Договір найму житлового приміщення, договір найму житлового приміщення квартири громадянином у громадянина,

28.01.13
Хочете здати квартиру фізичній особі? Хочете оформити це відповідно до законодавства? Тоді вам потрібно укладати договір найму житлового приміщення.

У Цивільному кодексі норми, які стосуються найму житлового приміщення (гл. 35 ГК України), відокремлені від норм, що стосуються оренди (гл. 34 ГК України).

Якщо фізичній особі здається житлове приміщення, то оформити це необхідно саме договором найму.

Сторони в даному договорі мають свої визначення. Особа, що здає свою квартиру за договором найму називається наймодавцем. а що знімає - наймачем. (П. 1 ст. 671 ЦК України)

Договір найму житлового приміщення повинен бути укладений у письмовій формі. При цьому важливо звернути увагу, що обмеження (обтяження) права власності на житлове приміщення, що виникає на підставі договору найму житлового приміщення, укладеного на термін не менше року, підлягає державній реєстрації.

Окремо кілька слів про термін договору найму. Максимальний термін, на який може бути укладений договір - 5 років.

Окремо виділяється короткостроковий найм - до 1 року. Детальніше про особливості короткострокового найму мова піде нижче. А зараз розповімо про довгострокове варіанті договору найму (від 1 року і більше).

Особливості ДОВГОСТРОКОВОГО (1-5 років) договору найму житлового приміщення: законодавець на сторожі інтересів наймача

Споживач в законодавстві, як правило, вважається слабкою стороною, тому його інтереси захищаються особливо. У разі договору найму такої слабкої стороною буде наймач.

Якими ж саме правами буде наділений наймач, якому ви здаєте свою квартиру за довгостроковим договором, і які у нього будуть обов'язки?

Наймач і проживають разом з ним

У договорі найму житлового приміщення обов'язково слід вказати не тільки самого наймача, але також і громадян, які постійно проживають разом з наймачем. Даний момент важливий, так як ці люди будуть мати рівні з наймачем права з користування приміщенням. А наймач, в разі чого, буде нести перед вами відповідальність за дії цих осіб. (Ст. 677 ЦК України)

Але розподіл відповідальності може і змінитися. Наймач і проживають разом з ним громадяни мають право укласти між собою договір про те, що вони будуть нести солідарну відповідальність. У цьому випадку вони стають сонанімателямі.

Після укладення договору найму список таких осіб може бути розширений за вашою згодою, а також за згодою самого наймача та осіб, вже постійно з ним проживають. Однак при вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно. (Ст. 679 ЦК України)

тимчасові мешканці

Звертаємо вашу увагу на те, що не допускається вселення людей в житлове приміщення при недотриманні вимог законодавства про норму загальної площі житлового приміщення на одну людину. Це не стосується тільки вселення неповнолітніх дітей (ст. 679, 680 ЦК України). Положення про норму загальної площі містяться в ст. 50 Житлового кодексу.

перездати зняте

Наймач має право здати зняте ним приміщення (або його частина) піднаймачеві, але тільки з вашої згоди, як наймодавця. В цьому випадку відповідальним за договором найму продовжує залишатися наш первісний наймач. А термін такого договору не може перевищувати строку первинного договору найму. (Ст. 685 ЦК України)

Наймач: заміна

За угодою наймодавця, наймача і постійно проживають з ним громадян, наймач у договорі може бути замінений на одного з цих громадян, але тільки на повнолітнього.

У разі вибуття наймача з квартири або такого сумного події, як смерть наймача, наймачем за договором стає один із громадян, які постійно проживали з колишнім наймачем, за погодженням між ними. Або ж вони можуть стати сонанімателямі, якщо не зможуть дійти згоди. (Ст. 686 ЦК України)

Продовження договору найму: перевага наймача

Після закінчення терміну дії договору наймач має переважне право на укладення договору на новий термін (ст. 684 ЦК України). У чому ж полягає це право?

Наймодавець зобов'язаний запропонувати наймачеві укласти новий договір не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення терміну дії поточного. Чи не робити таку пропозицію наймодавець може тільки в разі, якщо прийняв рішення не здавати свою квартиру внайми протягом року.

Що буде, якщо ви, як наймодавець, проігноруєте це зобов'язання? Якщо наймач не отримав пропозиції укласти новий договір, і сам не відмовився від продовження діючого договору, то договір буде вважатися продовженим на тих же умовах і на той самий строк.

Обманювати наймача, кажучи, що не будете здавати квартиру в оренду протягом року, щоб аргументувати цим відмова від продовження договору, досить ризиковано. Якщо в цьому випадку все-таки укласти договір найму з кимось іншим, то старий наймач зможе зажадати:

визнати ваш новий договору з іншою особою недійсним
відшкодувати йому збитки, завдані вашим відмовою

Право наймача на розірвання довгострокового договору найму

Наймач має право за своєю ініціативою розірвати договір у будь-який час. Для цього йому потрібно тільки письмово попередити наймодавця за 3 місяці (п. 1 ст. 687 ЦК України).

Також на вимогу наймача договір може бути розірваний у судовому порядку, якщо приміщення перестало бути придатним для постійного проживання, або знаходиться в аварійному стані (п. 3 ст. 687 ЦК України).

Реєстрація обтяження за договором найму.

Відповідно до п.2 ст. ст. 674 ГК України обмеження (обтяження) права власності на житлове приміщення, що виникає на підставі договору найму житлового приміщення, укладеного на термін не менше року, підлягає державній реєстрації.

І все ж у наймача є і обов'язки ...

Крім досить широких прав, наймач все ж має і обов'язки. У їх числі, зрозуміло, внесення плати за надане приміщення в сумі і в строки, встановлені в договорі.

