Ділянки під ІЖС в 2019 році - що це таке, продаж, значить, земельні, правила зайстройкі, норми
загальні моменти
При цьому зведення житлового будинку може допускатися з умовою деяких обмежень або заборонятися в принципі.
До видів земель поселень належать земельні ділянки ІЖС, призначення яких в забудові індивідуальними житловими будинками.
Таким чином, поняття ІЖС описує вид дозволеного використання земель в межах поселень.
Що це таке
Ділянка ІЖС, що це значить? Абревіатура ІЖС буквально розшифровується як «індивідуальне житлове будівництво».
Але з цього визначення складно зрозуміти, що саме воно означає. Більш докладно термін описаний в Містобудівний кодекс України.
Відповідно до п.2 ч.2 ст.49 під об'єктом індивідуального житлового будівництва розуміється окремий житловий будинок не більше трьох поверхів, призначений для проживання однієї сім'ї.
Відповідно ділянку ІЖС це територія, де розміщуються окремі приватні будинки. В такому житлі можна зареєструватися за місцем проживання.
Плюсом є те, що місцеві органи влади зобов'язані забезпечити підведення основних комунікацій до ділянок ІЖС.
У них має бути однозначно вказано - «ІЖС». Землі ІЖС це найпривабливіший правовий режим для домоволодіння.
Різниця з іншими видами
Якщо порівнювати землі ІЖС з іншими видами земельних ділянок, то можна скласти перелік плюсів і мінусів.
До переваг ІЖС відносяться такі моменти:
- дозвіл на будівництво будинку і оформлення права власності на нього;
- офіційна реєстрація за місцем проживання;
- можливість участі в муніципальних і державних програмах розвитку;
- відсутність членських внесків.
Що стосується недоліків, то вони такі:
- висока вартість земель ІЖС, обумовлена благами цивілізації;
- збільшений розмір податку на майно. заснований на більшій кадастрової вартості;
- необхідність узгодження будівництва, оскільки для капітальної забудови потрібен дозвіл;
- самостійна турбота про власне майно.
Для прикладу можна розглянути види дозволеного використання інших ділянок. Так на землях ЛПГ індивідуальне будівництво дозволяється лише при розміщенні ділянки всередині поселення.
Проблему дозволило Постанова Конституційного суду РФ, яка дозволила прописку на садових і дачних ділянках.
Однак забезпечення необхідними комунікаціями залишається прерогативою самих власників.
Чинна нормативна база
Вид дозволеного використання засновується згідно з класифікатором, затвердженим федеральної виконавчої владою в сфері регулювання земельних відносин.
У ст.39.18 ЗК встановлено особливості надання громадянам ділянок ІЖС. Особливості прав по використанню таких земель визначені в ст.16.4 ФЗ № 161.
Особливості користування землею
За українським законодавством ділянки ІЖС призначені для індивідуальної забудови.
Зводяться житлові будинки призначені для постійного проживання з можливістю оформлення прописки за місцем проживання.
Але не все так просто, оскільки існують різні нюанси використання таких земель. Перш за все, існуючі особливості стосуються розміру ділянки.
У кожному регіоні України встановлюється максимальний розмір ділянки, що виділяється під житлове будівництво громадянам.
Здійснення будівництва на ділянці ІЖС можливо тільки при узгодженні забудови з місцевою владою. Повинно бути отримано дозвіл на будівництво.
При цьому враховується відповідність плану міської забудови. Також вимагають дотримання будівельні, санітарно-гігієнічні, екологічні, протипожежні та інші норми і правила.
Вартість ділянок ІЖС в порівнянні з іншими землями вища. Обумовлено це наявністю чималої кількості переваг для власника.
Але для використання ділянки ІЖС потрібно спочатку отримати його. При цьому землю можна як купити, так і отримати безкоштовно.
Отримати ділянку під індивідуальне житлове будівництво можна безкоштовно. Земля виділяється з державної або муніципальної власності.
Перелік таких встановлюється на рівні регіональної та місцевої влади. Як правило, на пільги можуть розраховувати:
Як отримати ділянку під ІЖС
Протягом приблизно двох тижнів звернення розглядається. При позитивному рішенні заявник ставиться на чергу. Але в цьому випадку очікувати надання ділянки можна роками.
Більш доцільним буде самостійний пошук ділянки. Цим методом може скористатися будь-який громадянин.
Для початку знаходиться відповідна земля, яка ніким не використовується. Звичайно, все залежить від регіону.
Наприклад, в Москві знайти порожню ділянку практично не реально, а малонаселених округах таких ділянок чимала кількість.
На публічної мапі Росреестра перевіряється інформація про цю ділянку. Зокрема:
Як тільки ділянку знайдений, можна подавати заяву в місцеві органи влади. У заяву вказуються наявні пільги, а за відсутності таких відзначається бажана форма володіння.
При передачі землі в безоплатне користування потрібно побудувати будинок, ввести його в експлуатацію та зареєструвати своє право на нього.
На цій підставі допускається оформлення ділянки у власність громадянина.
Якщо прийнято рішення про передачу ділянки в оренду, то незадовго до закінчення її терміну, громадянин може звернутися за викупом землі.
Але оскільки договір оренди може укладатися на термін до 49 років, то для користування землею викуповувати її не обов'язково.
