Експлуатація та управління торговим центром, нерухомість

Ефективне управління торговим центром на увазі вибір підходу до управління і розробку плану, постановку і ведення ефективного бухгалтерського обліку і фінансової документації, обслуговування нерухомості та належне забезпечення чистоти і порядку. Метою цієї діяльності є мінімізація операційних витрат в їх відсотковому значенні від суми доходу і, в той же час, забезпечення довгострокової життєздатності проекту.

Однак, можливо, найважливішим обов'язком керівництва торгового центру є орієнтація компаній-орендарів на те, щоб вони уникали побитих підходів до Організації торгівлі. Довести цю мету до орендарів найкраще шляхом регулярного спілкування та обговорення підходів до мерчандайзингу, які можуть виявитися корисними і в подальшому будуть гарантувати успіх торгового центру. Крім того, де вело пер / власник може наполягти на тому, щоб обслуговуючий персонал об'єкта стежив за подіями, які заслуговують на увагу, і повідомляв йому про них. Крім щотижневої перевірки кожного магазину для оцінки його стану керуючі вищої ланки в ході щомісячного обходу об'єкта повинні відвідати і оглянути кожен магазин і поговорити з кожним орендарем. Якщо виявляється проблема, її слід обговорити під час візиту. У разі явного порушення умов оренди буде потрібно офіційне повідомлення.

Підходи до управління
Залежно від розміру центру і умов його діяльності, розроблених раніше в ході переговорів за умовами оренди, девелопер / власник торгового центру керує ним і забезпечує його обслуговування одним з двох способів: він або самостійно здійснює контроль (або наймає керуючого для управління обслуговуючим і адміністративним персоналом ), або доручає керівництво діяльністю центру керуючої компанії. Виступаючи безпосередньо в якості керуючого. девелопер / власник забезпечує контроль над власністю І може надавати прямий вплив на якість діяльності. З іншого боку, залучаючи зовнішню керуючу компанію, девелопер може розраховувати на «ефект масштабу», глибокі пізнання і досвід.

Власники часто керують невеликими центрами площею менше 75 000 кв.футов (7 000 кв.м). тому що розмір винагороди за управління невеликими центрами відносно великий, а управління невеликими центрами щодо просте. Керуючі, які працюють за винагороду, як правило, отримують його у вигляді відсотка від доходів від оренди (зазвичай від 2 до 6% в залежності від розміру центру і меж відповідальності).

Власник / керівник повинен також вирішити, чи буде він наймати керуючого об'єктом. Для більшості центрів, площа яких становить менше 400 000 кв.футов (37 200 кв), в наймі керуючого об'єктом немає необхідності, якщо власник не захоче включити в проект офіси. займаються іншими видами діяльності.

Проект і планування центру самі по собі є засобами забезпечення безпеки. «Торговий центр ніколи не повинен залишатися в« повній темряві ».

Однак багато власників роблять помилку, залишаючи центр надто освітленим в години, коли він закритий, і забезпечуючи тим самим хороший огляд для злочинців, що діють в нічний час. »Будинки. конструкція яких не допускає наявності місць, де можна ховатися, або неосвітлених ділянок, забезпечують для покупців психологічне відчуття безпеки. У тих районах, де можливі злочини проти орендарів, власнику та орендарям слід Продумати установку охоронної сигналізації в магазині або в усьому центрі.

Фінансова документація і контроль З метою забезпечення успішної діяльності власник або керуючий повинен ввести необхідну фінансову звітність, здійснити ряд процедур, що забезпечують збір орендної плати (включаючи додаткову орендну плату, яка розраховується від обороту), вести облік доходів і витрат та оцінювати ефективність діяльності. В цьому відношенні торговий центр після закінчення будівництва не відрізняється від будь-якого іншого виду бізнесу.

Найбільш важливим завданням для керівника є проходження правильному веденню обліку, який забезпечує:
• контроль і облік грошових коштів та Іншого майна:
• збір відомостей, корисних для розробки політики та прийняття рішень:
• отримання точних цифрових даних для підготовки податкової декларації.

Інформація, що накопичується при складанні звітності (щомісячні звіти з продажу, продажу але товарними групами, обсяг продажів на кв.фут площі), відіграє важливу роль при визначенні орендної плати, що розраховується від обороту. * 0 Співали орендарі офісних будівель платять тільки щомісячну орендну плату ( і, можливо, покривають витрати), то розрахунки орендної плати для торгових петрів є більш складними і вимагають від орендарів надання звітів але продажу та фінансову звітність.

Коли торгові центри тільки починали розвиватися як окрема сфера торгівлі, звичайною практикою вважалося стягувати додаткову орендну плату, яка розраховується від обороту, щорічно, на основі звіту з продажу, завірені зовнішнім аудитором або відповідальною особою компанії - орендаря. Останнім часом договори оренди вимагають внесення додаткової орендної плати без завірення - щоквартально, а іноді і щомісяця, з подальшим коректуванням але підсумками року відповідно до завіреним звітом, наданим аудитором. Такі умови договору дозволяють рівномірно розподіляти доходи і контролювати орендарів, які виявляють недостатню фінансову відповідальність.

Обслуговування та забезпечення порядку У договорі оренди приміщення торгового центру встановлюється ступінь відповідальності за обслуговування для власника і орендарів. Власник. як правило, песет відповідальність та фундамент, стіни, дах, паркувальні місця і вільні території. Орендарі несуть відповідальність за внутрішню част! приміщень. Договір оренди є основою для Експлуатації центру, по успіх торгового центру залежить від компетентності керівництва.

Коли в торговому центрі розміщуються один або кілька якірних операторів, угода з експлуатації території і приміщень загального користування, також відоме як угода про взаємне сервітут reciprocal easement agreement), може надавати орендарю право приймати рішення з таких питань:
• затвердження бюджету з обслуговування територій та приміщень загального користування;
• твердження витрат понад обумовленого обсягу: твердження контракту на обслуговування. винагороду за яким перевищує раніше встановлену суму:
• звільнення і заміна керуючого загальними
територіями і приміщеннями, якщо обслуговування цих територій і приміщень не відповідає прийнятим в галузі стандартам

Подібні угоди особливо важливі в тому випадку, коли якірні орендарі або окремо розташовані орендарі є власниками землі або будівель.

Незалежно від того, в чиїх руках (девелопера / власника або зовнішньої компанії) знаходиться управління невеликим центром, обслуговування та забезпечення порядку, по крайней мере. частково, проводиться незалежними підрядниками, що спеціалізуються на подібного роду діяльності.

Девелоперу не можна забувати про те, що ефективна схема регулярного обслуговування і експлуатації продовжує життя об'єкту нерухомості. Розробка програми по обслуговуванню також допомагає уникнути складнощів, які можуть виникнути у зв'язку зі старінням нерухомості. Завдання девелопера полягає в тому. щоб забезпечити рівномірне співвідношення між потребами в обслуговуванні та витратами, які можуть досягти значительною рівня.
Правильний підхід до обслуговування передбачає проведення регулярних оглядів нерухомості.

У загальних рисах, в торговому центрі необхідно проводити три види оглядів: стандартний, цільової і щорічний.

Крім того, керуючий об'єктом повинен розробити керівництво але експлуатації, що відображає політику, процедури, правила і посадові обов'язки, що мають відношення до експлуатації нерухомості. У керівництві повинні бути позначені всі об'єкти, що вимагають постійної уваги, а також встановлені стандарти їхнього обслуговування.

Джерело: Річард Б. Пейзера, Анна Б. Фрей - Професійний девелопмент нерухомості. Керівництво ULI по веденню бізнесу