Чим відрізняється первинка від вторинки, Статті про нерухомість на

Коли виникає питання про покупку квартири, багато хто замислюється, як провести операцію найбільш вигідно і з найменшим ризиком.

В даний час існує два основних способи придбання квартири:

1) Купівля на первинному ринку житла, тобто безпосередньо у забудовника, або через посередників-інвесторів,

2) Купівля квартири на вторинному ринку, що вже перебуває у власності.

Проаналізуємо обидва зазначені варіанти на предмет їх сильних і слабких сторін.

Основна перевага придбання квартири в новобудові - це її ціна. Оскільки житло купується на етапі будівництва, то і ціна його нижче, ніж в готовому будинку. Однак лише 20% забудовників працюють «по-чесному», укладаючи з пайовиками договори пайової участі. При цьому на ринку широко поширені юридичні схеми, за якими відповідальність забудовника сильно занижена в порівнянні з Договорами пайової участі (ДДУ). Найчастіше покупцеві нікуди діватися і він змушений підписувати сумнівний договір із забудовником в надії, що зобов'язання будуть виконані. У зазначених випадках основним гарантом сумлінності виконання зобов'язання є сам забудовник. Тому купуючи житло на первинному ринку необхідно в першу чергу вивчити репутацію будівельної компанії:

- ознайомитися з інформацією в мережі Інтернет: з сайту самої організації, інтернет-посилань, «чорних» списків компаній, форумів інших покупців,

- чи все в порядку з дозвільною документацією, чи не минув термін договору оренди, дозволу на будівництво, інвестиційного контракту,

- хто є інвестором забудовника, і яке його фінансове становище,

- які договори укладені у основного інвестора з забудовником і як по ним здійснювалася оплата,

- скільки об'єктів Забудовником побудовано і здано в експлуатацію,

- чи є скарги у інших покупців,

- чи все в порядку з підведенням комунікацій до споруджуваного будинку.

Вторинний ринок нерухомості

Що стосується покупки житла на вторинному ринку, то тут його ціна є головним мінусом, оскільки квартира вже знаходиться у власності, ризики недобудови, тривалого очікування отримання житла у власність відсутні. Тому основним при перевірці юридичної чистоти угоди стає сама квартира, тобто об'єкт нерухомості. Отже, основні моменти, які підлягають дослідженню перед придбанням житлового або нежитлового приміщення у власника:

- повний перелік правовстановлюючих документів (свідоцтво, договору, виписки з Держреєстру і паспортного столу, документи БТІ, інше);

- існуючі обтяження на нерухомість, дізнатися про які можна отримавши розширену виписку з Єдиного реєстру. Об'єкти можуть бути предметом судових спорів, або числитися в статутному фонді юридичної особи або перебувати під заставою;

- наявність неузгодженої перепланування, якщо покупка здійснюється через іпотеку, то зазвичай сам банк наймає експерта оцінювача, який крім, власне, оцінки квартири фіксує наявність в ній перепланувань, вартість її легалізації становить близько 10-15% від ринкової ціни приміщення;

- перелік і підстави будь-коли зареєстрованих в квартирі осіб, а також тимчасово знятих з реєстраційного обліку - мало кому захочеться згодом дізнатися, що в житловому приміщенні мають право проживати будь-які далекі родичі, які при приватизації відмовилися від свого права на користь продавця, тому обов'язкової перевірки підлягає розширена виписка з будинкової книги;

- наявність заборгованості за оплату комунальних послуг, податків.

Правочини щодо нерухомого майна на первинному і вторинному ринках досить специфічні і вимагають певного, «свого» шляху юридичної перевірки документів, що в значній мірі дозволяє знизити ризики покупця.

Юридичний центр Адвоката Олега Сухова