Договір купівлі-продажу - материнський капітал - комерційна нерухомість - Єнакієве, Прилуки
Договір купівлі-продажу - материнський капітал
При покупці житла з оплатою материнським капіталом, можливо 2 шляхи оформлення: через Пенсійний фонд (ПФР) і через банк - брати іпотеку під мат. капітал.
Якщо ви вирішили взяти кредит і розрахуватися коштами материнського капіталу, договір купівлі-продажу складається як при звичайній купівлі нерухомості по іпотеці (згідно з вимогами конкретного банку і Росреестра, см. Приклад: ДКП -іпотека Ощадбанку). Ще вам буде корисно: договір виділення часток дітям по материнському капіталу (його складають після погашення іпотеки материнським капіталом).
Якщо ж ви вирішили укласти договір купівлі-продажу нерухомості з використанням коштів материнського капіталу без отримання кредиту (тобто, виплачувати кошти мат.капітала Продавцю буде Пенсійний фонд, а не банк), у Пенсійного фонду є свої вимоги до договору купівлі-продажу і необхідні довідки від Продавця.
В чому різниця
Банк виступає як посередник між вами і Пенсійним Фондом. Пенсійний фонд не може швидко розплатитися за вас з Продавцем, справа тягнеться кілька місяців. Рідкісний Продавець буде так довго чекати оплати.
А банк готовий розрахуватися за вас швидко, але за це ви сплатите відсотки по кредиту. Тобто, ви берете кредит, а потім гасіть його засобами материнського капіталу. І ви стаєте конкурентоспроможним Покупцем - у вас такий же термін оплати за договором, як і у більшості покупців.
Коли Продавець отримає гроші
- Іпотека під мат.капітал - при отриманні іпотеки під материнський капітал в банку ви істотно економите час і нерви Продавця, який чекає-не дочекається оплати за договором. Продавець отримає гроші за договором, приблизно, після 10-20 днів.
Держ.реєстрацію займе 7-8 календарних днів (5 робочих) і банк, отримавши договір і свідоцтва про право власності на ім'я Покупців, сплатить або відразу, або протягом декількох днів (зазвичай термін оплати банком при покупці по іпотеці - не більше 14 днів ).
- Пенсійний фонд (без іпотеки) - якщо ви оплачуєте ціну договору засобами материнського капіталу безпосередньо через Пенсійний Фонд, Продавець отримає свої гроші через 2-4 місяці з моменту надання всіх необхідних документів до Пенсійного Фонду (тобто, така ж коротка держреєстрація + очікування дій ПФР 2-4 міс.). Не швидко. Крім того, Пенсійний фонд набагато сильніше чіпляється до договору купівлі-продажу, і те, що право власності вже зареєстровано в Росреестра на підставі цього договору (тобто, він відповідає вимогам законодавства для реєстрації), їм не указ.
Перелік документів для розпорядження коштами материнського капіталу
Сторінки 1 і 8 (обкладинка)
Пізнавальний буклет - як отримати материнський капітал
Зворотний бік буклету
Документи від Продавця для Пенсійного Фонду
Покупцеві (власникові материнського капіталу) буде потрібно великий комплект документів, список дадуть в Пенсійному фонді (звіряйтеся з ним). Крім документів з боку Покупця, будуть потрібні довідки від Продавця:
Приклад довідки для Пенсійного фонду про розмір боргу перед Продавцем
Дату в довідці не писати. ЇЇ поставлять в Пенсійному в момент подачі всього комплекту документів. Пусте місце для дати є в 2 місцях: на початку довідки і в кінці.
Я, громадянин Укаїни, (всі дані ПІБ, дата, місце народження, оплачується, паспорт, який проживає - копіюємо з договору). іменований надалі «Продавець», підтверджую, що
громадяни Укаїни: (перераховуємо всіх покупців з їх даними - копіюємо з договору); іменовані надалі «Покупці»,
ПІДПИСИ (Продавця і Покупця / Покупців)
В яких частках купувати по материнському капіталу
При покупці по материнському капіталу Пенсійний Фонд зобов'язує оформити житло, що купується на всіх членів сім'ї - маму, тата (включати тата, якщо шлюб зареєстрований) і всіх їхніх дітей. Це можна зробити відразу (купити на всіх в рівних долях), а можна - в 2 етапи: купити тільки на маму і переоформити на всіх пізніше, протягом 6 місяців з моменту зняття обтяження, яке знімається після остаточного розрахунку (треба 2 рази ходити на реєстрацію в Росреестр).
