Довіреність на продаж квартири, правоведус
Купівля / продаж квартир за дорученням сьогодні є далеко не рідкістю. Які існують підводні камені при продажу нерухомості за дорученням і як не потрапити в руки досвідчених шахраїв - про це Ви дізнаєтеся, прочитавши нашу статтю.
Довіреність - документ, що підтверджує повноваження довіреної особи, що виступає від імені довірителя перед третіми особами. Видана довіреність на нерухомість дає право представляти інтереси довірителя при здійсненні певних юридичних дій з конкретним об'єктом.
Права і обов'язки довіреної особи
Особа, на чиє ім'я було видане доручення на продаж квартири, право тільки особисто здійснювати юридичні дії, прописані в документі, з об'єктом нерухомості. У разі, якщо довіреність видана з правом передоручення, повірений вправі передоручити повноваження з повідомленням довірителя про даний факт і надання всіх необхідних відомостей про людину, кому передаються повноваження.
Відповідальність за невиконання обов'язків по здійсненню юридичної угоди щодо об'єкта нерухомості особою, уповноваженою на те на підставі передоручення, покладається на особу, яка отримала повноваження безпосередньо від довірителя.
Право передоручення може бути здійснено тільки один раз без подальшого права передачі повноважень іншим особам.
Довіреність, що видається в порядку передоручення, оформляється у нотаріуса з обов'язковим нотаріальним посвідченням.
Термін дії довіреності з правом передоручення не повинен перевищувати терміну, зазначеного в основному документі.
Довіреності на право укладання угоди з квартирою
У перелік документів, прирівняних до нотаріально посвідчених довіреностей. і дають право здійснювати будь-які юридичні дії з нерухомістю, включені:- довіреності військовослужбовців та інших осіб, які перебувають на лікуванні у військово-лікувальних установах; документ засвідчується керівником установи або лікарем;
- довіреності військовослужбовців та членів їх сімей, які перебувають в пунктах дислокації військової частини, де відсутні нотаріальні контори; документ засвідчується командиром частини;
- довіреності осіб, які перебувають в місцях позбавлення волі; документ засвідчується начальником відповідної установи;
- довіреності повнолітніх дієздатних осіб, які перебувають в установах соц.защіти населення; документ засвідчується керівництвом відповідної установи.
Як перевірити довіреність на нерухомість на відповідність дійсності
Сьогодні ні для кого не є секретом, що на ринку нерухомості існує ряд махінацій, які використовують шахраї з метою отримання своєї певної вигоди. Не є винятком і довіреності на продаж квартири. З метою виключення ризику стати жертвою шахраїв, рекомендується приділити особливу увагу документу, що дає повноваження на вчинення дій. Крім того, перед операцією важливо заручитися інформацією, як про повіреного особі, так і про сам довірителя, включаючи його дієздатність.
Для того, щоб з'ясувати справжність довіреності на продаж квартири, необхідно:
- Перевірити документ на відповідність вимогам закону, в тому числі, форму бланка, наявність дати і місця видачі, підписи довірителя.
- Перевірити наявність у повіреного особи повноважень, відповідно до умов довіреності.
- Обов'язково уточнити питання про наявність умови передоручення.
- Перевірити дійсність довіреності на момент проведення операції (відсутність факту відкликання документа).
Як оформити довіреність на продаж нерухомості
При оформленні довіреності на нерухомість знадобляться два документи: паспорт довірителя і паспорт довіреної особи.
Відсутність довірителя при оформленні довіреності не допускається.
- повну угоду купівлі-продажу об'єкта нерухомості, куди входить збір пакету документів, оформлення договору, оформлення акту прийому-передачі квартири, отримання грошей;
- часткові дії з купівлі-продажу об'єкта нерухомості, наприклад, тільки на збір документів або оформлення договору; в цьому випадку, ставити підписи і отримувати грошові кошти буде безпосередньо особисто продавець.
Цивільне законодавство України передбачає три основні види довіреностей на нерухомість:
- Генеральна довіреність, яка дає право здійснювати всі юридичні дії з об'єктом нерухомості від першої особи. Документ має юридичну силу в протягом 3х років.
- Разова довіреність, яка дає право здійснювати якісь певні дії, наприклад, здійснити збір документів. Даний вид довіреності передбачає припинення повноважень довіреної особи після здійснення конкретної операції.
