'язання як боржник: погасити кредит, відсотки і штрафні санкції (які, до речі, за період відстрочки будуть тільки накопичуватися). Відстрочка не може бути надана, якщо кредитор знаходиться в тяжкому фінансовому становищі або ж у разі, коли одна зі сторін договору оголосила себе банкрутом.

Варто розповісти і про основні причини, за якими суд може відмовити у стягненні заставодержателю. Сюди відносяться такі випадки:

Грошова сума простроченого зобов'язання становить менш ніж п'ять відсотків від загальної вартості майна, відданого під заставу.
Тривалість прострочення становить менше трьох місяців.

А що являє собою позасудовий процес звернення стягнення? Його застосування можливе лише в наступних випадках:

Сторонами було укладено нотаріальний договір застави нерухомого майна.
Звернення стягнення на заставлене майно здійснює нотаріат, а не суд.

Не допускається позасудовий процес звернення стягнення в наступних випадках:

власником закладеної нерухомості є фізична особа;
боржника ніхто не може знайти;
оформлено кілька іпотечних договорів;
нерухомість закладена відразу декільком залогодержателям;
предметом застави є сільськогосподарський земельну ділянку;
предмет застави - культурне надбання.

Застава земельної ділянки

Закони Укаїни свідчать, що абсолютно будь-яка нерухомість - будь то будинок, споруда чи будівля - повинна віддаватися під заставу тільки разом із земельною ділянкою. Необхідно це, звичайно ж, для повноправного володіння землею кредитором, у разі якщо власність все-таки "витече" від боржника. При цьому існує право так званого "обмеженого користування" заставодавцем тією частиною землі, яка віддається під обслуговування заставодержателем (кредитором). Але для цього боржник зобов'язаний умовити кредитора включити в договір лише деякі ділянки землі.

У такій ситуації не доведеться хвилюватися і орендарям: вони всі будуть володіти повним обсягом прав на власність після повної передачі закладеної нерухомості кредитору.

Іпотека земельних ділянок

Необхідно, нарешті, звернутися до самого Федеральним законом № 102 "Про іпотеку", а саме до дев'ятої його чолі. Інформація, наведена в цьому законопроекті, допоможе створити найбільш цілісну і повну картину про заставних правовідносинах.

Отримання пасивного доходу

Вище вже були позначені основні моменти, коли за допомогою закладеної нерухомості громадяни отримують можливість отримання пасивного доходу. Тепер же варто проілюструвати такі ситуації трохи докладніше.

Найпопулярніший варіант отримання прибутку з закладеної нерухомості - це оренда. Але тут дуже важливо стежити за тим, щоб отримуваний рента могла повністю покрити іпотеку, податки і вартість обслуговування. Не варто забувати, що в підсумку повинна залишитися ще і прибуток. Як розвиватися в таких умовах? Все-таки ситуація складається вкрай непроста. Найкращим варіантом тут буде оформлення під заставу нерухомості. Такий прийом дозволяє значно збільшити число інвестицій; в цьому ж випадку виросте і прибуток. Якщо вартість інвестицій зростає - то займаються гроші по іпотеці, купується додаткова власність. Надалі можна підвищити і розмір власних вкладів. Проблема тут може бути тільки одна - можливість захопитися і "передати куті меду". Так, потрібно грамотно розраховувати всі варіанти і ризики. Все-таки шанс розоритися, інвестуючи в нерухомість, в подібних ситуаціях залишається дуже великий. Особливо поганими стають справи при падінні вартості іпотечних вкладень. В цьому випадку борги починають значно зростати, а це небезпечно можливим їх перевищенням над вартістю покладеної під заставу нерухомості.

Який висновок тут можна зробити? Роботи по отриманню пасивного доходу з закладеної нерухомості є неймовірно складними і об'ємними. Займатися подібним можуть лише дійсно захоплені, дуже дисципліновані і терплячі люди.