Депозит або нерухомість куди вигідніше вкласти гроші

"У нас з дружиною є досить" пристойні "заощадження - 4 млн. Рублів. Чи не можемо вирішити дилему - покласти ці гроші в банк, щоб виграти на відсотках, або вкластися в нерухомість, яку можна здавати в оренду. Який варіант в результаті виявиться вигідніше ? "

Володимир, м Нягань.

Володимир, відповісти на Ваше питання однозначно: «Який варіант в результаті виявиться вигідніше?» Депозит або нерухомість - буде не правильно. Тому що потрібно розуміти основне призначення Ваших заощаджень. А саме: для яких цілей Ви збирали ці гроші? Через який термін вони Вам можуть знадобитися? І щоб ви змогли прийняти правильне для себе рішення, давайте розглянемо переваги і недоліки банківського депозиту, і здачу в оренду квартири.

1. Банк. Сьогодні в банках можна покласти гроші під 8-10% річних. При розміщенні 4 млн.рублей на депозиті в середньому під 9%, Ваш річний дохід буде становитиме 360 000 рублей. Зауважте, гарантовано за договором отримаєте відсотки і збережіть основну суму. Мінус в тому, що вклади в банку застраховані до 700 000 рублей, а значить, Вам потрібно підібрати 6-7 різних банків, робити пролонгацію договорів, і немає впевненості, що через рік, два, три процентна ставка не стане нижче. Плюс в тому, що гроші ліквідні, (Ви завжди можете взяти як всю суму, так і частина), не потрібно Ваша участь, дохід можна отримувати як щомісяця, так і раз на рік.

2. Нерухомість - класичний високоризикованих актив, її ціна може різко зростати і падати, іноді навіть в рази. В умовах кризи нерухомість швидко стає неліквідної: ринок різко стискається, продати її часто можна тільки з великим дисконтом. Ви повинні це розуміти, якщо плануєте через певний термін повернути свій капітал для певної мети.

Вартість квартир у Вашому місті 1к.- 1,5-2,5млн.рублей, 2-х к. - 2,5-3млн.руб. Оренда: 1к.- 14-20 тис.руб. / Міс. 2-х к.- 15-30 тис.руб. / Міс.

Плата за комунальні послуги 4-6 тис.руб. / Міс. відповідно.

Тепер давайте порахуємо середні витрати і дохід.

Припустимо, Ви купите на 4млн.руб. одну 1-кімн. за 1,5млн.руб. і одну 1-комн.за 2 млн.руб. 500 тис.рублей піде на оформлення, дрібний ремонт і обстановку квартир.

Середній річний дохід з одного 1комн. квартири - (16000-4000) * 12 = 144 000

Середній річний дохід з другої 1комн. квартири - (18000-4000) * 12 = 168 000

Що становить 7,8% річних.

При такому вкладенні потрібен Ваш контроль і участь. Складнощі можуть виникнути, коли квартиронаймачі не платять під час гроші, раптово з'їжджають, часто змінюються, щось в квартирі ламається або псується, заміна лічильників, і т.д, від Вас знову потрібні вкладення. А значить, і процентний дохід буде нижче. Плюс в тому, що у Вас є нерухомість - реальний актив. Можна добре заробити при продажу на зростанні цін на нерухомість.

Тобто в цілому покласти суму в банк вигідніше, ніж купити квартиру.

Приклад "в грошах": 4 млн. Руб. на депозиті дадуть 320-400тис.рублей доходу в рік, квартири тільки 300-320 тис. руб.

3. Нерухомість + Банк. Є і третій варіант розміщення Ваших грошей, це-частина вкласти в нерухомість, а що залишилися розмістити на банківському депозиті. В цьому випадку у Вас буде актив, що приносить дохід щомісяця і ліквідні гроші, що працюють під гарантовані відсотки.

Порада: Як оцінити можливий перегрів, завищені ціни на нерухомість або, навпаки, занижені? - Ставлення ціни нерухомості до рентного доходу, price to rent, P / R. Тобто, низький рентний дохід вже сам по собі може говорити про можливу переоцінці нерухомості. За розрахунками нобелівського лауреата Роберта Шиллера, історично середнім коридором оцінки нерухомості є P / R від 10 до 15. Тобто, якщо квартира коштує від 10 до 15 річних доходів від ренти, вона оцінена справедливо і оренда економічно еквівалентна покупці, якщо нижче 10, однозначно краще купувати. Якщо вище 15, нерухомість переоцінена, рентний дохід низький, і розраховувати на зростання вартості небезпечно.

Марина Борисенко, фінансовий консультант, керуючий партнер компанії "Форт Капітал"