Генеральні плани підмосковних поселень - плани, рівні закону

Преса активно обговорює майбутнє твердження генпланів підмосковних територій. Що з себе являє генплан і які наслідки його прийняття для поселення, громадян і забудовників?

І причини цього лежать на поверхні.

По-перше, генеральний план - великий за обсягом документ. У ньому маса картографічних матеріалів, по поселенню в цілому і його частинах, положення про територіальне планування. Не у кожного муніципального освіти знайдуться кошти, щоб підготувати і погодити такий серйозний нормативний акт (а це саме нормативний акт, хоча частково і представлений у вигляді карт).

По-друге, не можна виключати і корупційну складову. За відсутності генплану лише власна совість заважає муніципальним службовцям узгоджувати і дозволяти будівництво об'єктів, не придатних даної території за призначенням, що порушують архітектурну єдність і концепцію розвитку поселення.

Навіщо потрібен генеральний план?

Цей документ дозволяє спланувати розвиток поселення або його територіального округу набагато років вперед:

встановити містобудівне зонування (виділити зони різного призначення - рекреаційні і житлові, ділові і промислові і т.п.);
розмістити інвестиційні майданчики;
розглянути і оцінити вплив планованих об'єктів на навколишнє середовище;
встановити дійсне і плановане розташування доріг;
врахувати ризики надзвичайних ситуацій;
«Скомпонувати» на площах поселення об'єкти місцевого, регіонального та федерального значення, використовуючи матеріали територіального планування на рівні Україна і Московської області.

Після прийняття генерального плану вже не вийде побудувати сміттєспалювальний завод по сусідству (або в місці, невідповідному за напрямком вітру) з житловими кварталами або ковбасним цехом.

Звичайно, є й інші нормативи - санітарно-гігієнічні, будівельні, які по ідеї забороняють подібне «хуліганство» забудовникам і місцевій владі. Але практика показала, що порушникам простіше впоратися з десятком технічних норм (десь допуски в своїх документах «підтягнемо», десь передбачимо установку фільтрів, а потім про них забудемо), ніж з документом, однозначно забороняє будувати конкретний об'єкт на конкретній ділянці .

Більш того, генеральний план, звичайно, як будь-який нормативний акт теоретично можна оскаржити в суді на підставі його незаконність. Фактично ж скасувати його складніше, ніж будь-який інший закон або постанову.

Справа в тому, що в процесі прийняття проект генерального плану проходить через громадські слухання. І кожну особу, в тому числі і незадоволений забудовник, може висловити свою думку про цей документ і його законності. А в суді обов'язковою умовою для прийняття заяви про визнання незаконним нормативного акту є порушення прав заявника цим актом. Тому перше питання, що виникає у судді при оскарженні генерального плану: чи подавалися заявником заперечення під час громадських слухань.

Але і сама по собі подача таких заперечень не вирішує справи на користь забудовника: адже генплан захищає суспільні інтереси, які в глобальному сенсі важливіші за інтереси окремої особи.
Скасувати або змінити даний документ в адміністративному порядку або за допомогою законодавчого органу не можна - тільки після проходження всієї процедури узгодження і слухань заново.

Отже, генеральний план - однозначно потрібний для поселення документ. Він передбачає правила забудови і довгострокове територіальне планування, яке вивчається муніципальними фахівцями різних сфер і розглядається на громадських слуханнях, затверджується законодавчим органом місцевого самоврядування. Завдяки цьому, генеральний план дуже складно скасувати або змінити на догоду приватним інтересам забудовників.

Стратегія розвитку Московської області

Спільно з архітектурним бюро «Проект Меганом» була розроблена концепція розвитку області. Передбачається класифікувати міста за їх призначенням:

Що очікує громадян і забудовників?

Після масового і продуманого в масштабі Московської області затвердження генеральних планів забудовники не зможуть діяти за принципом «урвати шматок землі дешевше і побудувати на ньому те, що краще продається».

Вибирати землю під інвестпроекти доведеться з розумом, з огляду на вимоги генерального плану.

Буде складно на землях ІЖС вести гнучку політику, якою користуються багато девелоперів сьогодні. Почавши будувати «клубне селище» з просторих котеджів вони, в гонитві за ситуацією на ринку змінюють вигляд дозволеного використання земельних ділянок (з ІЖС на «для будівництва багатоквартирного будинку). Потім змінюють формат селища, забудовуючи вільні площі таунхаусами або трьох-п'ятиповерховими многоквартіркамі. Якщо продажі йдуть добре, в великих багатоквартирних житлових комплексах починають, як гриби, хаотично зростати додаткові багатоповерхівки (і збоку парочка таунхаусів - нібито VIP-житло). Страждають від такої політики жителі, які збиралися жити в місці з певною концепцією, з достатньою інфраструктурою. В результаті від концепції мало що залишається, а інфраструктури не вистачає на всіх.

Тепер панічні заходи забудовників будуть пов'язані генеральним планом, який може обмежити забудову в кількісному плані, її поверховість тощо Вже не вийде змінити вид дозволеного використання ділянки, якщо це піде в розріз з генпланом.

А ось для дачних і садових ділянок за межами поселень (і не входять в плановані кордону їх розширення) мало що зміниться. Генеральні плани сіл і міст їх торкнуться лише опосередковано. Наприклад, біля великої інвестиційної площадки, на якій будується завод, навряд чи можна зводити котеджі без дотримання санітарної зони.

Громадяни ж, зрозуміло, виграють. Набагато зручніше стане вибирати заміське житло: хтось віддасть перевагу селище, розташоване поруч з містом-атракціоном, де безліч розваг і, заодно відмінна транспортна інфраструктура; а кому-то ближче тихе місце поруч з містом-пам'ятником, екологічно чисте завдяки обмеженням на виробництво і будівництво.