- Спеціальна довіреність, як правило, видається на збір документів і продаж одного об'єкта нерухомості. Повний вчинення повноважень, прописаних в документі, передбачає припинення довіреності.
Порядок продажу квартири за дорученням
Відповідно до українського законодавства, вчинення будь-яких угод з нерухомістю, і зокрема з купівлі-продажу квартири, відбувається тільки при присутності двох сторін - індивідуальному чи за дорученням, оформленим у нотаріуса. Угода з купівлі-продажу квартири, досконала за допомогою нотаріального доручення, вважається повністю легітимною.
Оформити довіреність на вчинення юридичних дій з об'єктом нерухомості можна, як на фізичну особу, так і на юридичне (наприклад, агентство нерухомості). Оформлення документа передбачає наявність паспортів довірителя та довіреної особи, а також, відповідних документів на квартиру.
Варто зазначити, що процес продажу квартири, найчастіше, вимагає проведення таких дій, як отримання виписки з будинкової книги, отримання нового паспорта в Бюро технічної інвентаризації та багато чого іншого. Тому, необхідно визначити ряд повноважень, якими буде наділене довірена особа. У довіреності необхідно вказати всі дії, включаючи отримання грошових коштів при здійсненні угоди і отримання завдатку, а також, право відчуження об'єкта нерухомості або його частини в органі УФРС.
У випадках, коли квартира належить кільком власникам, вчинення правочину щодо продажу квартири зажадає нотаріального доручення від всіх правовласників.
Форму довіреності для продажу квартири краще всього вибирати спеціальну, на підставі якої повноваження повіреного будуть завершені після виконання певних дій.
В довіреність вписуються повні дані довіреної особи, термін дії документа, обов'язково ставиться підпис і дата видачі. Далі нотаріально завірена довіреність передається довіреній особі разом з пакетом документів на відчужуваний об'єкт нерухомості.
Відзначимо, що перевірити справжність довіреності на продаж квартири можна лише за допомогою особистої зустрічі з власником і уточненням питання про надання повноважень.
Неправомірні операції з нерухомістю
Купівля-продаж квартири, як відомо, процес не простий і до того ж вимагає особливої уважності. І якщо співробітники агентств нерухомості, взявши на себе тягар відповідальності за вчинення правочину, вживають усіх заходів до перевірки чистоти відчужуваного об'єкта і його власника, то у випадках самостійного продажу квартири часто власники стикаються з шахрайськими діями, що тягнуть за собою серйозні юридичні наслідки.
Дуже часто шахраї, з метою отримати свої вигоди від купівлі-продажу нерухомості, пропонують власникам нерухомості оформлення договору за дорученням. Варто відзначити, що довіритель за своїм бажанням не тільки видає повноваження довіреній особі, а й має право відкликати довіреність в будь-який час. Крім того, оформлення довіреності може бути виконано в одній нотаріальній конторі, а анульовано в інший. Відповідно, на момент підписання договору покупець може і не знати, чи дійсна використовувана довіреність. На підставі закону, довіритель зобов'язаний сповістити всіх учасників угоди про відкликання документа, однак, якщо дана дія було скоєно тільки після угоди, в першу чергу постраждає покупець, оскільки власник об'єкту нерухомості має право вимагати повернення квартири в судовому порядку, а ось гроші, передані шахраям , повернути буде дуже складно.
Ще одним прикладом недійсною угоди з купівлі-продажу нерухомості є приховування факту смерті власника квартири (довірителя). Відповідно, раннє видана довіреність втрачає свою юридичну силу. Довірена особа, приховавши недійсність документа, може оформити угоду, отримати грошові кошти і зникнути. Покупець в результаті залишається один на один з претензіями спадкоємців.
Також, шахраї можуть діяти за дорученням від імені особи, яка була визнана недієздатною. Угода з купівлі-продажу квартири анулюється, а ось передані гроші покупець зможе повернути тільки через суд.
Наведені прийоми шахраїв показують, що будь-яка угода з нерухомістю за дорученням вимагає особливої уважності та обережності. Тому, якщо Ви не особливо розбираєтеся в тонкощах таких юридичних дій, найкраще звернутися до досвідчених фахівців у сфері нерухомості.