Договір найму житлового приміщення

Відповідно до п. 1 ст. 671 ЦК за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Договір найму житлового приміщення є консенсуальним, оплатним, двостороннім.

- потреба в житловому приміщенні;

- стан на обліку потребуючих житлових приміщеннях;

- наявність рішення органу місцевого самоврядування про надання жилого приміщення даному громадянинові і його сім'ї відповідно до діючих норм.

Договір комерційного найму укладається цілком на підставі принципу свободи договору. тобто його висновок залежить від розсуду сторін, які самі визначають його найважливіші умови: термін договору, розмір і порядок внесення плати за наймання, розподіл обов'язків по ремонту зданого в найм та ін.

- Відповідно до п. 1 ст. 683 ЦК договір комерційного найму укладається на строк, що не перевищує п'яти років. Однак термін не є істотною умовою цього договору (якщо він у договорі не визначений, то договір вважається на п'ять років).

Договір, укладений на термін до одного року, визнається короткостроковим, і на нього не поширюються зазначені в п. 2 ст. 683 ГК правила, які стосуються договору з терміном більше одного року. Зокрема, на такий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий термін.

Після закінчення терміну договору комерційного найму житлового приміщення, наймач має переважне право на укладення договору на новий термін.

Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору комерційного найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору. Протягом не менше одного року не має права здавати житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.

- Сторонами в договорі найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймодавцем при наймі обох видів виступає власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Як наймача може бути тільки громадянин, фізична особа, оскільки житлове приміщення, як вказується в п. 1 ст. 671 ГК, надається «для проживання в ньому».

Зазвичай в якості наймача в договорі комерційного найму виступає один громадянин. Але можлива і множинність осіб на стороні наймача. При відсутності в договорі вказівку на цих громадян вселення за згодою наймодавця. При вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням. Однак вони не перебувають з наймодавцем в правовідносинах, так що за вчинення ними дій, що порушують умови договору, відповідальність перед наймодавцем несе наймач (п. 3 ст. 677 ЦК).

- Якщо житлове приміщення належить до муніципального житлового фонду, то в якості наймодавця виступає орган місцевого самоврядування або муніципальна житлово-експлуатаційна організація, а якщо до державного фонду - державне підприємство або установа, на балансі яких знаходиться приміщення.

Приміщення визнається житловим, якщо воно відповідає встановленим санітарним, містобудівним, технічним та протипожежним вимогам і призначене для проживання громадян в усі сезони року. Ізольованим - тобто є житловий будинок, квартиру, частину будинку або частина квартири, що мають окремий вхід.

Об'ектомдоговоракоммерческого найму може бути житлове приміщення незалежно від його розміру. Що стосується якості найманого за таким договором житлового приміщення, то воно повинно відповідати поняттю «приміщення, придатне для постійного проживання» (п. 1 ст. 673 ЦК).

Обов'язки і права:

Наймодателяпо договором комерційного найму (ст.676 ЦК):

- наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання.

- на ньому лежить обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

• передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;

• брати участь в належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

• здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення (обов'язок проведення поточного ремонту житлового приміщення покладається на наймача - п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

• забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.

Специфічною ознакою права на житлову площу, що відрізняє його від інших речових прав, є його цільовий характер. Житлове приміщення надається наймачеві для проживання в ньому, відповідно, не допускається розміщення у житлових приміщеннях торговельних підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для виробництва промислової або іншої продукції, для складів і т.п. Використання житлового приміщення не за призначенням може служити (при дотриманні передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення.

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 17 ЖК допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян.

Найважливішою обов'язком наймача є своєчасне внесення плати за житлове приміщення, а якщо інше не встановлено договором - самостійне внесення комунальних платежів (ст. 678 ЦК).

Одним з прав наймача. що виникають з договору найму житлового приміщення, є право на здачу найнятого житлового приміщення в піднайом. За договором піднайму жилого приміщення наймач за згодою наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ЦК).

Наймач має право вселяти в житлове приміщення не тільки піднаймачів, а й інших осіб - тимчасових мешканців (користувачів). В якості останніх можуть вселятися родичі, знайомі наймача і членів його сім'ї і т.д.

Для вселення тимчасового мешканця необхідні дозвіл наймача і громадян, постійно з ним проживають, а також попереднє повідомлення наймодавця.

Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач.

Тимчасові мешканці набувають відповідно до укладеного договору право тимчасового користування житловим приміщенням наймача. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль.

Закон передбачає особливі підстави припинення договору соц.найма:

- розірвання договору можливе за згодою сторін.

- в судовому порядку в разі:

• невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців;

• руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

• систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;

• використання житлового приміщення не за призначенням (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є обов'язок звільнення житлового приміщення наймачем і членами його сім'ї. Цей обов'язок може виконуватися добровільно або в примусовому порядку.

Виселення допускається в наступних випадках: Ст.85

• якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

• якщо житлове приміщення підлягає перекладу в нежитлове приміщення;

• якщо житлове приміщення визнано непридатним для проживання;

• якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщеннях, або збільшиться, в результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання (ст. 85 ЖК).

Відповідно до ст.90 ЖК якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого жилого приміщення. розмір якого відповідає розміру, встановленому для вселення громадян в гуртожиток.

Виселення з житлового приміщення без надання іншого жилого приміщення-це винятковий порядок виселення, застосування якого допускається лише в деяких випадках, передбачених законом (ст. 91 ЖК). Підставою для такого виселення є грубе порушення наймачем або членами його сім'ї правових норм:

• використання житлового приміщення не за призначенням (наприклад, під склад, притон);

• систематичне порушення прав і законних інтересів сусідів;

• безгосподарне поводження з житловим приміщенням, що приводить до його руйнування.

Оскільки виселення застосовується тут як санкція за протиправну поведінку наймача або членів його сім'ї, воно можливе лише за умови, що до порушника вживалися заходи попередження, але вони виявилися безрезультатними (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без надання іншого жилого приміщення може бути виселено також громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.

При комерційному наймі розірвання договору та виселення допускаються у виняткових випадках, які прямо вказані в ст. 687 ГК.

- наймач має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, в будь-який час розірвати договір комерційного найму житлового приміщення. Наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору.

- на вимогу наймодавця можливе лише в судовому порядку у випадках:

• невнесення наймачем плати за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі -більш ніж двічі після закінчення встановленого терміну платежу;

• руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

- в судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану.

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. При продовженні зазначених порушень після попередження наймодавця останній вправі в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення.

При розірванні договору комерційного найму та відмову наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, добровільно звільнити житлове приміщення ці особи підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст. 688 ЦК).