Федеральний закон про капітальний ремонт багатоквартирних будинків

Щоб відповідально містити керовані багатоквартирні будинки (МКД), уповноваженим співробітникам керуючих організацій, головам ТСЖ, ЖБК слід знати, які дефекти можуть бути в конструкціях будинків, чим вони викликані і як ці дефекти усувати.

В.С. Самошин. професійний інженер-будівельник, голова ТСЖ «Яхрома-СБ», член науково-консультантом-ного Cовета Гром-кої палати РФ, експерт громад-ного проекту «Український дім майбутнього», незалежний експерт з житлової політики (м Яхрома Московської області)

У цій статті ви прочитаєте:

Ключові положення Федерального закону про капітальний ремонт багатоквартирних будинків
Організація проведення капітального ремонту багатоквартирних будинків

Федеральний закон про капітальний ремонт багатоквартирних будинків: типи будинків і зміна міжремонтних термінів

До багатоквартирним багатоповерхових будинків відносяться будівлі, що мають 3-5 і більше поверхів. Саме цей клас житла і підлягає управлінню. Багатоквартирні секційні будинки - основний тип житлових будівель в забудові міст і великих селищ. Групу квартир, об'єднаних однією сходовою кліткою, називають житловою секцією. Планування більшості МКД представляє собою набір з торцевих і рядових секцій.

Стягнення заборгованості за загальнобудинкові потреби: новий порядок

Існує кілька типів багатоповерхових будинків в залежності від використовуваних будівельних матеріалів зовнішніх стін.

Споруда будинків з цегли має довгу історію. Сьогодні зведення цегляних будинків велика рідкість. Причиною відмови забудовників від використання цегли стали великі часові витрати і трудомісткість процесу побудови, що призводить до подорожчання житла, що зводиться. Однак експлуатація таких будинків все ще актуальна. Перевагами цегляних будинків є міцність, надійність і збереження тепла всередині будинку.

Будинки з панелей почали зводити з 1960-х років. Подібні будови можна зустріти практично в будь-якому місті. Швидкість і легкість зведення панельних багатоповерхівок позначилася на непродуманої шумо- і теплоізоляції. Шви між панелями негерметичні, що дозволяє теплу з легкістю виходити назовні. Особливістю даного типу будинків стала стандартне планування кожної квартири. Неможливо зробити і спланувати кімнату нестандартної форми. Величезним плюсом панельних будинків була і буде низька ціна за квадратний метр.

При масовій забудові радянського періоду майбутній квартиронаймач ніяким чином не міг впливати на створення свого нового житла, ні на якому з його технологічних етапів: проектування, будівництва, експлуатації. Типові проекти будинків з економічними квартирами були прийнятні до тих пір, поки населення протиставляло переваги індивідуальної квартири з усіма її недоліками планування повного дискомфорту комунального заселення. З масовим поквартирні заселенням з'явилися так звані поліпшені типові проекти (наприклад, поліпшена серія 1-464А), за якими будівництво в країні здійснювалося до кінця 1970-х рр. і в них проживає до теперішнього часу переважна частина населеніяУкаіни. Коригування типових проектів була проведена з урахуванням наявної заводської бази будіндустрії і максимальним збереженням параметрів збірних виробів заводського домобудівництва, що до певної міри обмежило можливості їх корінного поліпшення.

Починаючи з 1971 р коригуються БНіП з проектування житлових будинків, в яких значно підвищується рівень нормативних вимог, що змушує розробляти нові серії типових проектів для масового будівництва. Будівництво монолітних будинків набирає темп і займає більшу частину ринку нерухомості. До переваг монолітних будинків можна віднести різноманітність геометричних форм споруди. З кінця сімдесятих років з'являються цілі квартали 9-15-поверхових житлових будинків з дворівневими квартирами, до того ж оснащені підземними гаражами. Однак уже в той час проявляються особливості і складності в експлуатації і обслуговуванні таких житлових будинків у порівнянні з будинками-попередниками, тому, наприклад, в Москві весь мікрорайон зі стотисячним населенням передають на баланс «Московського міського об'єднання по експлуатації адміністративних будівель». Понад десять років будівельники не можуть добудувати мікрорайон в Північному Чертаново і усунути постійно виникають дефекти, особливо по протечкам в підземних гаражах 1.

Перший етап управління МКД - все знати про свій будинок.

У практиці економічної оцінки квартир за основну розрахункову одиницю тривалий час (до кінця 1950-х рр.) Приймалася вартість 1 кв. м житлової площі, так як квартири в житловому фонді заселялися покомнатно, і в особисте користування сім'я отримувала тільки площа житлових кімнат. При породинного заселенні квартир був потрібний вже інший показник розрахунку вартості житла. Перехід на основну розрахункову одиницю вартості - 1 кв. м загальної площі став важелем розвитку, він сприяв поліпшенню планування квартир, створення додаткових зручностей. Одним з основних показників комфортності квартири є число кімнат на одну людину.

Статистика

Колишніми нормативами Держбуду СРСР передбачалися для таких МКД чіткі міжремонтні терміни: через 4-5 років - поточний ремонт, 8-10 років - вибірковий капітальний ремонт, 12-13 років - повний капітальний ремонт. Очевидно, що не усунена дрібна несправність призводить до серйозних руйнувань і значних фінансових, організаційних, трудових витрат. Тому на регламентні і профілактичні роботи (технічне обслуговування інженерних систем і конструктивних елементів будівлі) також існували жорсткі норми.

На жаль, в цей час знижується контроль якості споруджуваного житла, що не могло не відбитися на його міцності і екологічності. Відомі непоодинокі випадки обвалення щойно збудованих будинків.

Уже 25 років з початку приватизації житла стандарти по експлуатації та ремонту МКД не виконуються, що зумовило швидкий і незворотний знос житлового фонду. У 97% МКД організація проведення капітального ремонту в багатоквартирних будинках не проводилася, в 75% МКД не виконувався і вибірковий капітальний ремонт, понад 65% будинків не бачили і покладених поточних ремонтів. Але головне, що технічне обслуговування МКД здійснюється керуючими організаціями неякісно, безконтрольно з боку власників житла.

Зруйнована науково-експлуатаційна технологія змісту МКД: спостереження за об'єктом - його технічне обслуговування - поточний ремонт - капітальний ремонт - реконструкція або модернізація.

За моїми підрахунками, за нинішньої схеми фінансування лише 7-9% власників отримають справжній і повний капітальний ремонт свого будинку. Вибірковий ремонт - 40-42%. До кінця встановленого терміну проведення капітального ремонту 2042 р вдома решті половини власників за технічним станом перетворяться в аварійні і потребують знесення.