У разі оформлення покупки в 2 етапи, мама дає нотаріально завірене зобов'язання оформити квартиру в частках порівну на всіх членів сім'ї.
Однак, я не бачу причин для такого дворазового оформлення. Думаю, простіше і раціональніше відразу купити квартиру в рівних частках на всіх членів сім'ї власниці материнського капіталу. Ви відразу виконайте це важливе і обов'язкова умова Пенсійного фонду.
Якщо оплата здійснюється за рахунок коштів мат. капіталу + за рахунок своїх грошей (власних, зароблених батьками), то частки не повинні бути рівними (батькам більше, дітям тільки за часткою від тієї частини, яка оплачена материнським капіталом). Роз'яснення і приклад пункту про розподіл часток і про оплату, якщо для оплати використовуються ще й власні гроші сім'ї (подружжя).
Договір купівлі-продажу по материнському капіталу (зразок)
Всі діти тут - малолітні (до 14 років), тому за них діє мати (по ідеї, повинні обоє батьків, але Росреестр заповнює заяву на реєстрацію тільки від імені одного з батьків, тому, пишемо так). Якщо хтось із дітей старше 14 років, він діє від свого імені, за згодою батьків.
Форма договору купівлі-продажу - приблизна, ситуації бувають різними, вимоги ПФР різних регіонів і підрозділів одного регіону можуть відрізнятися, тому, звертайтеся за складанням договору до фахівців.
Розрахунки за договором з материнським капіталом
Якщо ви купуєте маленьке і недороге житлове приміщення за ціною, що дорівнює розміру материнського капіталу, повний розрахунок з Продавцем відбудеться тільки після перерахування Пенсійним фондом грошових коштів (7-8 календарних днів реєстрації + 7-10 днів для подачі документів в ПФР + 2-4 місяці для оплати).
Якщо ж ви додаєте власні кошти, то порядок їх виплати визначається угодою сторін. Гроші можна передати Продавцю до укладення договору, в момент і після (вказати граничний термін оплати). Після отримання ваших власних грошей Продавцем обов'язково беріть розписку. Розписка - це фінансовий документ. І саме вона підтвердить факт даної оплати за договором і її ви будете пред'являти в ПФР.
Обтяження до моменту повної оплати
Договір купівлі-продажу з використанням коштів материнського капіталу є договором з розстрочкою платежу (право переходить до Покупця, але повної оплати ще немає). Після повної оплати Продавцю і Покупцю необхідно ще раз відвідати Росреестр і зняти обтяження з об'єкту нерухомості (потрібно тільки заяву обох сторін).
Якщо нічого не писати в ДКП з материнським капіталом про обтяження, заставу на користь Продавця виникне автоматично, в момент реєстрації права власності Покупця, в силу закону.
Якщо ж ви домовилися про те, що застава на користь Продавця не виникає за угодою сторін, то це необхідно вказати в договорі. І тоді обтяження не буде. Такий варіант реєстрації ДКП з розстрочкою платежу без застави може знадобитися, наприклад, якщо ви купуєте дуже дорогу квартиру, розмір материнського капіталу до загальної суми угоди - незначний, а Продавець не бажає ще раз приходити в Росреестр після повної оплати.
Можливі труднощі - до чого чіпляються
Слідкуйте за всіма неточностями і помилками. Ті, що може пропустити або не помітити Росреестр через неуважність + зважаючи на їх незначності, Пенсійний Фонд знайде і пред'явить.
- Нумерація пунктів договору. Простежте, щоб не збилася нумерація (чіпляються).
- Код підрозділу. Можливо, ПФР вашого регіону попросить додати код підрозділу, який видав паспорт (для Росреестра це не потрібно, але якщо ПФР попросить - пишіть).
