Договір купівлі-продажу житлового приміщення
Договір купівлі-продажу житлового приміщення
Відповідно до ст. 288 Цивільного кодексу Укаїни власнику житлового приміщення належить право володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням. Власник має право в установленому законодавством порядку здавати житлове приміщення в оренду, в оренду, передавати в заставу в цілому або частинами, продавати, видозмінювати, перебудовувати або зносити, здійснювати інші дії, якщо при цьому не порушуються права і свободи громадян, норми житлового права. Правомочність розпорядження означає право визначати юридичну долю житлового приміщення: продати, подарувати, обміняти тощо
У ст. 454 ГК України зазначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).
Житлове приміщення є об'єктом нерухомості, тому на договір купівлі-продажу житлового приміщення поширюються норми § 7 гл. 30 Г К РФ, якими регламентується продаж нерухомості. У зв'язку з особливістю такого майна для його купівлі-продажу встановлений особливий порядок придбання. Згідно ст. 550 ГК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, з обов'язковою державною реєстрацією переходу права власності на житлове приміщення.
При ухиленні однієї із сторін від державної реєстрації суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на житлове приміщення, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації (ч. 3 ст. 551 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 558 ЦК України договір купівлі-продажу житлового приміщення вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Якщо продаж або інше відчуження стосується житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, то таке відчуження допускається тільки за згодою органів опіки та піклування (ч. 4 ст. 292 ЦК України).
Якщо неповнолітні члени сім'ї, які не досягли 18-лстнсго віку, є власниками відчужуваного житлового приміщення, то на його відчуження потрібна згода органів опіки та піклування. Крім того, дитина, яка досягла віку 14 років, має взяти участь в здійсненні угоди (бути присутнім при її здійсненні).
Коли відчужуване житлове приміщення нажіло спільно в зареєстрованому шлюбі, при його відчуженні одним з подружжя потрібна згода на продаж житлового приміщення другого з подружжя, засвідчена нотаріусом, незалежно від його реєстрації в даному приміщенні, крім випадків, коли житлове приміщення було подаровано першому дружину, перейшло до нього за правом успадкування чи було набуте ним до шлюбу.
Якщо житлове приміщення є спільної (часткової або сумісної) власністю, кожен з власників має переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадків продажу з публічних торгів. Якщо власники відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на житлове приміщення протягом одного місяця продавець має право продати свою частку будь-якій іншій особі. При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця (ч. 3 ст. 250 ЦК України).
При продажу кімнати в приватизованій комунальній квартирі необхідна заява всіх власників даної квартири про те, що вони не заперечують проти продажу кімнати. Таку заяву необхідно, оскільки власники за законом мають право переважної покупки відчужуваної шляхом продажу кімнати за зазначену в договорі ціну.
Продаж нерухомого майна в житловій сфері здійснюється за цінами, що встановлюються угодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством. При відсутності в договорі купівлі-продажу умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.
При укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на що продається майно (права орендарів, наймачів, право застави, довічного користування тощо). Невиконання цього обов'язку дасть покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на купується нерухомість.
Якщо третя особа на підставі, яке з'явилося до продажу нерухомості в житловій сфері, пред'явить позов до покупця про її вилучення, покупець зобов'язаний притягти продавця до участі в справі, а продавець зобов'язаний вступити в цю справу на стороні покупця. Непритягнення покупцем продавця до участі в справі звільняє останнього від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню проданої нерухомості у покупця. Продавець, який був притягнений покупцем до участі в справі, але не взяв в ній участі, позбавляється права довести неправильність ведення справи покупцем.
За договором купівлі-продажу будівлі (або інший нерухомості) покупцевіПродавець зобов'язаний передати житлове приміщення, вільне від прав третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. Невиконання продавцем цього обов'язку дасть покупцеві право вимагати зменшення ціни товару або розірвання договору купівлі-продажу, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на це майно.
У ст. 558 Цивільного кодексу України встановлено в якості однієї з особливостей продажу житлових приміщень то, що істотною умовою договору відчуження житлового приміщення, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є включення в договір цих осіб з зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
Згідно із законом право користування відчужуваних житловим приміщенням зберігають члени сім'ї його власника в разі переходу права власності на житлове приміщення до іншої особи. Такий перехід права власності відповідно до ст. 292 Цивільного кодексу України не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Сам по собі перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму (ст. 675 ЦК України).
Споживання пам'яті: 0.5 Мб