Чому вУкаіни землі багато, а побудувати свій будинок не можна

Чому ніяк не виходить дати громадянам можливість спокійно і без бюрократії вирішувати своє житлове питання самим

До редакції часто надходять листи від Новомосковсктелей, які не можуть вирішити квартирне питання. Головна думка: була б земля і не заважали бюрократи - самі побудували свій дім своїми руками. І не потрібно нам житло за 80 - 100 тис. За квадрат в багатоповерхівках. І правда, чому більшість державних ініціатив розраховане перш за все на те, щоб змусити забудовників продавати житло дешевше (що насилу виходить), і лише десь у п'яту чергу - на те, щоб допомогти громадянам будуватися самим? Ось основні відмовки, які зазвичай призводять чиновники і будівельний бізнес.

fb vk tw gp ok ml wp

Землі, на якій можна звести житло, в країні менше 10%. Тому і порушуються всі архітектурні норми. Фото: Сміла ВЕЛЕНГУРІН true_kpru

Міф 1. «Мурашники» - економічніше

- Будь-який інвестор, який займається багатоповерховим будівництвом, буде доводити, що значно економніше побудувати один стоквартирний будинок, ніж сто індивідуальних, - каже Олена Іванкіна, декан факультету економіки нерухомості української академії народного господарства і державної служби (РАНХиГС). - У цьому є логіка - для забудовника.

Що стосується громадян, то тут не все однозначно. У 40-кілометровій зоні від Москви будівництво приватного будинку - дійсно задоволення далеко не для бідних.

- З урахуванням покупки землі, будівництва, комунікацій, оформлення - в 10 млн. Руб. можна вкластися, - «обнадіяли» ріелтори.

Правда, обраховували ми цегляний будинок в 200 кв. м - «посередній» для Підмосков'я. Якщо ж перевести в вартість одного квадрата, виходить 50 тис. Руб. Такої ціни в багатоповерхівках на тій же відстані від МКАД немає. Цінники починаються від 70 тис. Руб. / Кв. м. Неувязочка виходить з економічністю.

Але Київ - ще не Україна. В регіонах, де не така дорогая- земля, ситуація інша.

- Система «сам собі забудовник» - найдоступніша для населення, у якого немає високих доходів, - продовжує Олена Іванкіна. - Людина купує земельну ділянку «без підряду», тобто голу землю, а потім поступово зводить на ній індивідуальний будинок. За нашими розрахунками, не менше 30% сімей, які потребують житла, за такою схемою за 5 - 6 років могли б побудувати собі будинок. Без іпотеки.

fb vk tw gp ok ml wp

Міф 2. Проблеми з землею

Однаковий порядок, відповідно до якого муніципальна влада повинні виділяти ділянки під забудову, тільки опрацьовується (див. «Що в підсумку»). А поки на місцях питання вирішується за принципом «що хочу, те й роблю».

- Розподіл земель на сільгоспземлі і землі поселень - золота жила для чиновників, маса корупційних схем будується на цьому. Ніякого іншого штибу від цього поділу немає. Хто хоче десь щось побудувати і має гроші, все одно будує, - говорить Роман Вихлянцев. член експертної ради Гільдії ріелторів Москви.

Улюблений аргумент чиновників - громадянам тільки дай волю, буде по всейУкаіни «шанхай», як у багатьох садових товариствах, де порушені всі мислимі і немислимі архітектурні та санітарні норми. Але є думка, що «шанхаї» якраз і виникають від зайвої зарегульованості законодавства, яке змушує людей шукати обхідні шляхи.

Зараз у громадянина, якщо він хоче будуватися саме на землі ІЖС, на оформлення документації, за словами ріелторів, йде від 6 - 9 місяців до року і близько 70 - 80 тисяч рублів (в Підмосков'ї). Не дивно, що в багатьох випадках громадяни йдуть простішим шляхом: нічого не оформляють і будують як вийде. І де доведеться - в тому числі на більш доступних за ціною і з точки зору оформлення садових ділянках.

Ряд експертів пропонують вирішити питання дуже просто: затвердити пару десятків типових проектів, які підходять для конкретного регіону, і дозволити по ним будуватися без зайвої бюрократії.

- А в садових товариствах необхідно просто прописати дозволену висоту і поверховість, щоб між садовими будиночками не виникали замки і висотки, що закривають сусідам сонце, - вважає Олена Іванкіна.

fb vk tw gp ok ml wp

Здавалося б, чого простіше? Нарізати ділянки з порожніх госземель, затвердити недорогі типові проекти, компенсувати частину витрат за рахунок податкових пільг. Всі ці механізми вже працюють в інших країнах. Але вУкаіни з кожного квадратного метра «недоступного» житла годуються багато. Забудовники, які звикли отримувати надприбуток. Банки, заламують ставки по іпотеці - без неї за нинішніми цінами житло не в змозі купити навіть забезпечений середній клас. І чиновники, багато з яких не на один будиночок в Ніцці заробили на відкатах за всілякі узгодження і дозволу.

А що дає невеликий «сам собі забудовник»? В результаті чиновники воліють обмежуватися напівзаходами.

Cейчас в Держдумі проходять друге читання поправки до Земельного кодексу.

Згідно з поправками громадяни зможуть отримувати землю під будівництво будинку і особистого підсобного господарства. Спочатку - в безоплатне користування, а через п'ять років, якщо земля весь цей час не буде простоювати, а буде справно використовуватися за призначенням, то і у власність. Абсолютно безкоштовно. Правда, це нововведення стосується не всейУкаіни, а лише регіонів і місцевостей, які, як написано в пояснювальній записці до законопроекту, «потребують людських ресурсах». Конкретний перелік регіонів ще не затверджений. Але є підозра, що за землею доведеться їхати дуже далеко.

Де зараз можна законно звести своє житло?

- Земля під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). В першу чергу саме ці ділянки і призначені для будівництва громадянами собі будинків. На практиці ринкова схема потрапляння такої ділянки в руки громадянина наступна. Земля виділяється компанії, яка займається малоповерхових будівництвом, а вже вона викидає ділянки на ринок. Приблизно в 60% випадках і в Підмосков'ї, і в інших регіонах - без підряду, тобто фактично земля просто перепродується тим, хто хоче будуватися самостійно.

- Під особисте підсобне господарство (ЛПХ). Має на увазі сільську садибу: будинок для постійного проживання плюс ділянку, де щось садиться і розлучається всяка живність. Як правило, такі ділянки зустрічаються в межах сільських населених пунктів.

- Під дачне будівництво. На такій ділянці теж можна звести капітальний будинок і навіть прописатися в ньому.

- Для садівництва. Формально це ділянки сільгосппризначення, а вдома на них передбачалися тимчасові, літні. Але «у верхах» вже змирилися з тим, що громадяни там звикли будувати зимові будинки для постійного проживання. Але прописку все одно доведеться оформляти через суд.