Деякий нюанс оренди ділянки полягає в порядку надання. По-перше, громадянин зобов'язаний самостійно поставити на кадастровий облік обрану ділянку.
В іншому випадку за права оренди доведеться поборотися. Продаж державних ділянок здійснюється за допомогою торгів.
Який мінімальний розмір
Допустима площа ділянки, що виділяється громадянам під індивідуальне будівництво, визначається місцевою владою.
Мінімальна площа ділянки для будівництва також встановлюється на місцевому рівні. Але при цьому враховується, що ділянку під ІЖС повинен бути не менше шести соток.
У малонаселених населених пунктах з великими планами на забудову і розвиток можуть надаватися ділянки площею в десять і дванадцять соток.
Якщо мова йде про оренду або викуп державній або муніципальній землі, то законом не обмежена кількість ділянок у власності однієї особи.
Тут значення має скоріше фінансовий стан громадянина.
Порядок купівлі-продажу
При наявності вільних земель місцева влада має право самостійно організовувати торги по реалізації ділянок.
Для цього в ЗМІ публікується інформація про продаж певних ділянок з описом їх основних характеристик.
Бажаючі брати участь в торгах подають заяви про покупку земельної ділянки, вносять затверджений завдаток і в призначений час проводиться аукціон.
З ним укладається договір купівлі-продажу, бланк якого можна скачати тут. На його підставі покупець реєструє право власності на придбану землю.
Купити ділянку ІЖС можна у приватної особи або організації. При цьому потрібно уважно поставитися до оформлення угоди.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки ІЖС повинен включати в себе такі відомості:
Земельна ділянка передається покупцеві за актом прийому-передачі. Одночасно передаються правовстановлюючі документи на землю, кадастровий паспорт і інша наявна документація.
Сам договір купівлі-продажу реєструвати не потрібно. Але повноправним власником ділянки покупець стає лише після реєстрації свого права в Росреестра.
Правила забудови (норми будівництва)
Норми забудови ділянки ІЖС визначені в СНиП 30-102-99. що стосуються планування та забудови територій житлового малоповерхового будівництва.
Тут сказано про необхідність дотримання «червоних ліній», тобто умовних кордонів, за які не повинна виходити забудова ділянки.
За лініями розташовуються дороги, проїзди та інші громадські території. Від такої межі вулиці до будинку відстань повинна бути не менше п'яти метрів.
Від кордону проїзду до будинку відстань одно від трьох метрів. На землях ІЖС можуть зводитися малоповерхові будинки і котеджі.
Допускається будівництво господарських будівель - лазні, сараю, гаража, теплиці і т.д. Можна розбити на ділянці сад або город.
До початку будівництва необхідно затвердити проект забудови і отримати відповідний дозвіл.
Норми розміщення будівель по схемі повинні відповідати містобудівній плану земельної ділянки.
Якщо зведену будівлю не відповідає вимогам індивідуального житлового будівництва і не дотримані чинні норми забудови, то зареєструвати об'єкт не вийде. Більш того громадянина, швидше за все, зобов'яжуть знести незаконну споруду.
Як відбувається реєстрація будинку
На підставі звернення громадянина формується комісія, що здійснює огляд будинку на предмет відповідності його проекту і нормам забудови.
Якщо все в порядку, видається акт про введення в експлуатацію. Наступним кроком власника будинку стає постановка об'єкта на кадастровий облік.
У БТІ замовляється послуга кадастрового інженера, який складе технічний план будівлі. Після його отримання можна звертатися Росреестр.
Пакет необхідних документів включає в себе:
Дозвіл на будівництво надається тільки в разі реєстрації права на незавершений об'єкт будівництва. До відома! Виданий дозвіл діє протягом десяти років.
Однак якщо ділянка не викуплений, а наданий саме під будівництво, то почати забудову потрібно не пізніше ніж протягом трьох років.
Інакше земля може бути вилучена. Якщо протягом десяти років будівництво не завершено, податок на землю збільшується в два рази.
Нюанси при проведенні аукціону
Придбання земельної ділянки у власність або оренду за допомогою аукціону супроводжується деякими особливостями.
Проведення заходу можливе за участю двох і більше осіб. Для участі в аукціоні потрібно зареєструватися не менше ніж за п'ять днів до початку.
Претендувати на оренду земель ІЖС можуть не тільки українські громадяни, а й іноземці, а також особи без громадянства.
Відмовляється в участі особам, які не надали необхідних документів і не внесла завдаток. Хід аукціону фіксується протоколом, екземпляр якого потім передається переможцю.
У протоколі вказується:
- реєстраційний номер виставленого ділянки;
- кадастровий номер ділянки і його характеристики;
- що надійшли в процесі аукціону (ім'я, сума).
Після завершення аукціону програвши громадяни можуть забрати внесений завдаток. З переможцем укладається договір оренди або купівлі-продажу.
Норми відстаней між будівлями
При розміщенні об'єктів на ділянці ІЖС потрібно враховувати будівельні норми щодо відстані між сусідніми будинками.
термін реєстрації права власності на нерухоме майно.
Як продати комерційну нерухомість, дивіться тут.
Залежить це від виду використаних для несучих конструкцій будматеріалів. Відстані по протипожежним нормативам такі:
Між будівлями з негорючих матеріалів (бетон, цегла, камінь)
6 метрів мінімум