Gblp в пресі - новини - Гольцблат БЛП

Гарантійний депозит є способом забезпечення виконання зобов'язань, які не пойменованим в Цивільному кодексі РФ. тим не менш, він широко використовується учасниками цивільно-правових відносин при оренді нерухомого майна. що необхідно враховувати сторонам при використанні гарантійного депозиту в договорах оренди нерухомості?

Система способів забезпечення виконання зобов'язань

Функції депозиту в попередніх договорах і договорах оренди

Функції гарантійного депозиту розрізняються залежно від виду договору - договір оренди або попередній договір про укладення договору оренди в майбутньому.

Очевидно, що орендодавці зацікавлені у встановленні загальних повноважень по використанню сум гарантійного депозиту в разі будь-якого порушення, вчиненого орендарем. В інтересах орендарів - як можна більш детально регулювати випадки і умови, при яких орендодавець має право здійснювати списання.

Для захисту орендарем своїх інтересів можна рекомендувати:

1) передбачати в договорах оренди можливість утримання орендодавцем сум гарантійного депозиту тільки після попереднього письмового повідомлення орендаря про передбачуване списання, що передбачає термін для усунення останнім порушення;

2) у разі, якщо договір дозволяє орендодавцю за допомогою гарантійного депозиту компенсувати суми збитку майну орендодавця, передбачати, що утримання сум з гарантійного депозиту можливо тільки за згодою орендаря з фактом заподіяння шкоди, а також узгодженні сторонами його розміру в кожному конкретному випадку.

Детальний опис процедури списання сум гарантійного депозиту дозволить орендареві знизити ризик зловживання орендодавцем своїм правом за договором.

Гарантійний депозит при наявності декількох договорів оренди

При укладанні «ланцюжка» договорів, що складається з попереднього, короткострокового і (або) довгострокового договорів оренди, виникає необхідність забезпечити сплату гарантійного депозиту по кожному з них.

Боку, як правило, вважають за краще включати в договори положення, відповідно до яких:

• сума гарантійного депозиту, сплаченого за попереднім договором, після укладення короткострокового договору оренди зараховується в рахунок суми гарантійного депозиту, що підлягає сплаті за короткостроковим договором;

• сума гарантійного депозиту, сплаченого за короткостроковим договором, після укладення довгострокового договору оренди зараховується в рахунок суми гарантійного депозиту, що підлягає сплаті за довгостроковим договором.

Зазначений підхід зручний і для орендарів, і для орендодавців.

З точки зору орендаря, при цьому усувається ризик того, що орендар буде зобов'язаний двічі (тричі) вносити суми гарантійного депозиту, а потім вимагати від орендодавця повернення гарантійного депозиту, сплаченого за «попереднього» договору.

З точки зору орендодавця, виключається ризик виникнення незабезпечених зобов'язань орендаря в разі, якщо гарантійний депозит, сплачений орендарем по «попереднього» договору, буде повернуто до виплати їм нового гарантійного депозиту.

При цьому необхідно враховувати наступне. Ст. 410 ГК України встановлює, що залік може бути проведений тільки щодо зустрічних однорідних зобов'язань, термін виконання яких вже настав або строк яких не зазначений чи визначений моментом пред'явлення вимоги. У зв'язку з цим для «перекладу» гарантійного депозиту з одного договору в інший необхідно передбачити одночасне виникнення зобов'язання орендодавця щодо повернення депозиту по «попереднього» договору і зобов'язання орендаря зі сплати депозиту за «новим» договору.

Також бажано явно вказати, що дані зустрічні зобов'язання сторін припиняються шляхом їх заліку або, по крайней мере, переконатися у відсутності в договорі положень, що забороняють залік зустрічних вимог (подібні положення нерідко зустрічаються в договорах оренди).

У разі, якщо розміри гарантійних депозитів в договорах розрізняються, необхідно також встановити порядок внесення орендарем додаткових сум або повернення орендодавцем (заліку в рахунок орендної плати) зайвих сум.

Поповнення гарантійного депозиту протягом терміну договору

Орендодавцям важливо передбачити в договорах умови про поповнення гарантійного депозиту в певних ситуаціях:

• оскільки гарантійний депозит, як правило, забезпечує виконання орендарем тривають зобов'язань, в договори необхідно включити положення про його обов'язки поповнювати депозит в певний термін після використання орендодавцем суми депозиту для погашення заборгованості орендаря;

• у випадках, коли розмір гарантійного депозиту еквівалентний сумі орендних платежів за будь-який період, в договори рекомендується включати умови про збільшення розміру гарантійного депозиту паралельно зі збільшенням розміру орендної плати (наприклад, при індексації).

Режим гарантійного депозиту при припиненні договору оренди

Часто в договорі відсутні положення про повернення гарантійного депозиту в разі його припинення, т. К. Орендарі не наполягають на їх включенні, вважаючи, що гарантійний депозит «за загальним правилом» має бути повернуто, в той час як орендодавці нерідко прагнуть утримати суму гарантійного депозиту навіть після припинення договору.

Щоб уникнути подібного ризику можна рекомендувати орендарям включати в договір відповідне положення про повернення гарантійного депозиту в усіх випадках, крім прямо передбачених договором.

Для захисту інтересів орендаря також не рекомендується ставити обов'язок повернення гарантійного депозиту під будь-яка умова, в т. Ч. Належного виконання орендарем своїх зобов'язань за договором, т. К. Виникає ризик того, що сума гарантійного депозиту не буде повернута навіть при незначному порушенні орендарем своїх зобов'язань, включаючи ситуації, коли такі порушення були їм усунені.

У деяких випадках сторони також встановлюють в договорі так званий курсовий коридор, передбачаючи, що:

• якщо курс валюти до рубля буде нижче мінімального показника «коридору», то розрахунок гарантійного депозиту здійснюється за мінімальним курсом, встановленим договором;

• якщо курс валюти до рубля буде вище максимального показника «коридору», то розрахунок гарантійного депозиту здійснюється за максимальним курсом, встановленим договором.

Включення такого умови знижує ризики обох сторін в ситуації істотної зміни курсу.
Для захисту інтересів орендаря можливе надання орендодавцем банківської гарантії як забезпечення виконання його зобов'язання з повернення гарантійного депозиту. Однак необхідно відзначити, що на практиці орендодавці вкрай рідко погоджуються на таку умову.

Для того, щоб уникнути необхідності вимагати повернення гарантійного депозиту, орендарю слід передбачити в договорі умову, відповідно до якого гарантійний депозит зараховується в рахунок орендної плати за останній період терміну оренди. Однак такий стан, як правило, не вітається орендодавцями, оскільки на вказаний період позбавляє їх забезпечення виконання орендарем своїх зобов'язань (що включають не тільки орендні платежі, а й сплату інших сум, наприклад, плати за прострочення повернення майна орендодавцю).

Нарахування неустойки на суму гарантійного депозиту

1. У зв'язку з тим, що чинне законодавство не містить норм, що визначають режим гарантійного депозиту, учасникам орендних відносин необхідно детально погоджувати в договорах положення, що стосуються гарантійного депозиту.

2. У числі основних аспектів, які підлягають врегулюванню сторонами, - підстави для використання гарантійного депозиту орендодавцем і його повернення у разі припинення дії договору оренди.

3. Гарантійний депозит, будучи непойменовані способом забезпечення виконання зобов'язань, дозволяє одночасно забезпечувати виконання як грошових, так і негрошових зобов'язань