Чому жителям багатоквартирних будинків варто задуматися про оформлення прилеглих земельних ділянок

Чому жителям багатоквартирних будинків варто задуматися про оформлення прилеглих земельних ділянок в загальнопайової власність

Питання оформлення землі у власність під багатоквартирними будинками став гострим для частини москвичів після запуску програми реновації. Поки це не вилилося в реально оформлені права власності - в Росреестра повідомили «РБК-Нерухомості», що не спостерігають зростання звернень громадян. Редакція дізналася у юристів і ріелторів, навіщо потрібна власність на землю під будинком, а в Росресстре розповіли, як її оформити.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку (МКД) є одночасно власниками загального майна в цій будівлі: горищ, підвалів, дахи, інженерного обладнання. У список входить земля, на якій розташований будинок з прилеглими територіями в рамках кадастрового ділянки, а також всі, хто елементи благоустрою і озеленення, говорить керуючий партнер ріелторської компанії «Метріум Груп» Марія Литинецкая.

Відповідно до Житлового кодексу РФ, земельну ділянку, на якій розташовано багатоквартирний будинок з прилеглою територією, необхідної для його експлуатації, належить власникам приміщень цього будинку на праві спільної часткової власності.

«Без землі будинків не буває - ще при будівництві нових житлових будинків пайовик вже отримує право на землю, на якій буде розташовуватися будинок. Навіть якщо об'єкт не завершений, пайовики мають право оформити у власність довгобуд і земельну ділянку під ним », - пояснила Марія Литинецкая.

В даний час оформлення земельної ділянки, що прилягає до МКД, в Москві є правом, а не обов'язком власників. «Поки столичне уряд не примушує москвичів оформляти права на землю. У тому числі це пояснюється тим, що міській владі в такому випадку зручно розпоряджатися своєю муніципальної землею, не враховуючи інтереси власників приміщень у МКД », - розповів« РБК-Нерухомості »партнер адвокатського бюро А2 Михайло Кюрджев.

Навіщо потрібна власність на землю біля будинку

Жителі МКД стають повноправними власниками ділянки, а значить, вони отримують додаткові можливості розпорядитися своєю загальною землею. Права власності на землю, за словами юристів, опитаних редакцією «РБК-Нерухомості», не обмежуються. Власники мають право прийняти рішення навіть про будівництво на ділянці в установленому законом порядку або передачі частини ділянки в оренду, пояснюють вони.

«Власники квартир можуть розподілити між собою землю під наземну стоянку у дворі, побудувати або знести будь-які елементи благоустрою, встановити шлагбаум на в'їзді у двір або огорожу всій території, здати частину землі в оренду», - наводить приклади керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая. Крім того, вони можуть убезпечити себе від точкової забудови, адже нерідко, якщо земля залишається в муніципальній власності, влади віддають її під будівництво, що прямо суперечить інтересам і комфорту мешканців прилеглих будинків, вважає вона.

Закритий двір в Москві (Фото: Андрій Махонін / ТАСС)

У той же час разом з правами виникають і обов'язки. Зокрема, власникам МКД доведеться платити земельний податок, а також самостійно вирішувати питання обслуговування майна (дозвільні зони, дороги і тротуари, паркувальні місця), пояснює Марія Литинецкая.

Земля і реновація п'ятиповерхівок

Якщо будинок потрапив в програму реновації, то власники при отриманні рівноцінної квартири повинні отримати і компенсацію за частку в загальній власності на землю і об'єкти на ній. «Ринкова ціна на об'єкт нерухомості формується не тільки виходячи з вартості самого житлового приміщення, але і всієї будівлі, землі під ним і об'єктів загального користування. Тому справедлива грошова компенсація, яка передбачена законопроектом про реновації, вже буде включати в себе відшкодування вартості земельної ділянки під будинком », - говорить Марія Литинецкая.

При неоформленої землі прав на неї у власників квартир не виникає. Це створює загрозу для жителів будинків, адже влада може запропонувати компенсацію без урахування вартості землі під п'ятиетажкою, зазначає Марія Литинецкая.

«Якщо ж земля буде оформлена в часткову власність мешканців багатоквартирного будинку, який потрапив в програму реновації житла, то тут є підстави ставити питання про виплату відповідної компенсації в разі вилучення земельної ділянки для державних потреб, якщо його вилучення буде проводитися за цією процедурою. Інших якихось спеціальних варіантів закон про реновації, наскільки мені відомо, на сьогоднішній день не передбачає », - стверджує партнер юридичної бюро« Замоскворіччя »Дмитро Шевченко.

«Тому до прийняття рішення про реновації власникам квартир в хрущовках слід розмежувати ділянку під своїм будинком, поставити його на кадастровий облік і оформити у власність. Цим же я б рекомендувала зайнятися власникам квартир в МКД, які знаходяться в безпосередній близькості від п'ятиповерхівок. Якщо їх ділянку також не оформлений (а, скажімо, є власністю міста, як і прилегла земля з хрущовкою), то при майбутньої забудови влада зможе «відрізати» у них важливий шматок землі », - доповнює Марія Литинецкая.

П'ятиповерхівки в Бескудніковском районі (Фото: Сергій Бобильов / ТАСС)

Нагадаємо, що раніше голова комітету Держдуми по ЖКГ Галина Хованська закликала жителів будинків, що зносяться п'ятиповерхівок ставити землю під цими будинками на кадастровий облік. «Хочу згадати рішення Верховного суду України для випадку, коли власник буде вимагати не натуральне відшкодування, а грошову компенсацію. Тоді в неї, крім ринкової вартості житлового приміщення, входить частка в праві на спільне майно і на земельну ділянку. Я закликаю всіх москвичів потурбуватися постановкою на кадастровий облік земельних ділянок під своїми будинками, тому що тільки в цьому випадку вартість земельної ділянки буде входити в ринкову вартість квартири », - сказала Галина Хованська на прес-конференції за програмою реновації в Держдумі 19 травня.

