Фонди фінансування будівництва союз девелоперів

ФФБ - це спеціалізований фонд спільного інвестування, напрямок інвестицій якого виключно нерухомість. Примітний той факт, що за своєю суттю ці фонди - різновид ІСІ, але регулювання їх діяльності знаходиться в окремому правовому полі, що викликає певні труднощі для реалізації закону в першу чергу для Керуючої компанії (в управлінні не повинно бути ніяких інших фондів).

Учасниками фінансово-кредитних механізмів, згідно закону № 978 є:

Довіритель - особа, яка передає управління майном у довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ.
Забудовник - особа, яка може бути Замовником об'єкта, згідно з чинним законодавством і уклало договір з Керуючою Компанією.
Страхова компанія - здійснює страхування об'єкта на користь управителя. Договір укладається між Будівельником і Страховою компанією.
Керуюча компанія фонду - фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим в довірче управління, вид діяльності якої винятковий і ліцензується Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг. Компанія функціонує в інтересах довірителів і відповідає перед ними своїми страховими резервами. Відмінною рисою спеціалізованих фондів є повний контроль з боку Керуючою компанією за діяльністю і фінансовим станом Будівельника на період освоєння інвестицій.

Особливості роботи Фонду Фінансування Будівництва

Управитель створює фонди за власною ініціативою. На підготовчому етапі розробляє правила фонду, які регламентують порядок взаємодії Забудовника, Управителя, і довірителів; встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та регулюють інші умови роботи фонду, по суті, правила є публічною офертою для вступу до ФФБ. Вони є обов'язковими до виконання всіма учасниками.

Цей етап є дуже важливим, так як саме правила і договір визначають основу взаємодій всіх учасників і після визнання довірителем правил і підписання договору, КК не має права вносити зміни в правила без узгодження з усіма довірителями.

Між Управителем і Будівельником полягає генеральна угода і пакет договорів, встановлений законодавством. Після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання коштів у фонді (на окремому банківському рахунку) та перерахування їх Управителем відповідно до графіка, затвердженого сторонами. Будівельник здійснює будівництво відповідно до графіка, по закінченню будівництва передає нерухомість у власність довірителям.

Обов'язковими умовами є:

- договір застави (іпотеки) на об'єкт будівництва;
- договір страхування на користь керуючого (страхова компанія визначається Керуючим);
- рахунки забудовника, підрядників і всіх учасників будівництва повинні бути відкриті в обраному Управителем банку.

На всьому етапі будівництва Управитель здійснює контроль цільового використання коштів Забудовником, якості та терміну будівництва, фінансового стану компанії.

СТВОРЕННЯ ФІНАНСОВОЇ КОМПАНІЇ (ФФБ і ФОН)

Фінансова компанія необхідна для створення фондів фінансування будівництва (ФФБ) або фондів операцій з нерухомістю (ФОН).

Для створення ФФБ необхідно:

1. Створення фінансової компанії з Статутним фондом не менше 3 млн.грн, повністю сформований з грошових коштів. Оптимізація наповнення УФ обмовляється.

2. Керівник, фахівець і головбух (спочатку не обов'язкова наявність головбуха) повинні бути сертифіковані. Додатково ми можемо надати Вам послуги з найму кваліфікованого персоналу на період реєстрації.

Регістрація компанії.
Набуття статусу фінкомпанії.
Отримання ліцензії.
Реєстрація правил ФФБ в Держфінпослуг.
Розглянемо механізм з використанням ФФБ на схемі:

Довіритель (набувач нерухомості), це фізична або юридична особа, бере участь у фонді фінансування будівництва, вносить до ФФБ кошти з метою, в майбутньому отримати нерухомість (квартиру, паркувальне місце, офіс тощо) (1).

• Управитель, управляє коштами ФФБ, які знаходяться на окремому рахунку і за якими ведеться окремий баланс та облік. Управитель акумулює кошти у ФФБ і у разі необхідності спрямовує їх на забудовника (2).

• Забудовник організовує спорудження об'єкту будівництва і направляє кошти на Генпідрядника (3).

• Генпідрядник виробляє будівельні роботи самостійно або через підрядників і субпідрядників, в результаті яких з'являється об'єкт будівництва (4).

• Забудовник вводить в експлуатацію об'єкт будівництва, тобто отримує на своє ім'я рішення відповідного виконавчого органу про затвердження акту держкомісії про введення об'єкта будівництва в експлуатацію (5).

• Забудовник на підставі даних від Управителя здійснює оформлення права власності на нерухомість на Довірителів, за якими вона закріплена. По суті, Забудовник роздає Довірителям рішення відповідного органу про право власності на конкретні об'єкти інвестування, це рішення є правовстановлюючим документом для реєстрації права власності на конкретну квартиру, машиномісце тощо в БТІ (6).

Переваги і недоліки цього механізму:

2) Щодо інших механізмів, самий простий і зрозумілий для довірителя - дрібного інвестора. Взявши договір про участь у ФФБ та правила ФФБ, проконсультувавшись у юриста, інвестору буде зрозуміло, куди він вкладає гроші, коли і що він отримає натомість, які його ризики.

3) Для забудовника найлегший з механізмів для швидкого запуску процесу фінансування. Досить звернутися в банк або фінансову компанію, що спеціалізуються на таких послугах, подати пакет документів, що підтверджують право на виконання функцій замовника будівництва, переконати фінансова установа в своєму потенціалі почати і успішно завершити будівництво, домовитися про ціну послуг, виконати договірні процедури між управителем і забудовником, які вимагає закон і механізм запущений.

4) До переваг віднести ще потрібно обов'язкове страхування, контроль над цільовим використанням коштів, неможливість використання коштів ФФБ в якості гарантій, поручительств і застав за власними зобов'язаннями фінансової установи, в тому числі і при його ліквідації. А також особливий статус не юридичної особи ФФБ і статус довірливості чужих коштів на балансі Управителя не дадуть можливості легко дістатися до них з третьої сторони.

5) Головний недолік - незбалансованість зовнішнього законодавства, інструкцій служб ДАБК, БТІ і т.п. Механізм ФФБ не рятує забудовника від податкових питань при надходженні коштів з ФФБ на забудовника, від питань виникають при введенні об'єкта в експлуатацію, при оформленні права власності. Все це ще належить вичистити законодавцеві.

6) Механізм ФФБ законодавчо передбачає метод боротьби фінансової установи в інтересах довірителя із забудовником, котрий виконав свої зобов'язання, але на практиці, мало хто уявляє реальність цього методу.

7) Сам механізм ФФБ не пристосований для оптимізації оподаткування, створення додаткових надбудов, які вирішують цю задачу, веде до збільшення несприятливих ризиків.