Дохідна нерухомість 1

дохідна нерухомість

РОСІЯ, 1 Квітня. - SV Development. Розквіт бізнесу рантьє в столиці настане, коли ставки по іпотеці стануть порівнянними з прибутковістю від оренди. А поки покупка нерухомості з метою отримання постійного доходу в Європі набагато вигідніше, ніж в Москві.

Останнім часом все більше наших співвітчизників, оговтавшись після кризи і засвоївши урок, що не всі фінансові інструменти виявилися надійними, придивляються до нерухомості як до інструменту отримання стабільного прибутку від здачі в оренду. Бізнес рантьє був привабливим до кризи, сьогодні він став не тільки привабливим, а більш-менш стабільним. Але так вже привабливий сьогодні такий бізнес на ринку нерухомості столиці?

Рантьє "мимоволі"

Зараз вУкаіни мало поширена практика придбання житла для його подальшої здачі в оренду. Хто ж такі сучасні українські рантьє: професіонали або випадкові люди в бізнесі?

Серед власників зустрічаються і ті і інші, але в загальній масі люди здають житло фактично вимушено, за життєвими обставинами. Серед сучасних раньте велику частку займають корінні москвичі, які отримали свої квартири безкоштовно в радянський період, а в наш час мають можливість здавати це житло за орендними ставками, цілком порівнянними з найбільшими містами світу. «З метою заробити, житло здають ті, хто купив нерухомість зараз, а реальне її використання відкладається на тривалий термін. Наприклад, батьки придбали «однушку» для свого сина, якому зараз тільки 10 років. Переїхати туди він зможе, швидше за все, не раніше ніж через 7-8 років », - наводить приклад керівник управління оренди квартир компанії« Інком-Нерухомість »Галина Кисельова.

Серед тих, хто сьогодні називає себе приватним інвестором, за словами першого заступника директора компанії «Міель-Оренда» Марії Жукової, є в тому числі люди, які мають не дуже велике стартовим капіталом 4-10 млн рублів. Для них покупка додаткової квартири - єдино можливий спосіб вкласти свої гроші для отримання доходу від здачі в оренду, вважає вона.

Проте, за словами керуючого директора департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood Тимура Сайфутдінова, є і ті, для яких це основний бізнес, вони мають у власності в середньому від 5 до 15 об'єктів і більш, це можуть бути як квартири, так і заміські будинки і комерційна нерухомість (своєрідна диверсифікація активів).

За оцінкою компанії IntermarkSavills, як правило, сучасні рантьє вУкаіни це люди, які мають «зайву» квартиру, таких приблизно 75%. Близько 5% в останні кілька років не потребують квартирі, так як вирішили жити за містом. Близько 10% - це сім'ї, які переїхали на тривалий час в інше місто або країну. І тільки решту 10% є «професійними» рантьє, вважає директор департаменту оренди IntermarkSavills Галина Ткач.

Національні особливості

На відміну від зарубіжних, наші рантьє, як правило, купують квартири не тільки з чисто інвестиційної мотивацією. Здача в оренду, найчастіше, розглядається як тимчасове використання нерухомості. «Надалі квартиру передбачається або продати, або використовувати для проживання дітей або батьків. Для зарубіжних рантьє важливі тільки показники прибутковості. Жити в інвестиційній квартирі покупець, як правило, не збирається », - зазначає Г.Ткач.

Принципова відмінність наших і західний рантьє, за оцінкою ріелторів, полягає в тому, що вУкаіни агентства в секторі оренди працюють від клієнта, а не від власника, і за послугу платить орендар, на Заході - навпаки.

Друга особливість українських раньте, за оцінкою експертів, полягає в тому, що вони діють, як правило, самостійно. На Заході ж працюють спеціальні керуючі компанії. Орендодавець гарантовано отримує зазначений в договорі щомісячний дохід, при цьому він позбавляє себе від великої кількості проблем, які можуть виникнути при експлуатації квартири або будинку.

Інфляція і ставки по іпотеки заважають рантьє

Бізнес рантьє пов'язаний з відносно невисокою прибутковістю і довгими термінами окупності. «Популярність бізнесу внаслідок цього буде залишатися нижче, ніж популярність інвестицій для цілей перепродажу. Проте, орендний бізнес приносить стабільний і в цілому прогнозований дохід, тому даний сегмент буде зберігати свої позиції », - вважає Т.Сайфутдінов.

На думку фахівця, прибутковість від оренди може бути трохи вище середніх показників по ринку, якщо об'єктом правильно управляти. Стежити за ринковою ситуацією, скорочувати терміни простою, уважно ставитися до підбору орендарів і використанню квартири за призначенням і т.п. рекомендують брокери.

«Розквіт даного бізнесу в українській столиці може наступити тільки після того, як ставки по іпотеці стануть порівнянними з прибутковістю від оренди. Після цього, можна прогнозувати справжній бум інвестиційних покупок в Москві », - прогнозує Г. Ткач.

За прогнозом М. Жукової, попит на оренду, особливо в Москві та інших містах-мільйонниках, в доступному для огляду майбутньому буде залишатися на високим рівні. Житлова проблема вУкаіни завжди була актуальною і рішення для неї поки не знайдено. Іпотека для українських громадян - дороге задоволення, це пов'язано і ризиками банків і з високим рівнем інфляції, дефіцитом житла, достатньою молодістю ринку іпотечного кредитування, пояснює експерт.

«Якщо держава або приватні інвестори все-таки розпочнуть реалізацію програми масового будівництва дохідних будинків, які перейдуть в управління професійних компаній, орендний бізнес придбає« європейські »риси», - вважає вона.