Також наймач має обов'язку щодо утримання наданого приміщення, а саме:

використовувати житлове приміщення тільки для проживання
забезпечувати збереження приміщення і підтримувати його в належному стані
не виробляти перевлаштування та реконструкцію приміщення без згоди наймодавця
самостійно вносити комунальні платежі (ст. 678 ЦК України)
здійснювати поточний ремонт приміщення (ст. 681 ЦК України)

Щодо останніх двох пунктів обмовимося, що в договорі ці обов'язки можуть бути покладені і на наймодавця.

Права та обов'язки наймодавця за довгостроковим договором найму

Ми, можливо занадто докладно описали права наймача. Зробили ми це для того, щоб уберегти вас, як наймодавця, від неприємних сюрпризів. Тепер же, щоб отримати повне уявлення про взаємини в рамках договору найму, зупинимося і на ваші права та обов'язки, які виникнуть при укладанні такого договору.

Обов'язки наймодавця перераховані в ст. 676 ГК РФ. До них віднесено все, що стосується експлуатації будинку, де знаходиться здається приміщення, і забезпечення надання комунальних послуг. Можна сказати, що обов'язки наймодавця обумовлені правами наймача, про які йшлося вище.

Тепер перейдемо до прав наймодавця. Частково вони також вже були розглянуті як обов'язки наймача, залишилося сказати лише про право наймодавця розірвати договір. І тут все не так просто. Розірвання договору з ініціативи наймодавця. мабуть, найбільш проблемна частина взаємин в рамках договору найму.

Договір з ініціативи наймодавця може бути розірвано тільки за рішенням суду. і ось в яких випадках:

Невнесення плати за 6 місяців при терміні договору понад рік
Невнесення плати більше ніж двічі при терміні договору до року
Руйнування або псування приміщення наймачем або громадянами, за яких він відповідає
Використання приміщення не за призначенням
Порушення прав та інтересів сусідів

У випадках 4 і 5 ви повинні будете спочатку попередити недбайливого наймача про необхідність усунення порушення. І тільки якщо вимога буде проігнорована, можете звернутися в суд.

У будь-якому з перерахованих випадків суд може надати наймачеві термін для усунення допущених порушень, але не більше одного року. Якщо ж навіть в цей термін порушення не будуть усунуті, то за повторним зверненням наймодавця, суд приклад рішення розірвати договір. Але і на цьому історія може не закінчитися: на прохання наймача суд вправі відстрочити виконання рішення про розірвання, але на строк не більше року.

Особливості КОРОТКОСТРОКОВОГО договору найму житлового приміщення (до 1 року): права наймача скорочені

На початку статті ми обіцяли докладніше розповісти про цю вигляді найму. Договір короткострокового найму виділений не просто так. Наймач за таким договором може бути позбавлений ряду небажаних для вас. як для наймодавця, прав, а саме:

Вселяти тимчасових мешканців
Укладати договори піднайму
Замінювати наймача в договорі
Переважного права на укладення договору на новий термін
Вимагати в суді надання терміну на виправлення порушень, на підставі яких наймодавець звернувся до суду з ініціативою розірвати договір
Вимагати в суді відстрочити виконання рішення про розірвання договору

Відзначимо, що за угодою сторін. якщо знадобиться, наймач за договором може бути наділений будь-якими з перерахованих тут прав.

Договір краще зробити висновок, але з урахуванням викладеного

Підведемо підсумки. За договором найму людина, яка здає квартиру, має досить значні зобов'язання перед своїм наймачем, а значить несе серйозні ризики. Звичайно, спритний мешканець, уміло скориставшись наданими правами за довгостроковим договором. може надовго оселитися у вашій квартирі.

по-перше, короткостроковий вид договору найму набагато більш лояльний власнику приміщення - наймодателю.
по-друге, крім передбаченої законом відповідальності за нелегальну оренду, є ряд інших причин для укладення договору. У нашому законодавстві діє принцип «дозволено все, що не заборонено». Тому, незважаючи на гарантовані наймачеві права, ніхто не забороняє вам як власнику житла скористатися своїми правами.
Ви маєте право покласти на нього обов'язки. які знизять ризики неотримання оплати, псування майна, і зустрічі з багатьма іншими неприємностями, які можуть виникнути, якщо всі домовленості залишити «на словах».

Доброго дня
Відповідно до п. 2 ст. 674 ГК України 2 обмеження (обтяження) права власності на житлове приміщення, що виникає на підставі договору найму такого житлового приміщення, укладеного на термін не менше року, підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Ст. 684 ГК України передбачає переважне право наймача на укладення договору на новий термін, при цьому не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Відповідно, якщо Ваш договір продовжується на той самий строк (до року), то обтяження щодо нового договору реєструвати також не потрібно.

Гуртожиток технікума.прожівает сім'я-чоловік, дружина, дитина 7лет.договор найма.регістрація постоянная.зданіе визнали аварійним.обязани їм надати житло? Чи можуть виселити в нікуди дитини?

Добридень!
Мені пропонують вступити в житловий кооператив. Я вношу частина паю відразу, а решту виплачую протягом 10 років. З кооперативом я роблю висновок довгостроковий договір найму, який реєструється в ФРС. Після повної оплати квартири вона оформляється в мою власність.
Які ризику можуть бути для мене? Чи може кооператив щось зробити без моєї згоди?
Можу я втратити квартиру, якщо всі платежі будуть своєчасні і т. Д.

Будьте ласкаві, підкажіть Договір найму між Наймодавцем-ІП та Наймачем -фізособи на 11 місяців де треба реєструвати?
У стандартному договорі замість ПІБ написати ІП ПІБ, ІПН, ІН. А куди паспортні дані Наймодавця? Адже квартира належить мені, як фізичній особі.