На якій підставі земля належить власникам

Якщо ж ділянка сформований і занесений в кадастр після прийняття кодексу, то право спільної власності з'являється в силу закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ». Дані положення були неодноразово підтверджені судами, а також міністерствами і ведомстваміУкаіни, додав він.

«В силу закону про державну реєстрацію нерухомості єдиним доказом існування права на нерухоме майно є державна реєстрація такого права в Єдиному державному реєстрі нерухомості», - розповіли юристи, опитані «РБК-Нерухомістю». За їх словами, для того щоб це право власності на землю було офіційним, його необхідно оформити та внести відповідні дані до державного реєстру.

Однак оформити землю під багатоквартирним будинком в Москві непросто і часто можливо тільки через суд, відзначають юристи. Основними проблемами вони називають те, що на кадастровій карті столиці під багатьма будинками не сформований земельну ділянку, часто його межі не визначені.

Оформлення документів в управлінні Росреестра (Фото: Олександр Рюмін / ТАСС)

Якщо ділянка не розмежовано, то визначення його кордонів може бути вироблено за допомогою послуг кадастрового інженера, який підготує межовий план земельної ділянки. Дані про цю ділянку також можуть бути надані кадастровим інженером в електронну систему ведення реєстру прав на нерухоме майно.

Оформлення документів на земельну ділянку проводиться органами державної реєстрації прав на нерухоме майно (Россреестра), для чого в цей орган надаються відповідні документи, передбачені Законом про державну реєстрацію нерухомості, зокрема рішення загальних зборів власників приміщень про формування земельної ділянки та про визначення часток, заява , план земельної ділянки та інші, необхідні для державної реєстрації прав.

«Без проведення зазначених процедур земельна ділянка не буде оформлений у спільну часткову власність, отже, ніяких повноважень власника щодо даної земельної ділянки у жителів багатоквартирного будинку не буде. Вони не зможуть розпоряджатися цією землею або вчиняти щодо неї будь-які правопретензій », - пояснив партнер юридичної бюро« Замоскворіччя »Дмитро Шевченко.

Як оформити землю біля будинку у власність

Земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок з прилеглою територією, може бути оформлений у спільну часткову власність власників приміщень багатоквартирного будинку (МКД). За словами Михайла Кюрджева, підставою для реєстрації права є рішення власників МКД, а також кадастровий паспорт земельної ділянки.

Необхідно перевірити по публічної кадастровій карті, сформований чи земельну ділянку під конкретним будинком. Якщо сформований і ви знаєте його номер, треба відправити запит на отримання відомостей про ділянку на сайті Росреестра. Після оплати і отримання виписки з паспортом і свідоцтвом про право власності на житлове або нежитлове приміщення в цьому будинку (зараз замість свідоцтва про право власності видають виписку і ЕГРН) звернутися в Центр надання державних послуг «Мої документи». У центрі держпослуг слід сплатити держмито 600 руб. і здати документи, через три дні виписка про право на частку в загальнопайової власності на ділянку повинна бути готова.

Якщо ділянку під будинком не сформований, то реєстрацією права займаються самі мешканці. Зазвичай вони організують загальні збори, укладають договір з кадастровим інженером, оплачують підготовку межового плану, призначають представника. Останній заповнює заяву та здає пакет документів в Росреестр.

Для того щоб оформити кадастровий паспорт на земельну ділянку, необхідно здійснити межування земельної ділянки. Кадастровий інженер готує проект межування. Далі необхідно узгодити проект кордонів з власниками сусідніх ділянок (якщо такі є) або з урядом Москви (якщо вся земля навколо належить місту), описує процедуру Михайло Кюрджев.

Як правило, кадастровий інженер бере дані про території, що обслуговується у експлуатуючої організації (тобто враховується та площа, яку за фактом містять власники МКД, оплачуючи витрати на експлуатацію та прибирання самого будинку і прилеглої території), пояснює Михайло Кюрджев.

Межовий план затверджується департаментом міського майна Москви і потім виноситься на громадські слухання, на яких абсолютною більшістю голосів власники житлового будинку стверджують (або не затверджують) проект межування. «Дана процедура законна і прописана в ст. 46 Цивільного кодексу. Вона існує для того, щоб власники могли ознайомитися з межовим планом, задати питання проектувальникам, внести свої пропозиції. Після затвердження проекту починаються власне межові роботи. Як правило, вони коштують близько 30-40 тис. Руб. з одного будинку.

Після цього з межовим планом на руках власники звертаються в Росреестр, щоб їх ділянка була поставлений на кадастр », - доповнює Марія Литинецкая.

Які документи необхідні

- заяву про державний кадастровому обліку і про державну реєстрацію права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

- документ, що засвідчує особу заявника або уповноваженої ним на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності (при поданні заяви за допомогою особистого звернення);

- рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок; - документи про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок (межовий план і т. Д.);

- рішення (протокол) загальних зборів власників приміщень про визначення часток у праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

- інші необхідні для державної реєстрації прав документи у випадках, встановлених законодавством РФ.

Куди подавати документи

Документи на державну реєстрацію можна подати особисто через центри надання державних послуг «Мої документи», офіси прийому філії ФГБУ «ФКП Росреестра» або відправити поштою (обов'язково з описом вкладень та оголошеною цінністю) або в електронному вигляді через портал Росреестра. Термін реєстрації складе сім робочих днів, у разі якщо документи подані через центр надання державних послуг «Мої документи», термін реєстрації складе дев'ять робочих днів.