Як реальний приклад ріелтори компанії «Інком-Нерухомість» підрахували, скільки може скласти прибуток від вкладення в московську нерухомість. Припустимо, ви купуєте квартиру на вторинному ринку житла в Москві за 5,4 млн руб. (Наприклад, «однушку» площею 38,4 кв. Метрів в панельному будинку поруч з метро Отрадне). Для того, щоб квартира стала привабливою для потенційних наймачів, необхідно зробити косметичний ремонт і закупити мінімальний набір побутової техніки (витрати до 600 тис. Рублів). Отже, у нас у власності квартира, вкладення в яку в цілому склали 6 млн рублів. У тому випадку, якщо її тільки здавати в оренду (середня вартість оренди подібного об'єкта - 26 тис. Руб. На місяць), прибутковість складе 6,6% або орієнтовно 357,2 тис. Руб. У разі її продажу через рік прибутковість складе 8,6% або 517,1 тис. Руб. Якщо цю квартиру придбати, здавати протягом року, а потім продати, прибутковість виходить максимальної - 14,6% або 874,3 тис. Руб.

ВУкаіни для того, щоб не зазнати збитків у разі покупки квартири з метою її подальшої здачі в оренду, необхідно мати практично повну суму грошових коштів на придбання житла. «Якщо ви вирішите скористатися іпотечними продуктами, на жаль, орендна плата не зможе покрити щомісячні платежі», - нарікає Г.Кіселева.

дохідна Європа

В Європі вказаний вид інвестицій, як і раніше є надзвичайно популярним, так як гарантує отримання стабільного пасивного доходу, розмір якого значно вище, ніж середній відсоток за банківським депозитом.

Саме низькі ставки по іпотеці в зарубіжних банках (від 3%) в комбінації з кредитом в 70-80% дозволяють не тільки істотно збільшити дохід на вкладений капітал, а й досягти таких показників прибутковості, які в доступному для огляду майбутньому не будуть досяжні для української нерухомості, розповідає Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.

Причина стійкого інтересу Украінан до інвестицій в нерухомість європейських країн в можливості отримання стабільного доходу від здачі в оренду від 4 до 8% (в залежності від типу нерухомості і країни), отримання іпотеки під об'єкт нерухомості в розмірі 70-80% за ставкою 3 4%, а також перспективи стабільного зростання вартості нерухомості на 2-5% щорічно.

Якщо говорити про Украінаніне, інвестує в зарубіжну житлову нерухомість, то, за статистикою Gordon Rock, портрет такий: 5% - вік до 30 років, 25% - 30-40 років, 50% - 40-50 років, 20% - вище 50 років; власник бізнесу або високооплачуваний найманий співробітник; 40% жителів Москви, 10% - С.-Петербурга, 25% - жителі інших міст-мільйонників, 25% - регіони; 90% зацікавлені в іпотеці за кордоном, 10% не зацікавлені; 70% зацікавлені в інвестиціях в «консервативну» Європу (Англія, Франція, Німеччина і т.д.), 20% - в країни Південної і Східної Європи, 10% - поза Європою (Америка, Азія).

За даними Gordon Rock, рейтинг прибутковості за інвестиціями в нерухомість з гарантованим доходом по країнам (% річних, max): Англія - ​​8%; Єгипет - 8%; Туреччина - 7%; Кіпр - 6%; Франція - 4%.

«Німеччина, особливо Берлін, мають найвищий показник прибутковості нетто по Європі, а саме 75-10% (для порівняння в Іспанії брутто доходу з оренди складе 6%, в Італії 6,5-7,2%), - говорить Юлія Кайнова. - Загальна статистика по Німеччині показує, що 58% населення живе в орендованому житлі. Цей же показник по великих містах досягає 75-80%. Недарма Німеччину називають «країною оренди».

За оцінкою Century21 Beverlywood, навіть «одиничка» без ремонту в пішої доступності від крайніх станцій метро в Москві коштує 4 млн 200 - 4 млн 500 тис. Руб. (109 тис. Євро). Якщо її здати в довгострокову оренду, то в кращому випадку вона буде приносити власнику 20 тис. Руб. в місяць, що становить 5,3% річних брутто доходу.

Оптимальним для українських інвесторів варіантом є не придбання «одиночних» квартир, а інвестиції в дохідні апартаменти в житлових комплексах, що знаходяться під управлінням, вважає С. Зінгель.

Власник дорогої квартири в Москві, наприклад, «двушки» в житловому комплексі «Золоті Ключі» (коштує $ 900 тис. Або 692 307 евро і здається в оренду за $ 4000 в місяць, що становить 5,3% брутто доходу річних) може купити прибутковий будинок в Берліні, а на решту придбати ще дві квартири. Прибутковий будинок за 500 тис. Євро приносить 45 тис. Євро річного нетто доходу, що становить 9% річних.

Таким чином, навіть без залучення іпотеки, яка, до речі, в Берліні дається під 3,5-4,5% річних, покупка нерухомості з метою отримання постійного доходу набагато вигідніше, ніж в Москві, робить висновок Ю. Кайнова.

Пропонуємо Вам ознайомитися з наступними документами:

Рекомендацію і статті по добовій оренді квартир:

Наші квартири знімали подобово директора
і топ-менеджери відомих компаній докладніше.

Новини на тему подобової оренди:

• Чому іноземці вважають за краще знімати квартири подобово в Москві і за що не люблять московські готелі
• Пропонуємо Вашій увазі статтю про реконструкцію готелю Україна. Якщо в готелях немає місць, то скористайтеся орендою подобово
• Вигода подобової оренди квартир в Москві в порівнянні з цінами в готелях (вартість готельних номерів за добу проживання
• Для відвідувачів літніх виставок в Експоцентрі пропонуємо шикарні квартири подобово на особливих умовах.
• Нова публікація допоможе вберегтися від шахраїв. здають квартири
• Всі новини.