думка експерта
При покупці нерухомості людина звертає увагу на кілька факторів. В основному це вартість, документи і місце розташування. Все це залежить від того, до якого статусу належить цей об'єкт: квартира, житлове приміщення або апартаменти.
Подібні об'єкти існують і на ринку нерухомості Сочі. У чому переваги кожного з них і чи відрізняється цінова політика? На ці та інші питання порталу нерухомості Вестум.RU відповіли представники провідних агентств нерухомості Сочі.
Вестум.RU. Чому важливо знати статус об'єкта нерухомості? Що це таке?
Спеціаліст з нерухомості АН «Вінсент нерухомість» Ованес Нагабедян. Статус об'єкта нерухомості - це юридичне поняття об'єкта нерухомості, яке будь-який покупець бачить в свідоцтві на право власності. У місті Первомайськ зокрема є такий специфічний об'єкт нерухомості, як приміщення з призначенням житлове. Також стандартні класичні квартири та апартаменти. Чому це важливо знати? Будь-який покупець задає фахівця з нерухомості якісь умови по підбору нерухомості. А фахівець, в силу свого професіоналізму, повинен заздалегідь до підбору нерухомості пояснити людині, що існують дані три статусу. У кожного з них різні цінові сегменти, різні юридичні документи, різні призначення земельних ділянок. Кожен об'єкт має свою специфіку.
Вестум.RU. У чому різниця між статусом квартира, житлове приміщення та квартири?
Спеціаліст відділу продажів АН «ЛІТО» Маріанна Шмігірілова. Розглянемо кожен об'єкт окремо. Квартири. Спочатку вони будуються на землі з призначенням під багатоквартирний житловий будинок. Такий об'єкт споруджується на підставі дозволу на будівництво і проектної документації. Всі мережі - газ, світло, вода - підключаються на етапі будівництва. Будинок будується відповідно до проекту, буває, в нього вносяться зміни. Потім об'єкт вводиться в експлуатацію. При цьому присутній контролюючі органи. І у вас на підставі дозволу на введення виникає право на об'єкти, які будувалися в цьому будинку. При цьому покупку можна здійснювати протягом будівництва. Якщо ми візьмемо статус житлового приміщення, такий об'єкт споруджується в іншій зоні забудови, з дозволом під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). На цій землі власник будує будинок, потім ділить його на приміщення, ставить на кадастровий облік і отримує документи на власність. І тільки після цього здійснює продаж. Якщо взяти статус апартаменти. Найчастіше, це найкращі зони в Сочі, наприклад, у моря. Оскільки там прибережна зона, яка не має дозволеного виду використання під багатоквартирний житловий будинок. Тут допускається будівництво будинку, в якому забудовник продає апартаменти. За документами це нежитлове приміщення, в якому не можна прописатися. Але ви точно так же їм володієте і розпоряджатися, як і приватною власністю.
Вестум.RU. Який сегмент на сочинському ринку займає кожен з об'єктів?
Керівник відділу АН «Real нерухомість» Сергій Еганов. Насправді, якщо взяти всю нерухомість Сочі, 20-30% займає статус квартир на сьогоднішній день. Близько 50-60% займають житлові приміщення. У нас мало муніципальної землі, яка виділяється під багатоквартирні будинки. 10-15% це апартаменти. Це дорога елітна нерухомість, яка продається вже з ремонтом і меблями, на березі моря.
Вестум.RU. Чи змінює щось даний статус при угодах з об'єктом в майбутньому?
Маріанна Шмігірілова. Процедура купівлі-продажу надалі проходить точно так же, як і в первинній угоді. Тобто попередній запис в єдиному Держреєстрі гаситься і робиться новий запис на іншу особу. Це якщо покупцем виступає гражданінУкаіни. Якщо проходить купівля-продаж нерухомості іноземними громадянами, то ось тут є свої нюанси. У законах України є заборона на відчуження землі у власність іноземним громадянам. Оскільки в житловому приміщенні разом з самим приміщенням за договором дарування відчужується частина земельної ділянки, в даному випадку виникає певний «ні» по відношенню до іноземних громадян. Такого роду угоди вони не можуть здійснювати.
Вестум.RU. Що з перерахованих вище об'єктів користується попитом у покупців?
Сергій Еганов. Найбільший сегмент в продажах Первомайськ займають житлові приміщення. Кожен житель країни хоче жити на березі моря за 1,5-2 мільйони рублів. Житлові приміщення дозволяють людям зробити це. Також вони дають можливість прописатися в місті Сочі. Користуються попитом і об'єкти зі статусом квартири. За ціновою політикою вони трохи дорожче житлових приміщень. Але це будинку бізнес-класу, де є консьєрж, прибудинкова територія, паркінг. Більшість з них знаходяться в Центральному районі. Апартаменти на сьогоднішній день, з урахуванням політики і курсу валют, охоче купують іноземні громадяни. У них є можливість купувати апартаменти, коли земля не прив'язана до продажу нерухомості.
Вестум.RU. Чи однакові умови оформлення іпотеки для квартири, житлового приміщення і апартаментів?
Ованес Нагабедян. Як правило, приміщення зі статусом житлові не підходять під іпотеку на етапі будівництва. Вони проходять за договорами інвестування, де не діє ФЗ №214, як в об'єктах бізнес-класу і елітних будинках, які за цим законом будуються. Там спочатку банк передає кредитні кошти забудовнику. І, відповідно, банк розробляє пакет іпотеки для клієнтів. Навіть апартаменти проходять по іпотеці, незважаючи на те, що це нежитлові приміщення. Зазвичай це також розробляють банки, які, як я вже говорив, спочатку фінансують цей проект. Тобто вони впевнені в даному об'єкті на 100%, в тому, що тут практично немає ризиків.
Вестум.RU. Чи правда, що останнім часом у банків зросли вимоги до об'єктів зі статусом житлове приміщення?
Сергій Еганов. На сьогоднішній день банки переглянули відсоткову ставку. Вона була піднята. Також деякі банки стали жорсткіше ставитися до поверховості будівлі, в якому вони дають можливість придбати житлове приміщення в іпотеку.
Маріанна Шмігірілова. Критерії видачі кредитування об'єктів посилилися до всіх об'єктів ринку в принципі. Оскільки у багатоквартирних житлових будинків є проект, дозвіл на будівництво, звичайно, їм простіше співпрацювати з банками. Житлові приміщення - це більш дрібні об'єкти, це малоповерхові будинки, їм важче конкурувати на ринку з багатоквартирними будинками. Можна сказати, що вимоги збільшилися до всіх, але конкурувати складніше стало житлових приміщень по відношенню до квартир.
Ованес Нагабедян. Насправді це пов'язано із загальною політико-економічною ситуацією. Це не пов'язано з конкретним об'єктом. Я знаю забудовників, які займаються малоповерхових будівництвом, житловими приміщеннями, і які вже відбудували по 15-17 будинків. І банки охоче надають там іпотеку. Тому що вони впевнені в надійності цих забудовників-інвесторів. Що стосується великих гравців, тут взагалі банки без сумніву кредитують. Це їх прибуток, це їхні гроші.