- Зверніть увагу на місце народження дітей в свідоцтвах про народження. Пишіть дослівно (переписуючи з документа).
Раджу скласти договір і обов'язково показати його в ПФР, нехай покритикують відразу, ніж після того, як ви принесете зареєстрований з Росреестра. Реєстрація Росреестра не гарантує схвалення в Пенсійному Фонді. Як не дивно.
Як виправити помилку в договорі
Якщо помилка в договорі виявлена на етапі реєстрації, можна замінити сам договір на правильний (домовтеся з реєстратором, принесіть правильний підписаний варіант в обмін на помилковий).
Якщо право зареєстровано, але архівна справа ще не зшито, можна спробувати замінити договір з помилками на правильний, попередньо домовившись з реєстратором.
Приклад договору купівлі-продажу по материнському капіталу
перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам'яті, діючи добровільно, уклали цей договір про наступне:
Дана квартира (далі по тексту іменується «Квартира») розташована на восьмому поверсі 10-ти поверхового цегляного будинку, має загальну площу квартири 133 (Сто тридцять три цілих) кв.м. житлову площу - 77,4 (Сімдесят сім цілих і чотири десятих) кв.м. складається з чотирьох житлових кімнат під № 5, 6, 8 і 11 площею 25,5; 18,9; 18,1 і 14,9 кв.м. відповідно, передпокої під № 1 площею 16,8 кв.м. комори під № 2 площею 2,0 кв.м. туалету під № 3 площею 1,8 кв.м. кухні під № 4 площею 18,6 кв.м. двох коридорів під № 7 і 9 площею 6,6 і 3,7 кв.м. відповідно, ванною під № 10 площею 6,1 кв.м. і двох лоджій площею 5,1 і 5,3 кв.м. відповідно.
діючий за себе і за своїх неповнолітніх дітей
Варіант пункту про розрахунки
- Покупці купили у Продавця Об'єкт за 700000 = (Сімсот тисяч) рублів в рівних частках: по 1/4 (Однією четвертої) частці Об'єкту кожному Покупцеві: (перераховуємо ПІБ всіх покупців). Розрахунок між сторонами проводиться таким чином:
1.1. Покупці виплатили Продавцю 301 189 руб. 19 коп. (Триста одну тисячу сто вісімдесят дев'ять) рублів 19 коп. до підписання цього договору.
Тобто, просто вказуємо розрахунковий рахунок продавця і реквізити банку, без посилання на те, що гроші ці перераховуються як кошти материнського капіталу. Так теж можливо, такі договори вже благополучно проходили в ПФ РФ.
Поки це все. Пізніше, ми доповнимо корисну інформацію про укладення договору купівлі-продажу по материнському капіталу іншими цікавими нюансами і спостереженнями. Ось інші консультації по нерухомості і юридичних питань.
А якщо вам вже стало в нагоді те, що ми розповіли, натисніть «мені подобається» або поділіться нашою статтею в соц. мережах. Вам не важко, а нам - приємно! ))
Складні питання - відповіді
Як відразу купити на всіх членів сім'ї і виділити частки дітям менше, ніж батькам (бо батьки витрачали ще й свої власні гроші, а не тільки материнський капітал) - приклад пункту ДКП з виділенням нерівних часток.
Крім того, найближчим часом напишу, як діяти, якщо покупець купив ваше житло і не пішов в ПФР для оплати материнським капіталом за цим договором. Або якщо ви купили з використанням засобів маткапіталу, а продавець зник, не виходить на зв'язок і відмовляється знімати обтяження після оплати. Це теж дуже велика проблема, яка потребує уваги законодавця. Багато що залежить від чесності, порядності і розумності обох сторін.
Ми консультуємо тут ми безкоштовно, але якщо ви бажаєте подякувати нас за витрачений час і корисні поради, можете допомогти нам хоч трохи в оплаті моб. зв'язку (тел. сайту). Все-таки, щоб відповісти на всі ваші складні питання, тільки для того, щоб просто написати потрібен час, а вже про подумати і порадити вже й не говоримо))) Дякую всім!